Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 мая 2005 г. N КГ-А41/3236-05 В соответствии с ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 4 мая 2005 г. N КГ-А41/3236-05
(извлечение)

Постановлением апелляционной инстанции от 16.02.05 отменено решение от 06.10.04, которым был удовлетворен иск индивидуального предпринимателя Веселова А.Ю. к ГУП "Совхоз имени Кирова" о расторжении договора аренды от 26.01.01 N 1.

Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора исходя из того, что до рассмотрения дела по существу в суде первой инстанции ГУП "Совхоз имени Кирова" погасило задолженность по арендной плате, в субаренду без согласия ИП Веселова А.Ю. сдавалось лишь 1,5 процента площади на короткий срок, перепланировка арендованного помещения не является существенным нарушением условий договора, поскольку площадь помещения увеличилась.

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Веселов А.Ю. подал кассационную жалобу, в которой просит его отменить как незаконное и необоснованное.

В обоснование жалобы указывается, что на основании п. 7.1 договора арендодателя вправе расторгнуть договор, поскольку по истечении 8 месяцев ГУП "Совхоз имени Кирова" не внесло арендную плату в полном объеме. По мнению ИП Веселова А.Ю., сдача помещения в субаренду является существенным нарушением условий договора независимо от размера передаваемой в субаренду площади и срока субаренды. Кроме того, проведение перепланировки арендуемого помещения без согласия ИП Веселова А.Ю. и без соблюдения предусмотренного законодательством порядка ее согласования в соответствующих службах повлекло для ИП Веселова А.Ю. невозможность распоряжаться помещением как собственнику, поскольку данные свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество не соответствуют технической документации на помещение, что также является существенным нарушением условий договора.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании ИП Веселов А.Ю. поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам и просил отменить постановление апелляционной инстанции.

Представитель ГУП "Совхоз имени Кирова" возражал против удовлетворения кассационной жалобы и просил оставить постановление без изменения.

Изучив материалы дела, кассационную жалобу ИП Веселова А.Ю., обсудив доводы представителей сторон, суд кассационной инстанции считает постановление подлежащим отмене.

Судом установлено, что между сторонами заключен договор от 26.01.01 N 1, в соответствии с которым ИП Веселов А.Ю. (арендодатель) передал ГУП "Совхоз имени Кирова" (арендатор) в аренду нежилое помещение площадью 195,4 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Лотошинский район, пос. Лотошино, ул. Калинина, д. 59, объект N 1, часть N 3, инв. N 107, лит. Б-1, 1 этаж, сроком на 5 лет.

В обоснование иска ИП Веселов А.Ю. ссылался на неоднократные нарушения ГУП "Совхоз имени Кирова" условий договора аренды, выразившиеся в несвоевременном внесении арендных платежей, сдаче имущества в субаренду и перепланировке помещений без его согласия.

Отказывая в удовлетворении иска суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент рассмотрения спора по существу ГУП "Совхоз имени Кирова" погасило задолженность по арендной плате, в субаренду сдавалось лишь 1,5 процента площади на короткий срок, перепланировка арендованных помещений не является существенным нарушением условий договора, поскольку площадь арендуемого помещения увеличилась.

Между тем суд апелляционной инстанции сделал ошибочный вывод об отсутствии оснований для расторжения договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Судом установлено, что ГУП "Совхоз имени Кирова" произвело перепланировку арендованного помещения без соблюдения предусмотренного законодательством порядка согласования с соответствующими службами.

В результате перепланировки помещения изменились размеры площади помещения, размещение стен и перегородок, заложены оконные проемы.

ИП Веселов А.Ю. не давал согласие на перепланировку помещения, вследствие чего судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что нарушения ГУП "Совхоз имени Кирова" являются существенными.

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендуемое помещение может быть сдано в субаренду только с согласия арендатора.

Передача арендуемых помещений в субаренду третьим лицам не опровергается ГУЛ "Совхоз имени Кирова".

Однако ГУП "Совхоз имени Кирова" передало арендуемые помещения в субаренду без согласия ИП Веселова А.Ю., что также является существенным нарушением условий договора.

При таких обстоятельствах требования ИП Веселова А.Ю. о расторжении заключенного с ГУП "Совхоз имени Кирова" договора аренды от 26.01.01 N 1 подлежали удовлетворению в связи с существенными нарушениями ГУП "Совхоз имени Кирова" условий договора.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции следовало оставить в силе.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-290 АПК РФ, постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.02.05 N 10АП-1215/04-ГК по делу N А41-К1-13711/04 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Московской области от 06.10.04 по тому же делу.