Правовое регулирование иностранных инвестиций на российском рынке недвижимости (О. Истомина, М. Логунов, В. Тен, "Российская юстиция", N 5, май 2004 г.)

Правовое регулирование иностранных инвестиций
на российском рынке недвижимости

Цены на недвижимость (жилые и нежилые помещения, а также землю) стабильно растут. По данным различных источников, доля средств, привлекаемых на рынок недвижимости, увеличилась в 5-6 раз от уровня 1998 г. Тому причины: стабилизация экономики, развитие банковской сферы, совершенствование законодательства и др.

Отдельные эксперты полагают, что рынок недвижимости (особенности жилья) "перегрет". Однако подобные высказывания звучат не первый год, но цены продолжают расти.

Инвестиции в недвижимость могут осуществляться как непосредственно иностранными физическими и юридическими лицами, так и через создаваемые ими российские юридические лица.

Инвесторы могут избрать следующие способы инвестирования: создание (строительство) жилых или нежилых помещений; покупка недвижимости; получение контроля над юридическим лицом - собственником недвижимости. В последнем случае инвестор приобретает контрольный пакет акций (долей) в уставном капитале собственника недвижимости.

Законодательство не устанавливает каких-либо специальных ограничений по приобретению указанными способами жилых и нежилых помещений (зданий, сооружений) непосредственно иностранными физическими или юридическим лицами, а также создаваемыми с их участием российскими юридическими лицами. Существующие ограничения распространяются на любых лиц (российских и иностранных) и касаются главным образом объектов промышленной недвижимости, в зависимости от ее функционального предназначения и принадлежности к государственной собственности.

Одним из наиболее динамично развивающихся, особенно в Москве, является рынок жилых помещений. Доходность вложений зависит от выбранного способа инвестирования. В настоящее время практикуется так называемое "инвестирование на стадии строительства" или "долевое инвестирование", которое представляет собой привлечение денежных средств застройщиком или генеральным подрядчиком на разных стадиях строительства, с последующей передачей жилья инвестору по окончании строительства.

При таком варианте сумма вложений напрямую зависит от стадии строительства - разработка разрешительной документации, начало строительства, так называемый "нулевой цикл", строительство, отделка и ввод в эксплуатацию. Стоимость 1 кв.м. на первом и последнем этапе может отличаться в 2-3 раза.

Также возможна покупка недвижимости в новых, уже завершенных строительством жилых домах - на рынке первичной недвижимости, а также на рынке ранее построенного - вторичного жилья.

Собственниками нежилых помещений (промышленной недвижимости), как правило, являются юридические лица. Между тем законодательство не устанавливает ограничений по владению такого рода недвижимостью и физическими лицами, в том числе иностранцами.

Приобретение объектов промышленной недвижимости происходит путем:

непосредственной покупки у собственника;

установлением контроля над собственником недвижимости, если им является юридическое лицо (инвестор приобретает контрольный пакет в уставном капитале общества, которое остается номинальным собственником объекта недвижимости);

строительства объекта промышленной недвижимости иностранным инвестором (как правило, этот способ избирают инвесторы, предполагающие дальнейшее использование этих объектов в производственных целях).

В отношении земельных участков законодательство устанавливает два прямых ограничения прав иностранных инвесторов (физических или юридических лиц) по приобретению земельных участков на территории РФ.

Во-первых, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами.

Во-вторых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Кроме того, законодательством предусмотрен и иной перечень ограничений, касающийся любых инвесторов (и иностранных, и российских).

Прежде всего, ограничения касаются правого статуса земельного участка, его принадлежности к одной из установленных законом категорий, в котором отдельно выделяются: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

Анализ особенностей правового статуса указанных категорий земель оставлен за рамкам настоящего обзора.

В соответствии с федеральным законодательством вопросы предоставления земельных участков в городской черте (земли поселений), в том числе под строительство регулируются законодательством субъектов федерации.

Правовое регулирование земельных участков курортных зон имеет определенные особенности, связанные, прежде всего, с ограничениями по их функциональному использованию. Кроме того, часть территорий Черноморского побережья находится в приграничной зоне, что, как указывалось выше, ограничивает возможности иностранных инвесторов. Законодательством установлено, что земельные участки общего пользования, в том числе пляжи, не подлежат приватизации. Пляжи наряду с парками, садами, городскими лесами, лесопарками и иными объектами являются рекреационными зонами и предназначены для организации мест отдыха населения. На территориях рекреационных зон не допускаются строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.

Собственник объекта недвижимости имеет право на оформление в собственность земельного участка, расположенного под принадлежащим ему объектом недвижимости. Однако в связи с тем, что законодательство о земле находится в стадии формирования, механизм выкупа земельных участков, особенно в городах, практически не сформирован. Субъекты Федерации, в том числе Москва, должны разработать ставки выкупа единицы площади земельного участка, в зависимости от его месторасположения, функциональной принадлежности и пр.

В настоящее время в большинстве регионов действует прежний механизм оформления с собственником объекта недвижимости долгосрочного договора аренды (до 49 лет), в связи с чем одним из вариантов приобретения участка недвижимости может стать получение его в аренду. Срок аренды может составлять от 1-5 лет (краткосрочная аренда) и до 49 лет (долгосрочная аренда). Однако ряд субъектов Федерации (в том числе Москва) установил правило об обязательном выкупе права аренды (т.е. претенденты на участок земли выкупают у городских властей право на заключения с ними договора и предоставление этого участка).

Цена выкупа права аренды определяется с учетом площади и места расположения земельного участка и составляет значительную сумму (например, стоимость выкупа права аренды участка земли в Москве площадью 1 гектар - не в центре города, но возле одной из основных магистралей - составляет примерно 500 000 долларов США).

Выбор дальнейшего варианта распоряжения объектом недвижимости целиком зависит от воли собственника, законодательство не устанавливает на этот счет никаких временных или иных ограничений.

Существуют различные варианты дальнейшего перевода полученных средств (вывоза капитала) из России за границу, выбор которых зависит от многих обстоятельств, в частности от избранного иностранным инвестором способа вложения средств. Например, в случае создания инвесторами российского юридическое лица, его иностранные участники могут получать прибыль в виде дивидендов.

Необходимо учитывать, что деятельность организаций с иностранными инвестициями подлежит налогообложению в том же порядке, что и деятельность российских организаций.

Российским налоговым законодательством предусмотрено, что если существует международный договор, который устанавливает иные правила налогообложения, чем установлено налоговым законодательством России, то применяются положения международного договора.

Между Российской Федерацией и иностранными государствами заключено значительное количество соглашений в сфере налогообложения и, в частности, об избежание двойного налогообложения. Например, между Россией и США действует договор от 17 июня 1992 г. об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал.

Физические лица - собственники жилой и нежилой недвижимости являются плательщиками налога на имущество физических лиц. Объектом обложения этим налогом является инвентаризационная стоимость недвижимости, которая определяется бюро технической инвентаризации. Ставки налога устанавливаются субъектами Федерации в зависимости от стоимости объекта и составляют от 0,1 до 2%.

Юридические лица, в собственности которых находится недвижимое имущество, за исключением земли, уплачивают налог на имущество организаций. Объектом обложения этим налогом для иностранных организаций является инвентаризационная стоимость объектов недвижимого имущества. Ставки налога устанавливаются субъектами РФ и не превышают 2,2% инвентаризационной стоимости объектов.

Физические и юридические лица - собственники или арендаторы земельных участков уплачивают либо арендную плату, либо налог на землю. Ставки этого налога зависят от назначения земли, а также множества коэффициентов, которые могут вводиться органами власти субъектов РФ и органами местной власти. Средние ставки налога составляют с земель сельскохозяйственного назначения - от 8,79 до 58,80 рублей за 1 гектар пашни, а с земель несельскохозяйственного назначения: от 79,0 рублей до 347,0 рублей за 100 квадратных метров площади.

Доходы юридических лиц - нерезидентов, полученные на территории России и связанные с использованием либо отчуждением недвижимости облагаются налогом на прибыль, который составляет 20% от суммы полученных доходов.

Доходы физических лиц - нерезидентов, связанные использованием объектов недвижимости либо их отчуждением подлежат обложению налогом на доходы физических лиц, который составляет 30% от суммы полученных доходов (для сравнения - налог на доходы резидента, как правило, 13%).

Следует отметить, что подобная ставка налога для нерезидента не противоречит договорам Российской Федерации с целым рядом государств об избежании двойного налогообложения, которые предусматривают, что гражданин одного из договаривающихся государств не должен подвергаться в другом государстве любому налогообложению более обременительному, чем гражданин этого государства.

Однако нерезидентами по российскому законодательству могут быть и граждане России, если они более 183 дней в году живут за границей и, наоборот, резидентами могут быть иностранные граждане, если они живут в России более 183 дней в году. Поэтому в данном случае нет дискриминации иностранцев, поскольку они находятся в равных условиях с гражданами России.

Дивиденды, полученные физическими лицами - нерезидентами, подлежат обложению подоходным налогом по ставке 6%, а юридическими лицами - налогом на прибыль по ставке 15%.

Также могут взиматься прочие налоги, например, налоги с заработной платы (Единый социальный налог), налог на добавленную стоимость - 18% от цены продажи объекта недвижимости и т.д.

Кроме того, налоговое законодательство России предусматривает необходимость постановки на учет в налоговых органах иностранных организаций, являющихся собственниками недвижимого имущества и/или транспортных средств, а также осуществляющих деятельность на территории Российской Федерации.

О. Истомина,

М. Логунов,

адвокаты группы "Санкталекс" Московской городской

коллегии адвокатов

В. Тен,

консультант по налогам

"Российская юстиция", N 5, май 2004 г.