Комментарий к письму Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 "О спорах, связанных с договором об ипотеке" (В.В. Бумагина, "Нормативные акты для бухгалтера", N 4, февраль 2005 г.)

Комментарий к письму Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г.
N 90 "О спорах, связанных с договором об ипотеке"

Опубликованный документ особенно заинтересует фирмы и предпринимателей, которые пользуются банковскими кредитами. Как правило, организация получает деньги только при условии, что она внесет залог. Тогда, если фирма не расплатится по кредиту, банк сможет продать заложенные активы и возместить свои убытки. Передача в залог недвижимого имущества имеет некоторые особенности. О них Президиум ВАС РФ рассказал в новом информационном письме от 28.01.2005 N 90.

Ипотека для организаций

Ипотека - это залог недвижимости. Ею можно обеспечить не только кредитное обязательство, но и договоры займа, аренды, купли-продажи, подряда и т.п. (ст. 2 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 N 102-ФЗ). Сторонами ипотеки являются:

- залогодатель - фирма-должник, которая передает имущество в залог;

- залогодержатель - банк или другая организация-кредитор, которая принимает недвижимость в залог.

Обязательным требованием для договора ипотеки является его государственная регистрация. Иначе соглашение считается незаключенным (ст. 10 Закона N 102-ФЗ).

Имущество, на которое установлена ипотека, на все время залога остается у организации-должника (п. 1 ст. 338 ГК РФ). Фирма может свободно владеть и пользоваться недвижимостью, но не вправе продать, обменять или передать ее другой организации или предпринимателю без согласия кредитора.

Информацию об ипотеке фирма отражает на забалансовом счете 009 "Обеспечения обязательств и платежей выданные". Залогодержатель должен зафиксировать стоимость имущества на счете 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные". Передачу недвижимости нужно отразить по дебету указанных счетов, а возврат залога - по кредиту.

Что можно передать в залог

Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, квартиры и другое недвижимое имущество (ст. 5 Закона N 102-ФЗ). Фирма вправе передать в залог и недостроенный объект. Например, такую возможность предусматривает статья 76 Закона N 102-ФЗ. Как только строительство будет завершено, предметом ипотеки станет новое здание (п. 1 письма N 90). Если организация не возвратит кредит, займ или не выполнит другие обязательства по договору, кредитор сможет продать здание на торгах и удержать сумму долга из вырученных средств.

Долгое время спорным оставался вопрос, вправе ли организация передать в залог часть своих помещений (например, этаж или несколько кабинетов в производственном сооружении). В пункте 2 нового документа ВАС РФ окончательно установил, что такие операции недопустимы. Судьи считают, что здания, сооружения и другие объекты недвижимости по сути являются неделимыми. Согласно пункту 4 статьи 5 Закона N 102-ФЗ, передать в залог часть такого имущества нельзя.

В то же время ипотека возможна, если составные части недвижимости обособлены и права на них зарегистрированы в госреестре. Типичный пример - предприятие, в состав которого входят совершенно различные активы (здания, земельные участки, основные средства и т.д.). Недвижимость в составе предприятия представляет собой самостоятельный объект, поэтому передать ее в залог можно.

Интересная ситуация рассмотрена в пункте 6 нового документа. Фирма передала в залог права аренды земельного участка. Поскольку свои обязательства перед кредитором она не выполнила, права были проданы на публичных торгах. Однако приобретатель вскоре столкнулся с серьезной проблемой. Арендодатель земли решил взыскать долг по арендной плате за все предыдущие периоды не с фирмы-залогодателя, а с нового владельца. И Высший Арбитражный Суд его в этом поддержал, подчеркнув, что, приобретая право, фирма автоматически принимает на себя и все обязанности арендатора. Поэтому ей придется полностью погасить задолженность перед арендодателем.

"Судьба" земли

Если организация передает в залог здание или сооружение, одновременно ипотека устанавливается и на земельный участок, на котором находится недвижимость. На это указано в пункте 3 статьи 340 Гражданского кодекса. Нередко земля, на которой располагается строение, принадлежит не фирме, а федеральным или муниципальным властям. Организация же пользуется участком на основании договора аренды.

Если такая фирма решит, например, взять кредит и передать в его обеспечение принадлежащую ей недвижимость, она столкнется со следующей проблемой. С одной стороны, ипотека земельных участков, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности, невозможна. Об этом говорится в пункте 1 статьи 63 Закона N 102-ФЗ. С другой стороны, ипотека здания без залога прав на землю под ним не допускается. Такая норма содержится в статье 69 того же Закона. Кроме того, права на аренду участка можно передать только с согласия собственника земли (п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).

О том, как нужно действовать фирмам в таких случаях, ВАС РФ рассказал в пункте 5 опубликованного письма. Если здание или сооружение находится на государственном или муниципальном земельном участке, закладываются одновременно и здание, и права на землю. Муниципалитет (арендодателя) об этом нужно уведомить. Однако письменное согласие властей на ипотеку не требуется.

В.В. Бумагина,

аудитор

"Нормативные акты для бухгалтера", N 4, февраль 2005 г.