Земля: что нового в старом налоге (И. Ордынская, Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 8, февраль 2005 г.)

Земля: что нового в старом налоге

Несмотря на то что глава 30 НК РФ "Земельный налог" уже вступила в силу, местные власти в большинстве регионов не успели принять соответствующие законы. Поэтому, как и в прошлом году, собственникам, землевладельцам и землепользователям придется опираться на Закон от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю". Но и он претерпел изменения (Закон от 20 августа 2004 г. N 116-ФЗ), причем некоторые из них распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2000 года (Письмо Минфина РФ от 14 января 2005 г. N 03-06-02-02/01).

Прежде всего отметим изменения, внесенные в порядок налогообложения земельных участков, предоставленных (приобретенных) для жилищного строительства. Закон "О плате за землю" (далее - Закон 1738-1) устанавливал для городских, поселковых земель, занятых жилищным фондом, пониженную ставку налога - 3% от установленной ставки (ст. 8 Закона 1738-1). Причем льгота распространялась на государственное, муниципальное, кооперативное, индивидуальное жилье. Все было спокойно до 2001 года, когда многие владельцы недостроенного частного жилья вдруг получили уведомления об уплате налога в существенно большем, чем ранее, размере. Выяснилось, что налоговые органы неверно толковали положения ст. 8, считая, что к жилищному фонду относятся лишь законченные строительством объекты (Письмо МНС РФ от 27 апреля 2001 г. N ВТ-6-04/351, в настоящее время не действующее). Дело дошло до Верховного, а затем и до Конституционного Суда, однако даже после появления Определения КС РФ от 5 июня 2003 г. N 276-О налоговые органы продолжали давать противоречивые указания.

Ситуация окончательно разрешилась с принятием Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 116-ФЗ, устранившим правовую неопределенность понятия "земли, занятые жилищным фондом".

Закон разделил земли на:

- предоставленные гражданам для индивидуального жилищного строительства;

- занятые жилищным фондом;

- приобретенные гражданами и организациями на условиях ведения жилищного строительства;

- приобретенные гражданами для ведения индивидуального жилищного строительства.

Ставка налога в размере 3% от установленной в городах и поселках городского типа (но не менее 10 руб. за 1 кв. м) применяется к первым двум категориям земель с 1 января 2000 года. Поэтому те землевладельцы, которым пришлось платить больше, вправе вернуть излишние суммы либо зачесть их в счет будущих платежей (ст. 78 НК РФ). Минфин отмечает, что ст. 17 Закона 1738-1 устанавливает трехлетний срок перерасчета земельного налога в отношении "неправильно произведенного налогообложения", поэтому налоговые органы произведут перерасчет сумм, рассчитанных в 2000-2004 гг. по правилам ст. 78 НК РФ.

Действующие в 2004 году размеры ставок земельного налога (за исключением налога на земли сельхозназначения) применяются в 2005 году с коэффициентом 1,1 (ст. 4 Закона от 29 ноября 2004 г. N 141-ФЗ).

Что касается земель, приобретенных на условиях ведения жилищного и индивидуального строительства, то порядок налогообложения зависит от даты приобретения.

1 Если указанные участки приобретены в собственность гражданами и организациями до 1 января 2005 года, то налог взимается по полной ставке, действующей в городах и поселках городского типа вплоть до момента государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости. После госрегистрации налог взимается по льготной 3%-ной ставке.

Отметим, что такой порядок должен применяться начиная с 1 января 2005 г. До этой даты при решении вопроса о размере налога Минфин рекомендует руководствоваться Определением ВС РФ N 78-Впр03-3, Определением КС РФ N 276-О, а также разъяснениями МНС и ФНС России.

Мы предлагаем сосредоточиться на определении КС РФ, которое подлежит обязательному применению на всей территории России. Иначе возникнет путаница.

2 Земельные участки, приобретенные после 1 января 2005 года, облагаются налогом по новым правилам.

- Если земельный участок приобретен в собственность гражданами или организациями на условиях ведения жилищного строительства:

- в течение 3 лет на срок проектирования и строительства налог взимается по полной ставке, увеличенной в 2 раза;

- в последующие годы до момента госрегистрации прав на построенный объект недвижимости - в 4 кратном размере;

- после госрегистрации прав на построенный объект налог взимается по льготной 3%-ной ставке (как за земли, занятые жилищным фондом).

Если жилищное строительство завершится до истечения 3-летнего срока и объект будет зарегистрирован, то сумма земельного налога, уплаченного в период проектирования и строительства сверх однократного размера подлежит возврату налогоплательщику (зачету) (часть 10 ст. 8 Закона 1738-1).

- Если земельный участок приобретен в собственность гражданином для индивидуального строительства:

- в течение 10 лет на срок проектирования и строительства налог взимается по полной ставке; в последующие годы вплоть до госрегистрации прав на построенный объект - в 2-кратном размере;

- после госрегистрации прав на построенный объект недвижимости налог уплачивается по льготной ставке 3%.

В заключение отметим, что дифференциация ставок земельного налога сохраняется и в главе 30 НК РФ (ст. 396), поэтому с 1 января 2006 года, когда утратит силу Закон "О плате за землю" (Закон от 29.11.2004 N 141-ФЗ), принцип взимания налога не изменится.

И. Ордынская,

эксперт "БП"

Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 8, февраль 2005 г.