Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 апреля 2005 г. N КГ-А40/2325-05 При новом рассмотрении дела о взыскании задолженности и пени по договору аренды суду надлежит рассмотреть вопрос о действительности договора перенайма помещений по договору цессии в той части, в которой это право принадлежало первоначальному арендатору, учесть, что срок заключения договора аренды не является существенным условием такого договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 4 апреля 2005 г. N КГ-А40/2325-05
(извлечение)

ДИгМ обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО "Медицинская лига XXI век" о взыскании задолженности и пени по договору аренды от 20.10.03 N 01-00994/03 в сумме 1561985 руб.

Решением арбитражного суда от 20.10.04 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

На данное решение суда подана кассационная жалоба ЗАО "Медицинская лига XXI век", в которой ставится вопрос об его отмене, как необоснованного.

В судебном заседании заявитель доводы своей жалобы поддерживал, представитель истца против ее удовлетворения возражал.

Судебная коллегия, выслушав представителей сторон, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды между истцом и ответчиком от 20.10.03 г. N 01-00994/03 заключен на основании протокола-соглашения о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 31.01.94 N 1-278/94, заключенному между Департаментом имущества г. Москвы как арендодателем, ответчиком как новым арендатором, и Общественной организацией "Медицинская лига" как предыдущим арендатором. В соответствии с указанным протоколом-соглашением предыдущий арендатор переуступил ответчику с согласия собственника право аренды нежилых помещений пл. 176,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Крымский вал, д. 8.

Однако из договора аренды от 31.01.94 г. N 1-278/94, по которому переуступлено право аренды, и действовавшего на момент заключения протокола-соглашения на неопределенный срок, следует, что Общественная организация "Медицинская лига" являлась арендатором помещений пл. 71,4 кв.м.

Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что, так как к договорам (соглашениям) о перенайме применимы нормы главы 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве", суд считает, что и протокол-соглашение о переуступке права аренды, и договор аренды от 20.10.03 г. N 01/00994/03 являются недействительными в силу ст. 168 ГК РФ, как несоответствующие требованиям закона, т.к. в нарушение ст. 382 ГК РФ Общественной организацией "Медицинская лига" было передано ответчику право, ей не принадлежащее, как в части арендуемых площадей, арендатором которых он не являлся, так и в части срока аренды, т.к. договор между истцом и ответчиком заключен сроком на 5 лет.

Недействительная сделка не повлекла для сторон, ее подписавших, возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, в том числе и для истца в части истребования арендной платы, а для ответчика обязанности по ее внесению, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.

С такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны по недостаточно полно исследованным обстоятельствам дела и с нарушением требований ст.ст. 168, 180, 615 ГК РФ.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В данном случае судом не учтены положения ст. 180 ГК РФ и не рассмотрен вопрос о возможности перенайма части помещений в размере 71,4 м2, арендатором которых являлась Общественная организация "Медицинская лига".

Так же судом разрешен вопрос о недействительности спорного договора без учета того обстоятельства, что срок заключения договора аренды не является в силу ст.ст. 606, 610 ГК РФ существенным условием договора аренды.

Кроме того, судом не исследован вопрос о том, в связи с чем и на каких правовых основаниях в соглашение о перенайме были включены другие 104,9 м2.

Без выяснения указанных обстоятельств вопрос о недействительности сделки или ее части не может быть разрешен в соответствии с требованиями ст.ст. 168, 180, 615 ГК РФ.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, тщательно проверить доводы сторон и с учетом установленных обстоятельств и требований закона разрешить спор.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 20.10.04 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-43901/04-77-465 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.