Регистрация недвижимости по-новому (Т.А. Гусева, "Право и экономика", N 3, март 2005 г.)

Регистрация недвижимости по-новому

Какими правовыми актами регулируется деятельность Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации)?

В результате административной реформы региональные власти лишились своих полномочий по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. С 1 января 2005 г. начинают работать управления Федеральной регистрационной службы, подведомственной Минюсту России.

В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 была создана Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), к которой полностью перешли функции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Новое ведомство совместно со своими территориальными подразделениями будет вести Единый государственный реестр прав на недвижимость, а также обеспечивать функционирование реестра в электронном виде.

Положение о Федеральной регистрационной службе, утвержденное Указом Президента РФ от 13 октября 2004 г. N 1315, называет еще несколько направлений ее деятельности, в частности регистрацию общественных объединений и политических партий. При этом Росрегистрация наделена правом направлять своих представителей для участия в общественных и политических мероприятиях;

контроль за адвокатурой и нотариатом. Росрегистрация выдает адвокатам удостоверения, участвует в квалификационных комиссиях при адвокатских палатах, открывает и упраздняет нотариальные конторы, выдает лицензии на нотариальную деятельность и контролирует выполнение профессиональных обязанностей.

Похожими полномочиями наделено регистрационное ведомство и в отношении саморегулируемых организаций арбитражных управляющих: Росрегистрация вправе проводить проверки, обращаться в суд с требованием о дисквалификации арбитражного управляющего, а при необходимости - и об исключении самой СРО из Единого реестра саморегулируемых организаций. Служба обязана принимать участие в подготовке управляющих, утверждать программу единой подготовки и принимать теоретические экзамены.

Назовем основные нормативные акты, в соответствии с которыми будет осуществляться деятельность Росрегистрации:

1) приказом Минюста России от 3 декабря 2004 г. N 183 утверждено Общее положение о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации;

2) приказом Минюста России от 3 декабря 2004 г. N 184 утвержден Порядок назначения Министерством юстиции Российской Федерации главных государственных регистраторов.

Порядок устанавливает процедуры подбора кандидатов на должность главного государственного регистратора, перечень необходимых для назначения на эту должность документов, порядок рассмотрения указанных документов комиссией Минюста России и ее состав, условия согласования одобренной кандидатуры с полномочным представителем Президента РФ в соответствующем федеральном округе и ее утверждения;

3) в приказе Минюста России от 3 декабря 2004 г. N 185 "О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы" приведен перечень регистрационных округов, на территории которых предписано создать территориальные органы Федеральной регистрационной службы.

4) приказом Минюста России от 3 декабря 2004 г. N 186 утвержден Порядок назначения государственных регистраторов Федеральной регистрационной службой и территориальными органами Федеральной регистрационной службы.

Порядок определяет процедуры назначения на должность и освобождения от должности государственных регистраторов - работников службы и заместителей руководителей ее территориальных органов, а также работников территориальных органов службы, возглавляющих обособленные подразделения ее территориальных органов;

5) приказом Минюста России от 3 декабря 2004 г. N 188 утверждено Положение о Главном управлении (управлении) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской федерации, которое является территориальным органом Федеральной регистрационной службы.

Каковы размеры государственной пошлины за регистрацию?

С 1 января 2005 г. за регистрационные действия будет взиматься государственная пошлина, размер которой установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. До 1 января 2005 г. размер платы за регистрацию устанавливали региональные нормативные акты, и во многих регионах цены на регистрацию были на порядок ниже, чем установленные НК РФ. Плата устанавливалась в размерах, установленных субъектами РФ на основании ст. 11 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Налоговый кодекс предусматривает фиксированные размеры пошлины за регистрацию недвижимости и сделок с ней, без ссылок на возможность их изменения субъектом РФ или Правительством РФ.

Назовем некоторые из новых размеров госпошлины. Так, в соответствии со ст. 333.33 НК РФ взимается госпошлина в следующих размерах:

за государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса, а также ограничений (обременении) прав на предприятие как имущественный комплекс - 0,1% стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса, но не более 30 000 руб. (подп. 19 п. 1);

за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 19, 22-24 п. 1:

физическим лицам - 500 руб.;

организациям - 7500 руб. (подп. 20 п. 1);

за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 25 п. 1:

физическим лицам - 100 руб.;

организациям - 300 руб. (подп. 20 п. 1);

за государственную регистрацию:

договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество:

физическим лицам - 500 руб.;

организациям - 2 000 руб.;

соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке, включая внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

физическим лицам - 100 руб.;

организациям - 300 руб.

В случае, если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, обеспечивающее исполнение обязательства, за исключением договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия, предусмотренные настоящим подп. 22, взимается в размере, установленном для физических лиц (подп. 22 п. 1);

за государственную регистрацию:

смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, - 500 руб.;

смены владельца закладной, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене владельца закладной, - 100 руб. (подп. 23 п. 1);

за государственную регистрацию сервитутов:

в интересах физических лиц - 500 руб.;

в интересах организаций - 2000 руб. (подп. 24 п. 1);

за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке - 100 руб. (подп. 25 п. 1);

за повторную выдачу правообладателям свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество (взамен утерянного, пришедшего в негодность, в связи с внесением в содержащуюся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве изменений, в том числе исправлением в данной записи технической ошибки, за исключением ошибок, допущенных по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним):

для физических лиц - 100 руб.;

для организаций - 300 руб. (подп. 26 п. 1).

Каков новый порядок регистрации недвижимости?

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213 "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения в Гражданский кодекс, согласно которым отнесены к недвижимости объекты незавершенного строительства, и на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершенные объекты.

Подлежат госрегистрации также сведения об изменениях, произведенных в ходе реконструкции объекта недвижимости. К таким изменениям относятся уменьшение или увеличение площади объекта, увеличение этажности, возведение пристроек к зданиям либо частичную или полная разработка существующих, улучшение архитектурной выразительности зданий, реконструкция инженерных сетей и др. В госрестере при этом производится запись об изменении его характеристик. Объект заново не регистрируется, госпошлина за внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимость составляет 300 руб.

Изменения в регистрирующие документы нужно внести до проведения сделки с недвижимостью, дабы в последующем не возникли проблемы с дальнейшей регистрацией сделок с реконструируемым имуществом.

В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с 1 января 2005 г. необходимо регистрировать обременения и ограничения, которые налагают органы государственной власти или местного самоуправления. Закон также уточняет порядок регистрации права собственности на незавершенный объект.

Установлено, что ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Внесены изменения, касающиеся порядка предоставления сведений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Изложена в новой редакции ст. 25 "Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества". Так, право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в ст. 25 Федерального закона N 196-ФЗ.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" внесены изменения в указанный Закон, разрешающие не регистрировать договор ипотеки у нотариуса и менять условия закладной. Раньше за удостоверение договора ипотеки необходимо было платить 1,5% от суммы сделки, например, при сумме сделки в 100 тыс. руб. размер платы за нотариальное удостоверение составлял 1,5 тыс. руб., в последующем пошлину сократили до 1%, при этом она должна была составлять не более 1,5 тыс. руб. Нотариусы брали еще 1% от суммы сделки за подготовку договора.

Законом установлено, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или данным Федеральным законом.

Каков порядок предоставления информации о зарегистрированных правах?

Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. N 773 утвердило Правила осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Правила определяют размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на объект недвижимости, имущества, выдачу правообладателям копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и порядок ее осуществления.

Так, размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества (за исключением информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс), а также за выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок (за исключением сделок с предприятием как имущественным комплексом), совершенных в простой письменной форме, составляет:

для физических лиц - 100 руб.;

для юридических лиц - 300 руб.

Размер платы за предоставление информации о зарегистрированных правах на предприятие как имущественный комплекс, а также за выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок с предприятием как имущественным комплексом, совершаемых в простой письменной форме, составляет 600 руб.

Т.А. Гусева,

адвокат Орловской областной коллегии адвокатов,

доцент кафедры гражданского права и процесса

Орловского государственного технического университета,

кандидат юридических наук, специалист по гражданскому праву

"Право и экономика", N 3, март 2005 г.