Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2000 г. N КГ-А40/2510-00 Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 26 июня 2000 г. N КГ-А40/2510-00
(извлечение)

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.03.2000 г. Московский комитет по регистрации прав обязан произвести регистрацию перехода прав собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: Москва, ул. 14-ая Парковая, д. 6-а, строение 2 в соответствии с договором купли-продажи от 07.12.98 г. между ОАО "Росичъ" и ЗАО "ХПЗ".

Решение суда первой инстанции основано на том, что на момент заключения договора купли-продажи и его фактического исполнения, включающего передачу объекта недвижимости покупателю по акту и получение денежных средств за проданный объект, никаких обременений данного недвижимого имущества зарегистрировано не было. Наложение ареста на спорное недвижимое имущество имело место на основании постановления о возбуждении исполнительного производства от 22.01.99 г. Исполнительное производство возбуждено на основании исполнительного листа от 20.01.99 г., выданного в соответствии с определением о принятии мер по обеспечению иска.

По мнению суда первой инстанции принятие мер по обеспечению иска не дает права третьему лицу (ООО КБ "Московский нефтехимический банк") претендовать именно на спорное недвижимое имущество, поскольку удовлетворение заявленного третьим лицом в адрес продавца иска может иметь место за счет денежных средств должника или за счет другого имущества.

Апелляционная инстанция оставила решение первой инстанции без изменения по аналогичным мотивам, указав дополнительно на право органа госрегистрации приостанавливать регистрацию прав не более чем на один месяц, что следует из ч. 1 ст. 19 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, Московский комитет по регистрации прав приостановил регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, по оценке суда апелляционной инстанции по основаниям, не предусмотренным в ст. 19 названного Федерального закона.

В кассационной жалобе заявитель (ООО КБ "Нефтехимический банк") просит отменить состоявшиеся судебные акты, в иске ЗАО "ХПЗ" об обязании Московского комитета по регистрации прав к регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Основные доводы заявителя сводятся к тому, что судебным приставом-исполнителем второго отдела ССП ЦАО Главного управления юстиции г. Москвы был произведен арест на объект недвижимости в связи с отсутствием на счетах продавца (ОАО "Росичъ") денежных средств. Договор купли-продажи недвижимости N 1 Р/9812/004 от 7 декабря 1998 г. до наложения ареста не был зарегистрирован в Москомрегистрации, поэтому правовые последствия он не влечет.

Названные доводы признаются судом кассационной инстанции обоснованными.

Договор, переход прав по которому подлежит обязательной государственной регистрации, признается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Только с этого времени договор порождает права и обязанности для его участников независимо от содержащихся в нем условий. Такой вывод следует из императивного характера применимой нормы права.

Все исключения из указанного правила предусмотрены законом. Заявленные по делу обстоятельства не свидетельствуют о наличии в законе применительно к ним каких-либо исключений.

Законодатель специально указывает, ввиду важности данной разновидности правоотношений, на последствия исполнения обязанностей по договору купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности. Для отношений с третьими лицами такой договор не может повлечь какие-либо изменения (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Общая норма о ничтожности сделки, совершенной с нарушением требований о ее обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 165 ГК РФ), также подтверждает вывод, имеющий отношение к правовой оценке совершенной сделки.

Руководствуясь ст.ст. 134, 174-178 АПК РФ, постановил:

решение от 20 марта 2000 г. и постановление от 17 мая 2000 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-41895/99-106-638 отменить.

В иске ЗАО "ХПЗ" об обязании Московского комитета по регистрации прав произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи от 7 декабря 1998 г. - отказать.