Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 июня 2005 г. N КГ-А41/4739-05 Направляя на новое рассмотрение дело о признании ничтожным отказа от договора аренды земельного участка, суд указал, что вывод о заключении договора аренды на неопределенный срок сделан судами без оценки того, что земельный участок предоставлен для строительства жилого дома и по условиям договора срок его действия определен периодом строительства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 14 июня 2005 г. N КГ-А41/4739-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 6 июня 2005 г.

Жилищно-строительный кооператив "Лидер-С" (далее - ЖСК "Лидер-С") обратился в Арбитражный суд Московской области с иском, к Комитету по управлению городским имуществом Администрации г. Краснознаменска (далее - Комитет) о признании ничтожным отказа от договора аренды от 21.08.1998 г., заключенного между истцом и Администрацией г. Краснознаменска.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что в соответствии с Уставом г. Краснознаменска и Положением о порядке землепользования в г. Краснознаменске Комитет и Администрация не вправе прекращать отношения землепользования путем одностороннего отказа от договора.

Решением от 06.10.2004 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.02.2005 г., в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В кассационной жалобе ЖСК "Лидер-С" просит отменить указанные судебные акты. В обоснование жалобы заявитель ссылается на применение судом не подлежащей применению ст. 610 ГК РФ, поскольку Уставом г. Красенознаменска и Положением о порядке землепользования в г. Краснознаменске предусмотренное указанной нормой право арендодателя на отказ от договора в отношении аренды муниципальной земли исключено.

В отзыве Комитет просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на правильность применения судами ст. 610 ГК РФ.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ЖСК "Лидер-С" поддержал доводы жалобы. Представитель Комитета возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами, между ЖСК "Лидер-С" и Администрацией г. Краснознаменска заключен договор от 21.08.1998 г. на аренду земельного участка площадью 0,56 га для строительства жилого дома.

На основании постановления Главы г. Краснознаменска от 31.01.2001 г. N 42, которым Комитету предписано расторгнуть указанный договор и предоставить земельный участок Управлению по архитектуре и градостроительству, Комитет письмом от 15.04.2003 г. N 355 уведомил ЖСК "Лидер-С" об отказе от договора.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что отказ ответчика от договора соответствует положениям ст. 610 ГК РФ, которая предоставляет арендодателю право в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора аренды.

Суд кассационной инстанции считает указанные выводы не основанными на установленных судами обстоятельствах дела.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ст.ст. 190, 314 ГК РФ срок исполнения обязательства может определяться периодом времени, а также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Между тем, вывод о заключении вышеуказанного договора на неопределенный срок сделан судами без оценки того, что земельный участок предоставлен ЖСК "Лидер-С" для строительства жилого дома и по условиям п. 1.2 договора срок его действия определен периодом строительства.

В связи с этим, судам следовало установить срок строительства жилого дома, предусмотренный утвержденным проектом и иной разрешительной документацией, а также исследовать может ли истечение данного срока при фактически незавершенном строительстве свидетельствовать об истечении срока договора.

В исковом заявлении истец указывал, что является заказчиком строительства и между ним, Управлением по архитектуре и градостроительству и ООО "Бизнес-Март 2000" заключен договор от 25.10.1999 г. N 37-99 о долевом строительстве.

Таким образом, отношения сторон по аренде земельного участка в рамках вышеуказанного договора должны рассматриваться с учетом отношений по строительству жилого дома.

В связи с этим, существенное значение для правильного разрешения настоящего спора имеет вопрос о заказчике строительства, то есть о лице, которое может являться арендатором по договору.

Суду необходимо было выяснить перешли ли от истца функции заказчика и передан ли объект строительства Управлению по архитектуре и градостроительству, не прекратились ли вследствие этого обязательства сторон из договора аренды в связи с невозможностью их исполнения или же, напротив, истец имеет право на аренду земельного участка.

Кроме того, в материалах дела представлено решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-9814/04 по иску ЖСК "Лидер-С" к Комитету о признании отказа от договора на аренду земельного участка от 21.08.1998 г. ничтожным. В связи с этим, суду необходимо проверить не тождественны ли требования, заявленные по указанному делу предмету и основаниям требований по настоящему делу.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит дать оценку условиям договора аренды о его сроке, установить срок строительства жилого дома, исследовать может ли истечение данного срока при фактически незавершенном строительстве свидетельствовать об истечении срока договора, выяснить перешли ли от истца функции заказчика и передан ли объект строительства Управлению по архитектуре и градостроительству, не прекратились ли вследствие этого обязательства сторон из договора аренды в связи с невозможностью их исполнения или же, напротив, истец как заказчик вправе пользоваться земельным участком для целей строительства, обсудить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле Управления по архитектуре и градостроительству г. Краснознаменска.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 06.10.2004 г. Арбитражного суда Московской области и постановление от 24.02.2005 г. Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-11001/04 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.