Офис не продадите? (С. Антюшенина, "Московский бухгалтер", N 5, май 2005 г.)

Офис не продадите?

В арбитражный суд обратилась фирма "Роза". Организация просила обязать власти Москвы продать ей помещение, которое она арендует.

Продать хотим. Но не будем

Торговое предприятие "Роза" существует уже много лет. В конце 1992 года руководство фирмы подыскало небольшое помещение для размещения своего офиса, которое находилось в собственности города.

Фирме тут же предложили его купить. Однако руководству ООО "Роза" не хватало денег для сделки. Тем не менее организация не теряла надежды и вела постоянные переговоры о приобретении офиса с Комитетом имущества города Москвы.

Уже в апреле 1993 года фирма заключила "договор аренды нежилого помещения с городом Москва в лице уполномоченного органа". По этому документу фирма могла занимать офис "до подписания договора купли-продажи". То есть фактически ООО "Роза" предоставлялась аренда на неопределенный срок с правом выкупа.

Организация исправно платила за помещение и начиная с 1999 года несколько раз получала предложения о покупке от Специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества города Москвы. Хотя покупка офиса и была выгодна, руководство ООО "Роза" было вынуждено отказываться - у фирмы по-прежнему не было достаточно денег.

К 2004 году организация уладила свои финансовые проблемы и взяла в банке кредит на выкуп. Директор собрал все необходимые документы и обратился к арендодателю, Департаменту имущества города Москвы (ДИГМ, бывший Комитет имущества города Москвы), с просьбой продать помещение. 10 мая 2004 года в адрес фирмы "Роза" пришло уведомление об отказе. Чиновники советовали обратиться в СГУП по продаже имущества города Москвы.

Думая, что это очередная бюрократическая проволочка и ДИГМ отказывается продавать помещение, так как это не входит в его функции, организация направила запрос в СГУП по продаже имущества города Москвы. 22 ноября 2004 года от этого предприятия пришел официальный ответ: организация, которая неоднократно предлагала купить арендуемый офис, отказывала в сделке!

Руководство ООО "Роза" могло бы спокойно дождаться, пока государственные конторы договорятся между собой. Но фирма уже оформила кредит на покупку. Организация подала иск в арбитражный суд сразу на два ведомства.

Кто отвечать должен?

Со стороны ответчика на судебное разбирательство явились только представители СГУП по продаже имущества города Москвы. Они тут же заявили, что не имеют никакого отношения к иску и могут присутствовать на заседании только в качестве третьей стороны.

- Наша организация действует под руководством Департамента имущества. Если мы получим от них разрешение, то помещение будет продано истцу. Если нет, то ООО "Роза" будет арендовать помещение и дальше. Сами по себе мы ничего не можем сделать, - сказал юрист СГУП.

С его мнением согласился и истец. Он тут же написал ходатайство о снятии части исковых требований и признании предприятия по продаже имущества Москвы третьим лицом. Так как основного ответчика в зале суда не оказалось, адвокаты ООО "Роза" кратко изложили свою позицию. Судья выслушал их и уже хотел объявить перерыв для вынесения решения, когда представители СГУП решили защищать позицию ДИГМ - основного ответчика.

- Мы считаем, что истцу нужно отказать в иске, так как он не имеет права требовать продать собственность города, - заявил юрист СГУП. - Во-первых, в его договоре не написано ни строчки о том, что арендатор имеет в дальнейшем право выкупа. Там просто говорится, что документ может быть прерван договором купли-продажи. При этом в договоре не говорится о том, что помещение должно быть продано после определенного срока аренды. Например, 10 или 15 лет. Во-вторых, между ООО "Роза" и ДИГМ, тогдашним Москомимуществом, был заключен другой договор аренды, в котором вообще нет упоминания о заключении договора купли-продажи. О чем может идти речь? И, кстати, я считаю, что все сроки, в которые истец мог обратиться в суд, прошли. Уведомление от ДИГМ было получено еще 10 мая 2004 года. Время, когда решение департамента можно было обжаловать, уже прошло.

- Позвольте заметить, что мы только что сняли с вас исковые требования, - обратился адвокат истца к представителю СГУП по продаже имущества Москвы.

- Это ваше личное дело, - ответил чиновник. - А у меня есть своя определенная правовая позиция, которую я буду защищать.

- Действительно, почему нет, - согласился судья. - Третья сторона не должна сидеть и молчать. Она тоже может высказывать свое мнение и влиять на ход разбирательства. А что истец ответит на доводы СГУП? Как будете доказывать, что не пропустили сроки обжалования решения Департамента имущества?

- Мы обратились в суд только тогда, когда получили уведомление об отказе от СГУП. А это было 22 ноября 2004 года. Поэтому никакие сроки обжалования мы не нарушали, - сообщил представитель истца.

- Но ведь ответчик - не СГУП, - пояснил судья.

- Узнали об этом мы только сегодня, - ответили представители истца.

- Это не меняет дела... Ладно. Я перенесу заседание на пару дней, чтобы вы могли подготовиться к защите. Объявляю перерыв, - сказал судья.

Вторая встреча

На следующем судебном разбирательстве судья попросил истца зачитать отзыв на доводы ответчика.

- Я начну с самого актуального вопроса - своевременности нашего обращения в суд, - заявил адвокат ООО "Роза". - Мы действительно признаем СГУП ненадлежащим ответчиком. Поэтому мы не можем обжаловать их решение в суде. То есть мы пропустили срок обращения в суд по уведомлению из ДИГМ. Тем не менее ООО "Роза" подало иск вполне справедливо. Дело в том, что письмо от ДИГМ организация получила в мае 2004 года, но о нарушении своих прав узнала только тогда, когда получила ответ от СГУП - в ноябре. Фирма не могла сразу же бежать в суд, пока не поговорила со всеми ведомствами. Следовательно, срок, когда она могла заявить о своих нарушенных правах, еще не истек.

- Наше ведомство не является органом власти. Наш отказ просто не мог нарушить ваши права, - заметил представитель СГУП.

- Но мы считали, что права делегированы ДИГМом СГУПу, поэтому обратились сначала к вам и только потом в суд, - сказал директор ООО "Роза".

- Что ж, хорошо. Запишем, что время на момент подачи иска еще не истекло, и продолжим разбирательство, - сообщил судья.

- А как насчет второго договора аренды, который вы заключили с Москомимуществом, там вообще не говорится о том, что в дальнейшем ваша организация намерена купить свой офис? - спросил представитель СГУП.

- Нас вынудили подписать этот документ. В адрес нашей организации пришло требование от Москомимущества, в котором говорилось, что мы должны подъехать и заключить новый договор аренды нежилого помещения, так как форма предыдущего вроде как устарела. Это письмо сохранилось в нашей канцелярии, - ответил директор фирмы "Роза" и протянул судье копию письма. - Кстати, недавно в наш адрес пришло письмо от СГУП, в котором говорится, что мы не имеем права требовать заключить с нами договор купли-продажи до тех пор, пока у нас на руках не будет типовой формы данного документа. Мы нашли бланки и подготовили документ.

- А я говорю, что вы не имеете никаких оснований для покупки этой собственности. Какой смысл составлять новый документ по типовым формам, когда ваш первый договор им не соответствует, - настаивал на своем представитель СГУП.

- Мы составляли новый договор потому, что нам пришло соответствующее требование от вашей организации. Может, вы не совсем в курсе дела... Я общался с несколькими сотрудниками СГУП, которые занимаются данными вопросами. Они не видят никаких препятствий для заключения сделки. Повторюсь, что наша фирма несколько раз получала письма с предложением купить помещение. К сожалению, они не сохранились. Но мне кажется, что мнение служащих СГУП можно считать достойным аргументом. А то, что наш старый договор не соответствует современным формам... Позвольте спросить, вы уже работали юристом в 1992 году? - обратился к защитнику СГУП директор ООО "Роза".

- Ваша честь, я считаю этот вопрос некорректным, - ответил представитель ведомства.

- Принято. Истец, ведите себя прилично и не выходите за рамки разбирательства, - попросил судья.

- Я просто хотел сказать, что этот человек мог не видеть старых форм договоров аренды, - ответил истец.

- Будут еще какие-нибудь замечания? - спросил судья.

- Да. Помимо того, что мы просим суд обязать ДИГМ издать официальное распоряжение о продаже имущества, мы бы хотели, чтобы в соответствии с пунктом 7 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса постановление вступило в силу немедленно, сразу же после вынесения.

- А с чего вы решили, что этот пункт подходит к данному делу? - поинтересовался судья.

- "Решения арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении суда", - прочитал адвокат ООО "Роза". - ДИГМ является государственным органом и должен отвечать по закону. То есть сейчас наше исковое требование состоит как бы из двух частей: признать незаконными действия департамента и вынесенный им отказ, а также понуждение немедленно заключить с нами договор купли-продажи.

- Ваша честь, - обратился к судье представитель СГУП, - мне кажется, что истец сейчас занимается подтягиванием законов под свои интересы. В законе указано, что решение принимается к немедленному исполнению, если дело касается оспаривания актов и действующих решений. Здесь же речь идет об отказе.

- Но мы получили отказ властного органа. И теперь обжалуем законность этого отказа. Думаю, что мы вправе пользоваться данной статьей кодекса, - ответил адвокат истца.

- А вот ДИГМ, в свою очередь, по закону имеет право обжаловать решение судьи в другой инстанции. Я против немедленного исполнения постановления даже в том случае, если дело выиграет истец, - сказал представитель СГУП.

- Действительно, я могу вынести к немедленному исполнению только первую часть вашего требования. Вторую часть Департамент имущества будет обжаловать по закону, - обратился судья к истцу. - Тем более, мне кажется, что если уж вам предлагали купить офис, то проблем не возникнет, даже если вы принесете в СГУП не решение ДИГМ, а просто постановление суда.

После этого судья попросил всех покинуть зал заседаний для вынесения решения. Спустя 20 минут он пригласил представителей сторон и объявил, что дело выиграла фирма "Роза".

С. Антюшенина

"Московский бухгалтер", N 5, май 2005 г.