Вопрос: Организация Б, являющаяся доверительным управляющим организации А, сдала в аренду здание (строение, нежилое помещение) площадью Х организации С. Организация А через доверительного управляющего Б заключает договор аренды сроком менее года с организацией С (все строения организация С сдает в субаренду). Вправе ли организация С включать в состав затрат арендные платежи, произведенные ею в соответствии с договором аренды недвижимого имущества? Если да, то копии каких документов следует потребовать у арендодателя (кроме агентского договора)? ("БУХ.1С", N 3, март 2005 г.)

Организация Б, являющаяся доверительным управляющим организации А, сдала в аренду здание (строение, нежилое помещение) площадью Х организации С. Организация А через доверительного управляющего Б заключает договор аренды сроком менее года с организацией С (все строения организация С сдает в субаренду). Вправе ли организация С включать в состав затрат арендные платежи, произведенные ею в соответствии с договором аренды недвижимого имущества? Если да, то копии каких документов следует потребовать у арендодателя (кроме агентского договора)?

Организация С должна потребовать копию договора доверительного управления (о правовом регулировании договоров доверительного управления читайте на стр. 20, прим. ред.) между организацией А (учредителем доверительного управления) и организацией Б (доверительным управляющим), в котором отражены все существенные условия для данной сделки.

Помимо этого необходимо затребовать копию документа, свидетельствующего о том, что собственником здания является организация А (ст. 1014 ГК РФ), а также документы БТИ, подтверждающие технические характеристики арендуемого здания.

Кроме этого, организации С необходимо иметь копию акта приемки-передачи здания между организацией А и организацией Б. Об этом говорится в пункте 4 "Указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом" (утв. приказом Минфина России от 28.11.2001 N 97н), согласно которому "подтверждением получения имущества, переданного в доверительное управление, для учредителя управления является извещение об оприходовании имущества от доверительного управляющего или первичный учетный документ с пометкой "Д.У." (копия накладной, акт приема-передачи и т.п.)".

Далее, в договоре аренды должно быть указано, что организация Б выступает в роли доверительного управляющего. К договору аренды необходимо приложить акт приемки-передачи здания между организацией Б и организацией С.

При сдаче организацией С здания в субаренду необходимо получить согласие собственника - организации А. Это может быть письмо от собственника, либо согласие собственника должно быть прописано в первоначальном договоре аренды с организацией Б.

В данном случае нет необходимости в обязательной государственной регистрации сделки, поскольку договор аренды заключен на срок менее 1 года (Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ с изменениями и дополнениями).

Теперь перейдем к вопросу об учете арендных платежей в составе затрат, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль организации С.

Правила формирования доходов и расходов при совершении операций с имуществом, полученным в доверительное управление, установлены статьей 276 главы 25 НК РФ. При этом положения данной статьи относятся к участникам договора доверительного управления имуществом.

Так как организация С не является участником договора доверительного управления имуществом, то в этом случае следует руководствоваться другими статьями главы 25 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам организации, уменьшающим доходы текущего отчетного (налогового) периода.

При этом по общему правилу расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Под экономически оправданными расходами следует понимать затраты, обусловленные целями получения доходов, удовлетворяющие принципу рациональности и обусловленные обычаями делового оборота (разд. 5 Методических рекомендаций по применению главы 25 НК РФ, утв. приказом МНС России от 20.12.2002 N БГ-3-02/729).

Таким образом, организация С может включать в состав затрат, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, арендные платежи в соответствии с договором аренды недвижимого имущества и при наличии указанных выше копий документов, которые должен представить арендодатель - организация А.

Т.Д. Бурсулая,

аудитор ООО "Градиент-Альфа-Аудит"

(095) 710-30-65/30-66/38-03/38-04

inform@gradient-alpha.ru

1 марта 2005 г.

"БУХ.1С", N 3, март 2005 г.