Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 апреля 2005 г. N КГ-А40/2016-05 Удовлетворяя встречные требования по делу, суд исходил из того, что согласно заключенному сторонами договору аренды стоимость ремонта может быть зачтена в счет арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 4 апреля 2005 г. N КГ-А40/2016-05
(извлечение)

Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Отель "Советский" (далее - ООО "Отель "Советский") о взыскании 75.816.246,34 руб. задолженности по арендным платежам за период с 13.11.2001 г. по 2 квартал 2004 г. и 3.469.257,67 руб. пени.

В обоснование исковых требований указывалось на неправомерность уклонения ответчика от исполнения обязательств из договора от 04.10.2001 г. N 0-633 на аренду нежилого помещения общей площадью 14.230,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский просп., д. 32/2.

До принятия решения ответчик обратился со встречным иском о понуждении ДИгМ исполнить в натуре обязанность по компенсации понесенных ООО "Отель "Советский" затрат на реконструкцию и капитальный ремонт здания гостиницы в размере 435.949.277 руб. посредством зачета в счет арендных платежей и при определении выкупной стоимости арендованного имущества.

До рассмотрения заявленных требований по существу ООО "Отель "Советский" в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнило предмет встречного иска и просило произвести компенсацию вышеназванных затрат в виде зачета по арендной плате.

Решением от 20.10.2004 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.01.2005 г., в иске отказано, встречный иск удовлетворен. Судебные акты мотивированы тем, что ответчиком во исполнение принятых по договору от 28.04.1993 г. N 0754/93 на аренду здания гостиницы обязательств произведен капитальный ремонт объекта аренды. Инвестиции ответчика в объект аренды составили 435.949.277 руб. и по условиям договора аренды в редакции от 04.10.2001 г. N 0-633 подлежат компенсации в виде зачета по арендной плате.

В кассационной жалобе ООО "Отель "Советский" просит изменить постановление апелляционного суда, решив вопрос о распределении судебных расходов.

ДИгМ также обратился с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить, иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать. В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что ремонт произведен ответчиком без согласия арендодателя, что стоимость данного ремонта не может быть зачтена в счет арендной платы, поскольку он был произведен в период действия договора от 28.04.1993 г. N 0754/93, который прекращен и условия которого не предусматривали возможность компенсации или зачета стоимости работ. Кроме того, ДИгМ указывает на завышение стоимости произведенных улучшений.

В отзыве ООО "Отель "Советский" просит оставить кассационную жалобу ДИгМ без удовлетворения, ссылаясь на соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам, которые также установлены арбитражным судом в рамках дела N А40-30796/04-77-276 по иску ДИгМ о расторжении договора и выселении.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ДИгМ поддержал доводы жалобы. Представитель ООО "Отель "Советский" возражал против удовлетворения жалобы ДИгМ по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы кассационных жалоб, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалоб.

Как установлено судами, между сторонами заключен договор от 28.04.1993 г. N 0754/93 на аренду нежилого помещения общей площадью 14.230,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Ленинградский просп., д. 32/2, на срок до 01.06.2018 г. В соответствии с договором ООО "Отель "Советский" обязалось за свой счет произвести капитальный ремонт объекта аренды.

Во исполнение указанных условий договора ответчик в течение 1999-2001 г.г. осуществил ремонт здания.

По завершении капитального ремонта стороны 04.10.2001 г. подписали новую редакцию договора аренды за N 0-633, которая предусматривает, что затраты арендатора, связанные с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенные в процессе реконструкции и капитального ремонта, подлежат компенсации в виде зачетов по арендной плате или засчитываются при определении выкупной цены объекта аренды (п. 4.2.18).

Установив, что в соответствии с отчетом независимого оценщика стоимость инвестиций ответчика по состоянию на 19.10.2001 г. составила 435.949.277 руб., что значительно превышает сумму отыскиваемой арендной платы, суды пришли к выводу о неправомерности исковых требований ДИгМ.

Данные выводы суд кассационной инстанции считает соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона.

В силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендодателя. Согласно ст. 623 ГК РФ стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества возмещается последнему при прекращении договора. При этом пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ допускает установление арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Доводы кассационной жалобы о том, что стоимость ремонта не может быть зачтена в счет арендной платы, поскольку он был произведен без согласия арендодателя в период действия договора от 28.04.1993 г. N 0754/93, который прекращен и условия которого не предусмотрена возможность компенсации или зачета стоимости работ, не могут быть приняты во внимание.

Так, в заключенном сторонами договоре от 28.04.1993 г. N 0754/93 предусмотрена обязанность арендатора произвести капитальный ремонт объекта аренды. В материалах дела имеются письма ООО "Отель "Советский" о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы и распоряжение ДИгМ от 05.08.2003 г. о создании рабочей группы по определению затрат ответчика на ремонт.

Дополнение договора от 28.04.1993 г. условиями о том, что затраты арендатора по ремонту подлежат компенсации не противоречит требованиям закона. При этом закон не содержит запрета на распространение условий договора на отношения, которые сложились до заключения договора, тем более, что данном случае речь об изменении условий договора.

В связи с этим суды правомерно исходили из буквального толкования условий договора, которым не предусмотрено, что компенсации подлежат только затраты, произведенные после изменения договора.

Кроме того, обстоятельства, связанные с заключением сторонами договора аренды от 28.04.1993 г., в том числе его редакции от 04.10.2001 г. и исполнением арендатором обязательств по производству капитального ремонта, были предметом исследования судов по делу N А40-30796/04-77-276 с участием тех же лиц.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.08.2004 г. по указанному делу, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и кассационного судов, ДИгМ отказано в иске о расторжении договора и выселении ООО "Отель "Советский", именно в связи с тем, что ответчик исполнил обязанность по производству капитального ремонта объекта аренды, затраты на который по условиям договора подлежат зачету в счет арендной платы.

Доводы ДИгМ о завышении стоимости произведенных улучшений во внимание не принимаются, поскольку не подтверждены документально. Более того, истцом не оспаривается, что затраты на ремонт значительно превышают отыскиваемую арендную плату.

Суд кассационной инстанции считает ошибочными доводы жалобы ООО "Отель "Советский" о нераспределении Девятым апелляционным судом судебных расходов ошибочными, поскольку ответчик на стадии апелляционного производства расходы не понес, а истец освобожден от уплаты госпошлины.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 20.10.2004 г. Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 19.01.2005 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-32756/04-59-121 оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента имущества г. Москвы и ООО "Отель "Советский" - без удовлетворения.