Вопрос: Я владею на праве собственности нежилым помещением, которое имеет несколько обособленных торговых залов. В январе 2004 года я заключил в качестве физического лица договоры аренды на сдачу некоторых торговых залов. В сентябре 2004 года я получил свидетельство о госрегистрации в качестве предпринимателя без образования юридического лица, в котором указан один вид деятельности - розничная торговля. Вправе ли я продлить ранее заключенные и заключить новые договоры аренды в качестве физического лица или мне теперь следует продлевать и заключать договоры аренды в качестве индивидуального предпринимателя? ("Налоговый вестник", N 5, май 2005 г.)

Я владею на праве собственности нежилым помещением, которое имеет несколько обособленных торговых залов. В январе 2004 года я заключил в качестве физического лица договоры аренды на сдачу некоторых торговых залов. В сентябре 2004 года я получил свидетельство о государственной регистрации в качестве предпринимателя без образования юридического лица, в котором указан один вид деятельности - розничная торговля.

В связи с необходимостью продления заключенных ранее, а также намерением заключить новые договоры аренды на 2005 год прошу дать следующее разъяснение: вправе ли я продлить ранее заключенные и заключить новые договоры аренды в качестве физического лица или мне теперь следует продлевать и заключать договоры аренды в качестве индивидуального предпринимателя?

Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (дохода) от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

С учетом нормы Закона N 129-ФЗ если в свидетельстве у индивидуального предпринимателя такой вид деятельности, как "сдача в аренду собственного имущества", не значится, то он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему имущества в аренду от имени индивидуального предпринимателя.

Если же у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации и в выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей значится такой вид экономической деятельности, как "сдача в аренду собственного имущества", то доходы, полученные им в качестве арендодателя, будут признаваться доходами, полученными от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица, которые относятся к группе доходов, облагаемых налогом на доходы по ставке 13% независимо от размера дохода.

В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), принятым постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст и введенным в действие с 1 января 2003 года, экономическая деятельность имеет место в случае, если ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс с целью производства продукции (оказания услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

В случаях сдачи нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 главы 34 ГК РФ. При этом в соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.

При этом юридическое лицо (в отличие от физического лица) имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом, в то время как имущество гражданина юридически не разграничено даже в случае, если он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод.

Кроме того, арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в ст. 208 НК РФ и являющийся объектом обложения налогом на доходы по ставке 13%, но при этом не осуществляет на свой риск какой-либо экономической деятельности, поскольку именно арендатор занимается деятельностью с использованием арендованного имущества. Согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Исходя из вышеизложенного собственник недвижимого имущества вправе реализовать свое законное право на распоряжение принадлежащим ему имуществом посредством заключения договоров на сдачу этого имущества в аренду в качестве физического лица.

Учитывая, что в свидетельстве о государственной регистрации в качестве предпринимателя без образования юридического лица такой вид экономической деятельности, как "операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг", у собственника нежилого помещения не значится, он не вправе заключать договоры на сдачу принадлежащего ему недвижимого имущества в аренду в качестве индивидуального предпринимателя.

Т.Ю. Левадная,

советник налоговой службы Российской Федерации III ранга

1 мая 2005 г.

"Налоговый вестник", N 5, май 2005 г.