Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 декабря 2004 г. N КГ-А41/11151-04 Действующее законодательство обязывает регистратора осуществить государственную регистрацию прав при предъявлении всех необходимых документов, предусмотренных законом, и не предусматривает возможности для регистрирующих органов фактически проверить правомерность действий сторон регистрируемых сделок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 декабря 2004 г. N КГ-А41/11151-04
(извлечение)

ООО "Алгоритм" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Московской областной регистрационной палате (с учетом изменения предмета исковых требований) о признании незаконными действий МОРП по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимость записи о прекращении договора аренды с правом выкупа N 3А от 14 декабря 2000 года в отношении нежилого помещения по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Ашхабадская, д. 14, и о признании недействительной записи о праве собственности ООО "ПСК "Альфа" на данное помещение в части отсутствия во внесенной записи указания на обременение данного помещения правами истца по аренде с правом выкупа.

Истец, являющийся арендатором помещении по указанному адресу, ссылался на неправомерность действий внешнего управляющего ЗАО АТПП "Болшевский текстиль" (собственника здания - арендодателя) по одностороннему отказу от договора аренды с правом выкупа и последующей продаже здания ООО "ПСК "Альфа", поскольку прекращение договора аренды не было оформлено двусторонним соглашением сторон, арендатор не был извещен об отказе от договора и продаже здания, данные обстоятельства при регистрации сделок не были проверены регистратором, в связи с чем внесение в ЕГР прав на недвижимость соответствующих записей является незаконным.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2004 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 2 сентября 2004 года, в иске отказано.

Суд посчитал обстоятельства, приведенные истцом в обоснование своих доводов, основаниями для оспаривания действий внешнего управляющего, но не для рассмотрения данного иска, предъявленного к МОРП, поскольку ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не обязывает регистратора извещать арендатора о поступившем от арендодателя заявлении, проверять правомерность действий арбитражного управляющего, а только обязывает регистратора проверить предоставление всех необходимых документов, а также их юридическую силу, в связи с чем указал не невозможность оценки данных обстоятельств в деле по заявленному иску.

В кассационной жалобе ООО "Алгоритм" просит отменить решение и постановление и удовлетворить его исковые требования.

Заявитель считает, что суд, принявший уточнение иска, в то же время рассмотрел дело по первоначально заявленному требованию, неправомерно отказался оценивать доводы о незаконности действий внешнего управляющего по прекращению договора аренды, о неуведомлении истца об отказе от договора аренды, что лишило истца возможности заявить в деле о банкротстве ЗАО "АТПП "Болшевский текстиль" требования о возмещении реального ущерба.

Заявитель полагает нарушенной процедуру отказа от исполнения договора аренды, в связи с чем сам отказ и последующую передачу объекта ППСК "Альфа" - несостоявшимися.

В жалобе указано на нарушение регистратором требований пункта 2 статьи 18 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество", поскольку представленные на регистрацию документы не содержали полного наименования участников договоров, а также на то, что МОРП не имел права регистрировать односторонний отказ от договора аренды, поскольку от имени ЗАО АТПП "Болшевский текстиль" такого отказа не поступало, в деле имеется лишь заявление его представителя по доверенности о регистрации расторжения договора, а не отказа от него.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Алгоритм" поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель МОРП возражал против удовлетворения жалобы, указывая на отсутствие каких-либо нарушений со стороны регистратора, что было правильно установлено судом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебных актов в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов первой и апелляционной инстанции судом кассационной инстанции являются нарушение норм материального или процессуального права, а также несоответствие выводов суда установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся доказательствам.

При этом в соответствии с частью 2 указанной статьи в полномочия суда кассационной инстанции не входит установление обстоятельств, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, кассационная инстанция не вправе предрешать вопросы достоверности или недостоверности доказательств, преимуществе одних доказательств перед другими, не вправе переоценивать доказательства, которым уже была дана оценка судом первой или апелляционной инстанции.

С учетом полномочий, предоставленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации кассационной инстанции, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов, поскольку судом не было допущено нарушений норм материального и процессуального права, иск рассмотрен судом исходя из заявленного истцом предмета (с учетом измененного истцом предмета исковых требований).

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец арендовал спорные помещения у ЗАО "Реутовская мануфактура" на основании договора аренды от 14 декабря 2000 года, условиями которого было предусмотрено право выкупа помещения арендатором, при этом срок договора аренды установлен до окончания выплаты арендатором полной стоимости здания, часть суммы была перечислена, помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

28 марта 2002 года собственник здания продал его ЗАО "Акционерное торгово-промышленное предприятие "Болшевский текстиль", в отношении которого определением Арбитражного суда Московской области от 1 апреля 2002 года введена процедура внешнего управления. Внешний управляющий ЗАО "АТПП "Болшевский текстиль" 13 мая 2002 года отказался от исполнения договора аренды с ООО "Алгоритм", и данный отказ был зарегистрирован МОРП (ответчиком) 23 мая 2002 года.

Впоследствии арендуемое истцом здание было продано на открытом аукционе ООО "ПСК "Альфа", о чем ответчиком была сделана соответствующая запись в ЕГРП и выдано свидетельство на право собственности 50 АД N 039209, и новый собственник уведомил арендатора (истца) о необходимости освобождения занимаемого помещения.

Исследовав вышеуказанные обстоятельства, в том числе доводы истца о его неуведомлении внешним управляющим об отказе от договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что данные обстоятельства являются основанием для оспаривания расторжения договора арендодателем в судебном порядке и при рассмотрении данного иска об оспаривании законности действий МОРП по внесению записей в ЕГРП не могут быть оценены.

Данное указание суда о невозможности оценки вышеназванных обстоятельств в рамках настоящего дела является правильным, поскольку сделано во избежание создания неблагоприятных преюдициальных последствий для кого-либо из лиц, участвующих в деле.

С учетом изложенного не имеется оснований для удовлетворения кассационной жалобы ООО "Алгоритм", доводы которой направлены на переоценку выводов суда первой и апелляционной инстанции и сделаны без учета норм ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязывающих регистратора осуществить государственную регистрацию прав при предъявлении всех необходимых документов, предусмотренных законом, и не предусматривающих возможности для регистрирующих органов фактически проверить правомерность действий сторон регистрируемых сделок.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 16 марта 2004 года и постановление апелляционной инстанции от 2 сентября 2004 года по делу N А41-К1-15965/03 Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Алгоритм" - без удовлетворения.