Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 декабря 2004 г. N КА-А40/11956-04-П В соответствии с нормами ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 29 декабря 2004 г. N КА-А40/11956-04-П
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "АртЭкспоГрупп" (далее - ООО "АртЭкспоГрупп") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Мосрегистрации о признании незаконным прекращения регистрационных действий в отношении договора аренды нежилого помещения от 1 февраля 2002 года N 348, площадью 169,3 кв. м., находящегося по адресу: г. Москва, Столешников пер., д. 9, стр. 1 (комнаты 1, 1а, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 1 этаж) заключенный между Открытым акционерным обществом "Торговый дом "ЦУМ" (далее - ОАО "ТД "ЦУМ") и ООО "АртЭкспоГрупп", оформленного письмом от 31 декабря 2002 года N 30-702/02-577.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ОАО "ТД "ЦУМ" и Открытое акционерное общество "Гарден Контракт" (далее - ООО "Гарден Контракт").

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22 декабря 2003 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 16 сентября 2004 года, требование ООО "АртЭкспоГрупп" зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 1  февраля 2002 года N 348, площадью 169,3 кв. м., находящегося по адресу: г. Москва, Столешников пер., д. 9, стр. 1 (комнаты 1, 1а, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 1 этаж) заключенный между ОАО "ТД "ЦУМ" и ООО "АртЭкспоГрупп" удовлетворено. Отказ Мосрегистрации от 31 декабря 2002 года N 30-702/02-577 о прекращении регистрационных действий в отношении указанного договора признан незаконным.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Гарден Контракт" подало кассационную жалобу, в которой просит отменить решение и постановление как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права. ООО "Гарден Контракт" считает, что обжалуемыми судебными актами нарушаются его права собственности на сорный объект недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "АртЭкспоГрупп" возражает против ее удовлетворения, считая законными обжалуемые акты арбитражного суда первой и апелляционной инстанций.

В судебном заседании представитель ООО "Гарден Контракт" поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам и просил отменить решение и постановление, а представитель ОАО "АртЭкспоГрупп" возражал против удовлетворения необоснованных доводов кассационной жалобы и просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

ОАО "ТД "ЦУМ" заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя.

Представители Мосрегистрации и ОАО "ТД "ЦУМ", извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Проверив правильность применения арбитражным судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, арбитражный суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление подлежат отмене в связи с неправильным применением арбитражным судом норм материального права.

Исследовав представленные в материалы дела документы, арбитражный суд установил, что 1 февраля 2002 года между ОАО "ТД "ЦУМ" и ООО "АртЭкспоГрупп" (арендатором) были заключены два договора аренды нежилого помещения N 347 и N 348, в соответствии с которым арендодатель - ОАО "ТД "ЦУМ" предоставил во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, принадлежащее арендодателю на праве собственности площадью 169.3 кв. м., находящееся по адресу: г. Москва, Столешников пер., д. 9, стр.1 для использования в целях осуществления розничной торговли сроком с 1  февраля 2002 года до момента регистрации договора N 348 и сроком с момента государственной регистрации договора до 31 октября 2005 года. Арендуемое помещение было передано по акту сдачи приемки помещений от 1 февраля 2002 года.

Договор N 348 с приложенными к нему документами был представлен в Мосрегистрацию для регистрации. Письмом от 31 декабря 2002 года Мосрегистрация уведомила о прекращении регистрационных действий, так как ОАО "ТД "ЦУМ" просило не производить государственную регистрацию указанного договора аренды. Кроме того, письмом от 19 декабря 2002 года ОАО "ТД "ЦУМ" уведомило заявителя о расторжении с 6 января 2003 года договора N 348.

Удовлетворяя заявленные ОАО "АртЭкспоГрупп" требования, арбитражный суд пришел к выводу, что в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также документами, имеющимся в материалах дела, Мосрегистрация не имела правовых оснований для отказа в регистрации договора аренды на нежилое помещение от 1 февраля 2002 года N 348, заключенный между ОАО "ТД "ЦУМ" и ОАО "АртЭкспоГрупп".

Между тем, договор аренды от 1 февраля 2002 года N 348 нежилого помещения площадью 169,3 кв. м., находящегося по адресу: г. Москва, Столешников пер., д. 9, стр. 1, заключен между ОАО "ТД "ЦУМ" (арендодатель) и ООО "АртЭкспоГрупп" (арендатор) сроком до 31 октября 2005 года.

ОАО "ТД "ЦУМ" 13 февраля 2003 года заключил договор купли-продажи спорного нежилого помещения с ООО "Гарден Контракт", право собственности которого на этот объект подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 31 марта 2003 года.

В связи с этим, арбитражным судом первой и апелляционной инстанций не учтено, что к ООО "Гарден Контракт" не перешли права и обязанности арендодателя по договору от 1 февраля 2002 года N 348 в силу статей 608, 617 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 1 статьи 425 ГК РФ установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды от 1 февраля 2002 года N 348 в порядке, предусмотренном статьей 617 ГК РФ, перейти не могли, а ОАО "ТД "ЦУМ" с момента перехода права собственности на здание к ООО "Гарден Контракт" перестал быть стороной по договору аренды.

Следовательно, требование ОАО "АртЭкспоГрупп" об обязании произвести регистрацию договора аренды не подлежало удовлетворению.

В соответствии со статьей 287 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку обстоятельства, имеющие существенные значение для рассмотрения дела, были установлены арбитражным судом на основании полного и всестороннего исследования и оценки имеющихся доказательств, но неправильно применена норма материального права, арбитражный суд кассационной инстанции считает возможным решение и постановление отменить, и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение от 22 декабря 2003 года и постановление от 16 сентября 2004 года Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-6266/03-72-25, N А40-5567/03-94-89 отменить.

В удовлетворении требований ООО "Арт Экспо Групп" о признании незаконным отказа Москомрегистации N 30-702/02-577 от 31 декабря 2002 г. о прекращении регистрационных действий в отношении договора N 348 от 1  февраля 2002 г. аренды нежилого помещения площадью 169,3 кв. м. по адресу: г. Москва, Столешников пер., д. 9 стр. 1 (комната 1, la, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 1 этаж) заключенного между ОАО "Торговый дом ЦУМ" и ООО "Арт Экспо Групп" и регистрации данного договора отказать.

Взыскать с ООО "Арт Экспо Групп" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

В удовлетворении ходатайства ООО "Гарден Контракт" о повороте исполнения решения отказать.