Купля-продажа недвижимости (Ю.А. Лабендзкая, "Налоговый учет для бухгалтера", N 4, апрель 2005 г.)

Купля-продажа недвижимости

Основных способов приобрести недвижимое имущество два - непосредственно покупка здания или помещения и приобретение недвижимости через приобретение компании, владеющей ею, другими словами, через смену учредителей в компании-продавце. Выбор всегда остается за руководством, однако полезно знать, как на практике протекают оба процесса.

Рассмотрим оба варианта в виде последовательности действий и обратим внимание на наиболее важные моменты, исходя из того, что обе стороны являются обществами с ограниченной ответственностью (ООО).

Первый вариант - через смену учредителей Общества

Последовательность действий:

1) Проверка документов. Необходимо проверить уставные документы ООО, документы, подтверждающие полномочия директора (кроме того, посмотреть в Уставе, не истек ли срок полномочий директора), выписку из Реестра, выданную не ранее недели до сделки, документы, подтверждающие принадлежность объекта недвижимости данному Обществу - договор, обуславливающий переход права собственности, Свидетельство на право собственности, выписку из Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, справки БТИ (Выписка из технического паспорта на здание (форма 1а), Справка БТИ (форма 5), Поэтажный план, Экспликация).

2) Подготовка документов для совершения смены учредителей и назначения директора: заполнение заявлений в налоговую инспекцию (приложение N 4, к постановлению Правительства РФ от 19.06.2002 N 439), регистрация заявлений у нотариуса, подписание договоров купли-продажи доли с каждым участником Общества, уведомление Общества о совершенных сделках. Необходимо обратить внимание, что письмо МНС РФ от 04.08.2004 N 09-1-03/3132@ изменило применявшийся ранее порядок смены директора. Если до его принятия заявление в налоговую инспекцию подписывал вновь назначенный директор, то теперь "для исключения случаев недобросовестности со стороны третьих лиц при смене руководителя постоянно действующего исполнительного органа юридического лица в регистрирующий орган представляется заявление по форме N Р14001, подписанное прежним руководителем".

3) Регистрация изменений. Срок регистрации заявлений в налоговой инспекции - 5 рабочих дней. Взимается государственная пошлина в размере 2000 рублей.

4) По истечении указанного срока новые лица становятся участниками Общества, которому принадлежит недвижимость.

На что следует обратить особое внимание при просмотре документов:

1. В выписке из Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним надо проверить соответствующие данные, чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных ограничений (обременений права, правопритязаний и заявленных в судебном порядке прав требования).

2. В справках БТИ убедиться в полном соответствии площади объекта с указанной в первичном договоре и Свидетельстве.

3. Особо следует проверить полномочия директора. Необходимо удостовериться, нет ли ограничений в сроке его деятельности, а также проверить Протокол собрания учредителей о его назначении и сверить данные с выпиской из Реестра.

Второй вариант - купля-продажа непосредственно объекта недвижимости

Последовательность действий:

1) Проверка документов происходит по той же схеме, что и в первом случае.

2) Подготовка документов для совершения сделки, составление и обсуждение с контрагентом проекта договора купли-продажи. Здесь следует обратить внимание на срок, указанный в договоре для оплаты объекта. В случае, если срок большой и на момент получения Свидетельства на право собственности объект недвижимости не оплачен, возникает залог в силу закона, что будет отражено в Свидетельстве в графе "Ограничения (обременения) права". Чтобы этого избежать, в договор купли-продажи следует внести пункт об отсутствии такого залога в предлагаемой редакции: "Стороны договорились, что в отношении Здания/Объекта недвижимости/Объекта залога в силу закона по пункту 5 статьи 488 ГК РФ не возникает".

3) После подписания необходимых бумаг, документы относят на регистрацию в орган юстиции. Кроме договора купли-продажи, для регистрации предоставляют: нотариальные копии полного пакета уставных документов со всеми изменениями, протоколы о назначении директоров, протоколы общего собрания учредителей либо решение единоличного учредителя о совершении крупной сделки (крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения Обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества Общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если Уставом Общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности Общества), стороны заполняют заявления. Для подачи документов необходимо присутствие директоров обеих сторон либо их уполномоченных представителей, для подтверждения полномочий которых необходима нотариально заверенная доверенность. При подаче документов выдается расписка, где указывается номер дела и дата окончания регистрации. Срок регистрации - 28 дней. Оплачивается 7500 рублей по квитанции через Сбербанк. По истечении этого срока и при отсутствии неточностей в документах директору или его уполномоченному представителю выдается Свидетельство о государственной регистрации права собственности. В случае возникновения каких-либо проблем с документами выносится решение о приостановке регистрации, о чем стороны уведомляются по почте.

Возможные риски:

1. "Двойная продажа", от которой практически невозможно застраховаться на сто процентов. И хотя, по мере приближения к цивилизованным методам работы на рынке, таких случаев становится все меньше, а для решения подобных конфликтных ситуаций становится принято обращаться в суд, а не в другие инстанции, важным фактором является взаимное доверие и чистоплотность сторон.

2. Краткосрочный договор аренды с оговоренной возможностью пролонгации на неопределенный срок. Например, на объект заключен договор аренды на срок, меньший, чем требуется для появления обязательства по регистрации аренды, как обременения. Никаких способов проследить факт заключения такого договора нет, а после покупки недвижимости может выясниться, что объект обременен.

Как покупателю обезопасить себя от возможных рисков?

Есть проверенные способы обеспечения безопасности покупателя:

1. На время совершения сделки оригиналы документов кладутся в банковскую ячейку. Однако следует иметь в виду, что продать недвижимость по копиям хоть и сложнее, но тоже возможно.

2. При приобретении объекта недвижимости через покупку долей можно попытаться получить информацию в уполномоченном органе юстиции, не имеется ли на регистрации дел с тем же объектом, и только после этого заключить договоры купли-продажи долей той же датой, и той же датой назначить нового директора Общества. Таким образом, с даты его назначения прежний директор не может заключать никаких сделок от имени Общества. В случае, если в регистрирующий орган подано сразу несколько комплектов документов на регистрацию сделок по отчуждению одного и того же объекта недвижимости, по регистрации второй по времени подачи документов сделки вынесут решение о приостановлении регистрации. В случае возникновения подобной ситуации конфликт будет требовать судебного разбирательства.

Ю.А. Лабендзкая,

юрист "Аудит Груп"

"Налоговый учет для бухгалтера", N 4, апрель 2005 г.