Вопрос: Гражданин заключил в 2001 г. с организацией А договор уступки права требования, где организация А передавала ему право требования на квартиру. Стоимость квартиры составила 400 000 руб. Рыночная стоимость - 380 000 руб. По договору стоимость квартиры определяется по окончании строительства. В 2003 г. окончательная стоимость составила 900 000 руб. В этом году квартира была передана физ. лицу по акту приема-передачи. Рыночная стоимость квартиры составила 800 000 руб.; при этом дополнительные денежные средства физ. лицо организации А не уплачивало. Возникает ли у гражданина объект обложения налогом на доходы физических лиц? ("Налоговый вестник", N 1, январь 2005 г.)

Гражданин заключил в 2001 году с организацией А договор уступки права требования, в соответствии с которым организация А передавала ему право требования на квартиру у организации Б. Стоимость квартиры по договору уступки права требования, которая была уплачена гражданином, составила 400 000 руб. Рыночная стоимость квартиры данной площади на момент заключения договора составляла 380 000 руб.

На строительство вышеуказанной квартиры между организациями А и Б был заключен договор, в котором отмечалось, что стоимость квартиры определяется по окончании строительства. Строительство жилого дома было завершено в 2003 году, и окончательная стоимость квартиры по договору строительства составила 900 000 руб. В этом же году квартира была передана физическому лицу по акту приема-передачи. Рыночная стоимость квартиры на момент ее передачи составила 800 000 руб.; при этом дополнительные денежные средства физическое лицо организации А не уплачивало.

Возникает ли в данном случае у гражданина объект обложения налогом на доходы физических лиц?

Пунктом 1 ст. 211 НК РФ предусмотрено, что налоговая база по доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества от организаций, определяется как стоимость этого имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке ст. 40 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, за исключением специально оговоренных в п. 2 и 3 ст. 40 Кодекса случаев. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Подпунктом 4 п. 2 ст. 40 НК РФ предусмотрено право налоговых органов контролировать правильность применения цен при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

В соответствии с п. 3 ст. 40 НК РФ налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. При этом объектом налогообложения является разница между рыночной стоимостью квартиры и суммой, уплаченной за нее физическим лицом.

В приведенном в вопросе случае разница между рыночной стоимостью новой квартиры и фактически уплаченной за нее суммой должна быть включена в налогооблагаемый доход налогоплательщика.

Для целей налогообложения следует применять рыночную цену квартиры на момент ее передачи гражданину. В соответствии с п. 11 ст. 40 НК РФ при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и о биржевых котировках.

С.А. Колобов,

советник налоговой службы Российской Федерации III ранга

1 января 2005 г.

"Налоговый вестник", N 1, январь 2005 г.