Станет ли земля московская лучше... став дороже? (С. Байкалова, "Московский бухгалтер", N 2, февраль 2005 г.)

Станет ли земля московская лучше... став дороже?

Видимо, реформа земельного налога действительно назрела. Во всяком случае, горячка, с которой московские законодатели в конце прошлого года "подновили" этот налог, достойна революционного пыла их предшественников былой, перестроечной, эпохи.

Не успел одобренный в ноябре Советом Федерации проект главы Налогового кодекса "Земельный налог" лечь на подпись Президента России, как в тот же день столичные парламентарии одобрили проект нового Закона города Москвы "О земельном налоге" сразу в двух чтениях.

Спешка депутатов себя оправдала, позволив до 1 декабря прошлого года успеть принять и опубликовать московский закон по одобренным президентом поправкам в Налоговый кодекс. Тем самым столичные парламентарии соблюли необходимый со дня официального обнародования закона месяц и обеспечили возможность ввести в Москве новый земельный налог с 1 января этого года.

"Неправильная" ставка

Раньше в Москве, как и в большинстве регионов, ставка налога на землю была адвалорной: установленной в рублях с гектара участка. Ясно, что сумма налога при такой системе слабо соотносилась с индивидуальной ценностью конкретного участка земли. Правда, ставки эти почти каждый год пересматривали. Но при этом в расчет принимали, как правило, лишь инфляционные изменения.

В Москве налоговая ставка зависела еще и от принадлежности к так называемой территориально-экономической зоне, каковых в столице насчитывалось 69. Многие были убеждены, что такое зонирование отражает реальную стоимость конкретного участка. Но то было далеко от правды.

В правительственных кругах осознавали, что налоговые платежи надо ставить в зависимость от рыночной стоимости земли, с одной стороны, и от величины дохода, который извлекает собственник на этом участке, с другой стороны.

Кадастровое средство

И вот власти обратились к давно зарекомендовавшей себя системе кадастровой оценки земель. Она позволяет "назначить" земельным участкам наиболее актуальную стоимость с учетом многих факторов. Система эта предполагает ведение постоянного мониторинга земель и соответствующее обновление кадастровой информации. Требуется, например, чтобы ведущий кадастра отслеживал изменения зон техногенного загрязнения земель и сопоставлял эту информацию с данными об экономическом зонировании, корректируя таким образом итоговую кадастровую стоимость.

Но воплотить мечту не так-то просто. На сегодняшний день в большинстве субъектов нашей страны земельные кадастры еще не созданы, отчего и невозможно пока применять там новую главу Кодекса о земельном налоге.

А вот Москва встретила ветер перемен во всеоружии. Кадастровая оценка земель города была проведена еще в 2003 году (постановление правительства Москвы от 3 июня 2003 г. "О результатах государственной кадастровой оценки земель города Москвы" N 417-ПП). Госслужащие написали, что они сделали статистический анализ цен договоров аренды "и иной информации о земельных участках и объектах недвижимости".

И появилось в Москве 1516 кадастровых кварталов, в каждом из которых стоимость квадратного метра участка, помимо принадлежности к "хорошему" или не очень району города, зависит еще и от "вида функционального использования земли".

Попробуем понять, как новый замысел столичной власть предержащей отражен в упомянутом выше постановлении N 417-ПП.

Стоимость земли внутри каждого кадастрового квартала различается по 14 группам в зависимости от объекта, который расположен на участке. Выделены, например, "земли под объектами торговли, общепита...", "земли под промышленными предприятиями" и т.д. И если смотреть, как меняется стоимость по этим группам, то самой дорогой получается земля, на которой работают магазины, предприятия общепита, бытового обслуживания и автосервиса.

Но не только через кадастровую стоимость "подчинили" земельный налог виду деятельности собственника. Такая зависимость прямо отражена и в налоговых ставках.

Пришел черед "разобраться" с новой, 31-й главой Налогового кодекса.

Объект. Налоговая база. Плательщик.

Объектом обложения Налоговый кодекс назвал земельные участки. Но для этого на каждой отдельной территории местные Думы должны принять соответствующий закон. Тем не менее даже парламентарии не могут "подвести" под налог земли, исключенные из-под обложения Налоговым кодексом. Это участки, занятые объектами обороны, безопасности, таможенных нужд, особо ценными объектами культуры, а также некоторые участки лесного и водного фондов. Со всех остальных земель надо платить налог.

Правда, это относится только к тем предприятиям и гражданам, которые владеют земельными участками на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения. Причем плательщиками налога они становятся лишь с момента государственной регистрации названных прав. Налог надо платить обладателям права бессрочного пользования землей. К числу таковых принадлежит сравнительно небольшое число организаций - госучреждения.

И только две группы землепользователей освобождены от уплаты налога: это те, кто владеет землей по праву безвозмездного срочного пользования и арендаторы. К первой группе относят незначительное число так называемых социально значимых предприятий, ко второй - подавляющее большинство фирм и предпринимателей.

Базой для расчета налога на землю названа ее кадастровая стоимость, рассчитывают которую путем умножения стоимости квадратного метра земли (постановление N 417-ПП) на площадь участка. Для расчета налога принимают кадастровую стоимость по состоянию на 1 января года, за который делают расчет. Так, для расчета налога за 2005 год надо взять кадастровую стоимость участка на 1 января 2005 года.

Налоговым периодом кодекс признал календарный год, а отчетным - квартал. А владеющим землей гражданам разрешили не платить авансовые платежи по налогу.

Фирмам же в течение года придется уплачивать квартальные авансовые платежи, рассчитанные умножением налоговой базы на одну четвертую налоговой ставки. В конце года эти авансы надо вычесть из произведения налоговой базы на полную налоговую ставку и подытожить, таким образом, расчеты с бюджетом за налоговый период.

Ставки сделать - не напасть...

Кодекс установил лишь верхний предел ставок и дал право депутатам на местах эти ставки понизить. Чем московские законодатели не преминули воспользоваться, уменьшив, однако, налоговую ставку только для одной-единственной категории собственников земли - для владельцев землей под жилыми домами или участками, намеченными под их строительство. Они будут платить 0,1 процента с кадастровой стоимости участка вместо 0,3 процента.

Причем строящим жилье фирмам кодекс прописал налоговое "лекарство" от долгостроя: пониженную ставку они смогут применять только в течение ограниченного срока строительства. Так, в течение первых трех лет проектирования и строительства жилого дома вплоть до дня его госрегистрации владелец земли должен уплачивать налог по ставке 0,2 процента вместо 0,1 процента. И если дом будет сдан раньше, чем через три года от начала строительства, то налог можно будет пересчитать по ставке 0,1 процента. Все, что было уплачено сверх этой суммы, то есть ровно половину, бюджет должен вернуть владельцу земли.

Если же постройка затянулась более чем на три года, то, начиная с четвертого года, налог придется уплачивать по ставке 0,4 процента. Причем надо не забывать, что жилой дом считают построенным только с момента государственной регистрации права на него.

Иные временные границы установил кодекс для "строящихся" граждан-землевладельцев, которые могут уплачивать налог по ставке 0,2 процента в течение первых десяти лет проектирования и строительства дома.

Для других групп налогоплательщиков установленные кодексом ставки московские депутаты снижать не стали. Прочие граждане-землевладельцы, не занятые строительством, будут отдавать государству 0,3 процента от кадастровой стоимости своей земли. По такой же ставке надо платить налог с сельхозугодий.

Для остальных собственников земли налог установлен в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости участка.

...Как бы льготнику не пропасть

Но как-то упустили столичные депутаты вопрос о сохранении существовавших по земельному налогу льгот. Парламентарии попытались было заверить народ, что, мол, льготы они примут позднее отдельным актом, а до тех пор налоговые привилегии по старому закону продолжают существовать. Но на сегодняшний день "не вырубить топором" лишь льготы, перечисленные в новой главе Налогового кодекса.

По ней освобождены от уплаты налога владельцы земель мобилизационного, религиозного и научного назначения, земель, занятых автодорогами, а также организации инвалидов и народных художественных промыслов. Кроме того, налог не платят коренные народы северных территорий страны с земель, используемых для сохранения их традиционного образа жизни.

А для довольно весомой в столице категории плательщиков - научных организаций академий наук, образования, архитектуры и некоторых других - установленное кодексом освобождение от уплаты земельного налога действует лишь до конца 2005 года. Со следующего года льгота отменена отдельным уже вышедшим федеральным законом.

Внимание же более "везучих" общефедеральных льготников обращаем вот на какой нюанс. Документы, подтверждающие право на льготу по налогу, надо подать в ту инспекцию, на территории которой расположен земельный участок (п. 10 ст. 396 НК), а не туда, где фирма состоит на учете. Дело в том, что каждый год 1 января налоговые инспекции будут получать из Москомзема сведения о находящейся в частной собственности земле. Поэтому во избежание недоразумений собственнику надо уведомить о своем праве на льготу тех контролеров, которые и получат сведения о нем.

Земля для людей

А расчет налога за граждан полностью ложится на плечи налоговых инспекторов. Они же уменьшат на 10 тысяч рублей налоговую базу для отдельных владельцев земельных участков (Героев Советского Союза, ветеранов и инвалидов войны и др.). Причем сделать это контролеры смогут только на основании документов, поданных в инспекцию этими гражданами. Но если налоговая база окажется меньше 10 тысяч рублей, то ее посчитают равной нулю и налог на землю уплачивать не придется.

Бывает, что землю покупают или продают в середине года. Этот случай в Налоговом кодексе оговорен. Для определения суммы налога и авансовых платежей надо рассчитать такой коэффициент. Полное число месяцев, в течение которых земля была в собственности, делят на число календарных месяцев в налоговом или отчетном периоде. Если участок продан и сделка оформлена до 15 числа, то налог за полный месяц заплатит покупатель, а продавцу платить в бюджет ничего не надо. Если же сделка совершится после 15 числа, то продавец заплатит налог за полный месяц, а покупатель становится плательщиком земельного налога со следующего после сделки месяца.

Таковы вкратце основные положения 31-й главы Налогового кодекса. Но цель нашу - рассказать всю правду о новом земельном налоге - нельзя считать достигнутой, не попытавшись ответить на самые жизненные для фирм вопросы: легче ли стал земельный налог? Меньше или больше теперь надо платить в бюджет?

Ответ поищем в "Удельных показателях кадастровой стоимости земель..." из замечательного постановления N 417-ПП.

"Кривые улочки" московского кадастра

Посчитаем, сколько налога в этом году надо заплатить с квадратного метра земли магазину, расположенному на собственном участке в Центральном административном округе Москвы. Полученную цифру сравним с размером "старого" земельного налога.

Даже при беглом взгляде на "Удельные показатели..." обращает на себя внимание то, что "разблюдовка" стоимостей стала более чем внушительной. Если раньше цена земли во всем городе различалась лишь по 60 "тарифным" зонам, то теперь власти один только Центральный округ разделили более чем на 300 кадастровых кварталов. И в каждом из них стоимость квадратного метра различается еще в зависимости от объекта, расположенного на участке.

Сначала посчитаем налог с самых "дорогих" земель - тех, что заняты объектами торговли, общепита, бытового обслуживания и автосервиса. Для таких фирм в одном из кадастровых кварталов ЦАО со стоимостью земли 49 290 рублей сумма земельного налога за год составит около 739 рублей (49 290 руб. x 1,5%) с одного квадратного метра участка.

А в самом "дешевом" кадастровом квартале ЦАО налог с земли, занятой магазином или автосервисом, составит 133 рубля с квадратного метра в год (8853 руб. x 1,5%).

Промышленные предприятия явно в лучшем положении. В "недорогих" кадастровых кварталах ЦАО производственники должны уплатить около 60 рублей за квадратный метр земли в год (3967 руб. x 1,5%). А в ВАО, например, сумма земельного налога с квадратного метра может составить всего лишь 6 рублей в год (437 руб. x 1,5%).

А теперь сопоставим эти цифры с размером земельного налога в прошлом году. Тогда его размер для любых предприятий в "тарифной" зоне, ограниченной Садовым кольцом, составлял около 30 рублей за квадратный метр в год.

Как видим, бремя земельного налога существенно полегчало для промышленных предприятий, в то время как торговцы и "бытовики" будут платить теперь значительно больше.

Заметим, что приведенные расчеты все же не дают полной картины изменений, так как исходные данные взяты по произвольно выбранным кадастровым кварталам.

А на местах ждут указаний

По ходу расчета налога у бухгалтера неизбежно возникнет еще один вопрос: как определить, к какому кадастровому кварталу административного округа относится конкретный участок? В постановлении N 417-ПП об этом ничего не сказано.

Налоговые инспекторы на этот и на другие вопросы по земельному налогу предложили дождаться официальных разъяснений. А вот служащие Московского земельного комитета (www.moskomzem.ru) оказались более осведомленными. Всего лишь после нескольких предложений перезвонить по такому-то номеру наконец-то на другом конце провода вежливый голос госслужащей выразил готовность сообщить номер кадастрового квартала "по адресу" земельного участка.

Однако фирмам мы не рекомендуем забрасывать вопросами служащих Москомзема. Администрирование земельного налога - это обязанность работников налоговой службы. С них и спрос, и разъяснения. Подождем. Благо время до конца I квартала еще есть.

У кого земля дороже

Кадастровая стоимость земли различается в зависимости от назначения объекта, который на ней расположен. Если выстроить стоимости единицы земельного участка всех кадастровых кварталов ЦАО г. Москвы в порядке убывания, то получится такая последовательность.

 Наибольшая    Земли под объектами торговли, общепита, бытового  обслужи-

 стоимость     вания, автосервиса

               Земли под административными и общественными объектами

              Земли под многоэтажными жилыми домами

     |         Земли под гаражами и автостоянками

     |         Земли организаций образования, здравоохранения,  физкуль-

     |         туры и спорта

     |         Земли под индивидуальными жилыми домами

     |         Земли под промышленными и коммунальными объектами, а также

     |         объектами транспорта и связи

     |         Земли под военными объектами

     |         Прочие земли поселений и дорожная сеть

     |         Земли под постройками дачных и садоводческих объединений

              Земли под оздоровительными объектами

               Земли под лесами, не входящие в лесной фонд

 Наименьшая    Земли под обособленными водными объектами

 стоимость     Земли сельскохозяйственного использования

С. Байкалова

"Московский бухгалтер", N 2, февраль 2005 г.