Вопрос: Основным видом деятельности нашего предприятия является осуществление строительно-монтажных работ. Одним из наших объектов строительства является жилой дом, где мы выступаем в роли заказчика и подрядчика. Строительство начато в 2005 году. По окончании строительства все квартиры оформим в свою собственность и по договорам купли-продажи реализуем их. Поступившие денежные средства по таким договорам НДС мы не облагаем на основании подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Правомерно ли мы пользуемся данной льготой? (Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 11, март 2005 г.)

Основным видом деятельности нашего предприятия является осуществление строительно-монтажных работ. Одним из наших объектов строительства является жилой дом, где мы выступаем в роли заказчика и подрядчика, то есть нам выделен земельный участок под строительство и выданы все необходимые разрешения. Строительство начато в 2005 году. По окончании строительства этого дома мы намерены все квартиры оформить в свою собственность и по договорам купли-продажи реализовать их физическим или юридическим лицам. Такие договоры мы уже начали заключать сегодня. В них предусмотрен авансовый платеж. Поступившие денежные средства по таким договорам НДС мы не облагаем на основании подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Правомерно ли мы пользуемся данной льготой? Ведь предприятие осуществляет строительно-монтажные работы по строительству жилого дома, которые при формальном прочтении подп. 22, 23 ст. 149 НК РФ не освобождены от НДС, а затем происходит реализация квартир. При этом в себестоимость квартиры войдет сумма НДС, начисленная на объем произведенных работ. Если это так, то в чем тогда смысл введения льготы, если основная составляющая конечной цены квартиры, а именно объем строительно-монтажных работ, не освобождена от НДС?

Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 109-ФЗ "О внесении изменений в ст. 146 и 149 части второй НК РФ" п. 3 ст. 149 НК РФ дополнен подп. 22 и 23. Таким образом, с 1 января 2005 г. не облагается НДС реализация жилых домов и помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Учитывая положения п. 8 ст. 149 и п. 2 ст. 162 НК РФ, налогоплательщики при получении авансового платежа под предстоящую реализацию (по договорам купли-продажи, которая будет осуществляться с 1 января 2005 г.) жилых домов и помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир полученную сумму авансового платежа вправе не облагать НДС.

ФНС РФ в Письме от 9 декабря 2004 г. N 03-1-08/2467/17@ (согласовано с Минфином РФ) разъяснило следующее:

"Указанный порядок освобождения не распространяется на строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилых домов, жилых помещений, выполняемые на основании соответствующих договоров подряда (субподряда) подрядными (субподрядными) организациями.

Следовательно, при передаче заказчиком-застройщиком инвестору (инвесторам) затрат на строительство жилого помещения (либо долей затрат, приходящихся каждому инвестору) в связи с завершением капитального строительства объекта (жилого помещения) инвестору (инвесторам) выставляются счета-фактуры, в которых отражаются суммы налога, уплаченные заказчиком-застройщиком поставщикам материальных ценностей, используемых при строительстве жилого помещения, и подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, а также сторонним организациям, включая услуги заказчика-застройщика, включенные в фактические затраты по строительству жилого помещения.

Данная льгота также не распространяется на операции по передаче имущественных прав на жилые помещения (долей в них) ".

Для того чтобы в приведенном в вопросе случае строительно-монтажные работы по строительству жилья были объектом обложения НДС без применения рассматриваемой льготы, у них должен быть заказчик. То есть отношения по договору, связанному с приемкой-передачей жилья, должны соответствовать главе 37 "Подряд" ГК РФ. Предметом такого договора будут являться работы, результатом работ - вещь, изготовленная подрядчиком (квартира).

При строительстве жилых домов заказчиком на выполнение подрядных работ по изготовлению вещи (строительству недвижимости) в терминах ГК РФ выступает инвестор, а подрядчиком - заказчик-застройщик. Поэтому, если заключаются договоры инвестирования, а не купли-продажи жилья, то нет оснований освобождать от НДС строительно-монтажные работы, выполненные по заказу инвестора заказчиком-застройщиком (в том числе совмещающим функции генерального подрядчика) и другими подрядчиками и субподрядчиками. Именно об этом справедливо говорится в указанном выше Письме ФНС России.

Порядок освобождения от налогообложения операций, перечисленных в подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется только при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, а также при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи. То есть договор на передачу квартиры должен быть заключен в соответствии с главой 30 "Купля-продажа" ГК РФ без включения в него каких-либо элементов договора инвестирования. При этом организация, строящая жилье, должна оформить право собственности на квартиры на себя и лишь затем передать его покупателю. Такой договор будет являться не договором на выполнение строительно-монтажных работ (независимо от того, что они выполнялись заказчиком-застройщиком в процессе строительства), а договором на реализацию вещи. Такая реализация (по договору купли-продажи, а не инвестирования) будет подпадать под норму главы 21 НК РФ о предоставлении льготы при реализации жилья.

М. Власова,

консультант "ЭПШ ФБК"

1 марта 2005 г.

Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 11, март 2005 г.