Вопрос: Мы арендуем помещение у ООО на втором этаже двухэтажного здания. Наш договор аренды зарегистрирован. В 2005 г. нам выставили счет за аренду не только за помещения, в которых мы работаем, но и за лестничные клетки и лестницы - за все по одной рыночной стоимости. Платить за лестницы мы не хотим. Правы ли мы? ("Новая бухгалтерия", выпуск 7, июль 2005 г.)

Мы арендуем помещение у ООО на втором этаже двухэтажного здания. Наш договор аренды зарегистрирован. В 2005 г. нам выставили счет за аренду не только за помещения, в которых мы работаем, но и за лестничные клетки и лестницы - за все по одной рыночной стоимости. Платить за лестницы мы не хотим. Правы ли мы?

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Как видно из текста вопроса, договор аренды помещения надлежащим образом зарегистрирован.

Пунктом 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, помещения в нем или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Таким образом, объект договора аренды (помещение, предоставляемое арендатору в аренду) должен быть четко определен в договоре аренды с указанием его размера.

У арендатора в силу договора аренды возникает обязанность по внесению арендной платы только за помещения, установленные в качестве объекта аренды.

Поэтому в том случае, если договором аренды установлено, что арендатору передаются в аренду только помещения, которые он использует для работы, у него не возникает обязанности по внесению арендной платы за места общего пользования, включающие лестничные клетки и лестницы.

В одностороннем порядке изменить объект аренды арендодатель не имеет права на основании п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В том случае, если в соответствии с договором места общего пользования являются объектом аренды, арендатор обязан уплачивать за них арендную плату в установленном договором размере.

Е. Карсетская

1 июля 2005 г.

"Новая бухгалтерия", выпуск 7, июль 2005 г.