Что такое ЖНК? (Г. Кузьмин, Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 13, апрель 2005 г.)

Что такое ЖНК?

С 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах". Он определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов (далее - ЖНК) по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории РФ в целях передачи их в пользование, а после внесения в полном размере паевых взносов - в собственность членам ЖНК. Таким образом, в этом году в нашей стране появился еще один вид некоммерческих организаций. Самое важное о ЖНК рассказывает ведущий эксперт "БП" Геннадий Кузьмин.

ЖНК - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения паевых взносов.

Кооператив создается по инициативе не менее чем 50 и не более чем 5000 человек.

Имущество кооператива образуется за счет паевых и иных взносов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооператив создан, и соответствует этим целям, добровольных пожертвований и иных не запрещенных законом источников.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение.

Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

ЖНК не может состоять в договорных отношениях с членами кооператива, в результате которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности, связанные с осуществлением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Кооператив отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам своих членов. Члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений.

Членом кооператива может быть любой гражданин, достигший возраста 16 лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме.

Имейте в виду!

ЖНК обязан вести реестр, содержащий следующие сведения о членах кооператива:

фамилия, имя, отчество;

паспортные данные или данные иного удостоверяющего личность документа;

почтовый адрес, номера телефонов, адреса электронной почты;

форма участия в деятельности кооператива;

иные предусмотренные уставом кооператива сведения.

Жилищный накопительный кооператив может быть преобразован только в жилищный, жилищно-строительный кооператив или в товарищество собственников жилья. Преобразование ЖНК в юридическое лицо иной организационно-правовой формы допускается только в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Если число членов ЖНК превысит 5000 человек, кооператив подлежит принудительной реорганизации в судебном порядке в форме разделения или выделения.

При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе:

привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;

приобретать жилые помещения;

привлекать заемные денежные средства при недостатке средств, указанных в ч. 1 и 2 ст. 47 Закона о ЖНК. Причем размер займа не может превышать 70% паевого взноса члена кооператива, а общая величина заемных средств, привлекаемых ЖНК, не должна превышать 40% стоимости его имущества.

Кроме того, ЖНК вправе оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности кооператива и не противоречащие законодательству РФ услуги.

ЖНК за счет взносов членов кооператива обязан формировать резервный фонд, размер которого определяется уставом кооператива, но не может быть менее 1,5% размера паевого фонда ЖНК.

Обратите внимание!

Доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, направляются в резервный фонд кооператива и при достижении указанным фондом размера, установленного уставом ЖНК, распределяются между его членами пропорционально их паям путем зачисления соответствующих сумм в счет паевых взносов.

На приобретение или строительство жилых помещений ЖНК вправе использовать:

паевые и иные взносы членов кооператива (за исключением вступительных членских взносов и членских взносов);

субсидии и субвенции;

кредиты и займы, получаемые кооперативом;

средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива;

добровольные пожертвования и иные, не запрещенные законом источники.

При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с деятельностью ЖНК по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, не допускается:

приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;

гарантировать сроки приобретения или строительства кооперативом жилых помещений.

Распространение рекламы, связанной с деятельностью кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, во всех случаях должно сопровождаться предоставлением информации о порядке покрытия членами ЖНК понесенных кооперативом убытков, сведений о включении кооператива в реестр жилищных накопительных кооперативов, а также указанием адреса специального сайта в информационной сети, используемого кооперативом для размещения информации.

Ежегодно, в сроки, устанавливаемые уставом кооператива, но не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев после окончания очередного финансового года, ЖНК обязан проводить годовое общее собрание своих членов.

В случае выявления убытков, которые превышают сумму, равную 25% паевого фонда ЖНК, ревизионная комиссия (ревизор) или исполнительные органы кооператива обязаны потребовать созыва внеочередного общего собрания членов кооператива, а правление кооператива обязано созвать такое собрание.

- Размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, устанавливается уставом ЖНК, но не может быть менее 30% размера паевого взноса члена кооператива.

- Общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых ЖНК из паевого фонда на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива.

- Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать 20% стоимости имущества ЖНК.

ЖНК без предварительного решения общего собрания членов кооператива не вправе совершать сделки по отчуждению находящихся в его собственности жилых помещений, в том числе по обмену жилых помещений, переданных в пользование членам кооператива, другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества кооператива, а также сделки по сдаче жилых помещений внаем или в аренду либо в залог (ипотеку).

Обратите внимание!

Кооператив не вправе:

выдавать займы физическим или юридическим лицам;

дарить жилые помещения;

передавать жилые помещения в безвозмездное пользование;

выступать поручителем своих членов и третьих лиц, а также каким-либо иным способом обеспечивать исполнение обязательств указанными лицами;

вносить свое имущество в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов и иным способом участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц, за исключением участия в формировании имущества саморегулируемых организаций ЖНК.

Кроме того, за исключением деятельности, предусмотренной Законом о ЖНК, иную деятельность кооператив осуществлять не вправе (п. 1 ст. 3 Закона о ЖНК).

Имейте в виду!

Ведение ЖНК бухгалтерского учета и бухгалтерская (финансовая) отчетность кооператива подлежат обязательной ежегодной аудиторской проверке. Уставом кооператива может быть предусмотрено проведение аудиторской проверки один раз в два года, если сумма активов баланса кооператива не превышает на конец отчетного года 6 млн рублей.

И еще. Обратите внимание, что согласно ст. 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные им жилые помещения, в срок до 1 января 2007 года подлежит преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. При этом такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса.

Непреобразованные кооперативы, в которых все члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные им жилые помещения, по истечении указанного срока подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего госрегистрацию юридических лиц.

Г. Кузьмин,

ведущий эксперт "БП"

Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 13, апрель 2005 г.