Вопрос: В связи с внесением с 1 января 2005 г. изменений в НК РФ, предусматривающих освобождение от обложения НДС операций, связанных с реализацией жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, просим разъяснить порядок определения цены на жилое помещение, а именно: подлежит ли уменьшению на величину НДС стоимость квартиры, которая определена в предварительном договоре с учетом НДС, если основной договор купли-продажи заключается после 1 января 2005 г.? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 28, июль 2005 г.)

В связи с внесением с 1 января 2005 г. изменений в НК РФ, предусматривающих освобождение от обложения НДС операций, связанных с реализацией жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, просим разъяснить порядок определения цены на жилое помещение, а именно: подлежит ли уменьшению на величину НДС стоимость квартиры, которая определена в предварительном договоре с учетом НДС, если основной договор купли-продажи заключается после 1 января 2005 г.?

Федеральным законом от 20.08.04 г. N 109-ФЗ "О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон) п. 3 ст. 149 НК РФ дополнен п.п. 22 и 23 следующего содержания: "22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; 23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир".

Закон вступил в силу с 1 января 2005 г. (ст. 2 данного Закона).

На основании п. 8 ст. 149 НК РФ при изменении редакции пп. 1-3 настоящей статьи (отмене освобождения от налогообложения или отнесении налогооблагаемых операций к операциям, не подлежащим налогообложению) налогоплательщиками применяется тот порядок определения налоговой базы (или освобождения от налогообложения), который действовал на дату отгрузки товаров (работ, услуг) независимо от даты их оплаты.

В соответствии с п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности в целях главы 21 НК РФ приравнивается к его реализации.

Налогообложение в льготном налоговом режиме при реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир осуществляется в том случае, если передача права собственности, оформленная в установленном порядке, произошла начиная с 1 января 2005 г. независимо от учетной политики продавца для целей налогообложения и соответственно от даты оплаты указанного имущества покупателем.

Согласно п. 5 ст. 168 НК РФ при реализации товаров, операции по реализации которых не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения), расчетные документы, первичные учетные документы оформляются и счета-фактуры выставляются без выделения соответствующих сумм налога. При этом на указанных документах делается соответствующая надпись или ставится штамп "Без налога (НДС)".

Вместе с тем в соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.

Если налогоплательщик на основании п. 5 ст. 149 НК РФ отказался от освобождения от налогообложения операций по реализации по договорам купли-продажи жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, то сумма НДС, уплаченная в бюджет с суммы предоплаты, полученной до 1 января 2005 г., в счет предстоящей реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир и исчисленной по расчетной ставке налога 18/118, подлежит вычету в общеустановленном порядке в размере фактически уплаченной суммы налога.

Налогоплательщики при заключении договора купли-продажи (в период после опубликования Закона - 23.08.04 г. и до 1 января 2005 г.) на реализацию жилых домов, жилых помещений, а также долей в них или передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир с 1 января 2005 г. могут предусмотреть освобождение от обложения НДС данных операций. В этом случае с учетом положений п.п. 8 п. 1 ст. 149 и п. 2 ст. 162 НК РФ налогоплательщики при получении авансового платежа под предстоящую реализацию (по договорам купли-продажи, которая будет осуществляться с 1 января 2005 г.) жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир полученную сумму авансового платежа вправе не облагать НДС.

Налогоплательщики, которые в заключенных договорах купли-продажи (в том числе после опубликования Закона и до 1 января 2005 г.) на реализацию жилых домов, жилых помещений, а также долей в них или передачу доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир определили цену реализации указанного имущества с учетом НДС, при получении авансового платежа под предстоящую реализацию имущества по указанным договорам исчисляют и уплачивают в бюджет соответствующую сумму налога. При реализации начиная с 1 января 2005 г. указанного имущества налогоплательщиками, не отказавшимися на основании п. 5 ст. 149 НК РФ от освобождения от налогообложения операций, перечисленных в п. 3 ст. 149 НК РФ, необходимо иметь в виду следующее:

если впоследствии в соответствии с Законом в договор купли-продажи перечисленного имущества до реализации этого имущества будут внесены изменения, согласно которым цена реализации имущества будет уменьшена на сумму налога, то сумма налога, исчисленная и уплаченная при получении авансового платежа и возвращенная покупателю на основании изменений к договору, принимается к вычету при реализации указанного имущества по договорам купли-продажи;

если в соответствии с Законом в договор купли-продажи перечисленного имущества до реализации этого имущества покупатель согласился внести изменения, согласно которым новая цена реализации имущества без НДС соответствует ранее установленной цене имущества с НДС, то сумма налога, исчисленная и уплаченная при получении авансового платежа, к вычету не принимается;

если в соответствии с Законом в договор купли-продажи перечисленного имущества до реализации этого имущества не внесены изменения и цена имущества указана с НДС, то при реализации указанного имущества налогоплательщиком, не отказавшимся на основании п. 5 ст. 149 НК РФ от освобождения от налогообложения и получившим оплату с НДС, данная сумма налога подлежит перечислению в бюджет в соответствии с п. 5 ст. 173 НК РФ.

Порядок освобождения от налогообложения операций, перечисленных в п.п. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется только при реализации (в том числе инвесторами) жилых помещений (долей в них) по договору купли-продажи, а также при передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир по договору купли-продажи.

С. Сергеева,

советник налоговой службы Российской Федерации III ранга

13 июля 2005 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 28, июль 2005 г.