О перспективах ипотеки в России (А.А. Саввина, "Адвокат", N 1, январь 2005 г.)

О перспективах ипотеки в России

Hypotheca (греч.) - это подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество. Ведь в современной жизни термин "ипотека" означает залог недвижимого имущества с целью получить кредит.

Схематично ипотечное кредитование можно представить следующим образом. Выдавая клиенту кредит, банк заключает с ним кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный), беря таким образом в залог какое-то недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. При этом оно остается в собственности самого залогодателя - он же клиент банка. В залог может оформляться и недвижимость, на строительство которой выдается кредит. Тем самым банк страхует себя от риска на случай отсутствия платежеспособности должника, при наступлении которого он вправе реализовать заложенное имущество и возместить собственные затраты либо оформить заложенное имущество себе в собственность.

Во многих зарубежных странах именно ипотечное кредитование стало одним из ведущих факторов экономического развития: в США оно было положено в основу нового курса Рузвельта, в Германии (где с 1900 г. действует специальная сеть ипотечных банков) - в основу послевоенных реформ Эрхарда, в Чили - реформ Пиночета. Что касается России, то, как отметил В.В. Путин на заседании президиума Государственного Совета РФ (Москва, Кремль, 27 февраля 2003 г.), "само слово "ипотека" - большая загадка для граждан. И здесь тоже нужно заниматься разъяснением. Создавать механизмы и проводить работу по разъяснению этой процедуры, самой сути этого механизма".

Жилищный вопрос всегда был одним из самых острых для российского общества. Судьба ипотеки - это судьба миллионов людей, нуждающихся в жилье. Пока главные игроки ипотечного рынка размышляют о его "тенденциях" и "перспективах", большая часть россиян продолжает ютиться в своих старых тесных квартирках.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных", практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет в размере 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 руб. с кредитной ставкой 10%) максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%;

недостаточные объемы при невысоком к тому же качестве жилищного строительства;

низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. К примеру, вполне очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Между тем Земельный кодекс РФ на момент принятия в 2000 г. содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. За прошедшее время положение мало изменилось. Так, только в конце прошлого года был принят пакет законов (среди них Жилищный кодекс), направленных на развитие жилищного строительства, в том числе ипотеки. Кроме того, до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок;

неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. Но до сих пор в России не отлажена технологическая схема взаимодействия данных структур, а как следствие - невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;

психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;

неоправданное количество административных барьеров, с которыми сталкиваются заемщики и ипотечные компании. Так, только строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большие издержки;

высокие процентные ставки, в результате большинство россиян не может воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;

непрозрачные источники доходов граждан;

неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. Сбербанк, Государственное агентство по ипотечному кредитованию, равно как и другие операторы, решают при кредитовании покупки жилья исключительно свои проблемы, а конечная цель ипотеки - создание эффективного механизма обеспечения доступным жильем населения - остается нереализованной. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей. Так, по данным Ассоциации российских банков (АРБ), за прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 500 млн долл., а это означает, что только 2% жилья было куплено на банковские займы. При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП: в странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США - 53%, у нас же не доходит и до 1%. А если учесть, что в 2003 г. было выдано 27 тыс. кредитов, то несложно подсчитать примерный размер среднего кредита - 18 тыс. долл. Как известно, в большинстве крупных городов и даже в Подмосковье на такую сумму квартиру не купить, в лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит. К тому же даже приведенные данные, скорее всего, являются завышенными. К примеру, цифра в 27 тыс. отражает не число реально выданных кредитов, а лишь число принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же. Что касается Москвы, то все попытки наладить в столице ипотеку привели к выдаче 3 тыс. банковских и около 200 небанковских кредитов. Называть это ипотекой в масштабах огромного мегаполиса, где одновременно в продаже находится несколько десятков тысяч квартир, просто несерьезно. Для сравнения: в Париже в год выдается около 100 тыс. ипотечных кредитов.

Итак, принимая во внимание все сказанное, можно прийти к выводу, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, проблематично. По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снизить ставки по кредиту ниже "психологического" барьера в 10% и упростить порядок его получения. Возможно, это могло бы как-то уменьшить всю непривлекательность ипотеки (в ее сегодняшнем выражении) для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно, ипотека - это рыночный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в полтора и более раз. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности, а это еще 0,5-2% от общей суммы. При таком раскладе трудно убедить население, что ему нужна ипотека.

Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против этого довольно веский довод - андеррайтинг (оценка кредитором вероятности погашения кредита). При оформлении кредита банком оцениваются три момента: платежеспособность заемщика; готовность погасить кредит (анализ кредитной истории); оценка стоимости закладываемого имущества. Но определить реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях практически невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае - вещь совершенно бесполезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Не факт и то, что закладываемое сегодня имущество останется достаточным обеспечением кредита в будущем - дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу или вообще снести в связи с городскими нуждами. Именно поэтому банки решаются выдавать ипотечные кредиты либо собственным сотрудникам, либо работникам организаций, являющихся корпоративными клиентами, в то время как заявления от людей "с улицы" рассматриваются несколько месяцев и в большинстве случаев отклоняются. Но дело, конечно, не в банках, и "вопрос" не к ним.

Не стоит, как это делает Правительство, рассматривать западную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных проблем. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности, и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут сами рыночные механизмы. В России же обеспечить себя жильем с помощью "сегодняшней ипотеки" в состоянии лишь очень небольшой слой населения, а основная часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.

На сегодняшний день цена строительства квадратного метра в столице составляет примерно 350-400 долл., следовательно, хорошая квартира может обойтись в десятки тысяч условных единиц. При рассрочке на 10 лет и среднем московском заработке 15-20 тыс. руб. - вполне подъемная сумма. Но когда между человеком и вожделенной квартирой выстраивается цепочка из частного инвестора, инвестиционной корпорации, ипотечного агентства, банка, страховой компании, то ее приобретение в кредит становится столь же недостижимой мечтой, как и покупка на свободном рынке.

России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, следует максимально сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья. По типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирования строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость - актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, предоставив тем самым возможность населению самому решать, по какой схеме им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет "работать" ровно до тех пор, пока власти не наладят "человеческие" условия ее работы.

Таким образом, для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- налоговое стимулирование, с одной стороны, граждан-получателей ипотечных кредитов, с другой стороны, коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- формирование механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

- разработка комплексной схемы по реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

Следует помнить, что ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства - и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже само по себе дает надежду на "светлое будущее" ипотеки в нашей стране. Тем не менее хочется верить, что работа по формированию законодательства об ипотеке только началась.

А.А. Саввина,

помощник адвоката

"Адвокат", N 1, январь 2005 г.