Возвращение проданного имущества ("Налоговые споры", N 6, июнь 2005 г.)

Возвращение проданного имущества

Чтобы снизить свои расходы на уплату налога на имущество, нужно продать имущество организации-льготнику, продолжая пользоваться им по договору аренды.

Одним из налогов, уплачиваемых налогоплательщиками-организациями, является налог на имущество. Как правило, платежи по нему составляют существенную сумму, особенно если объектом налогообложения является дорогостоящее имущество. Кроме того, организация постоянно несет расходы на содержание этого имущества - на его эксплуатацию, техническое обслуживание, ремонт и т.п.

Однако от части расходов можно себя освободить. Действующая гл. 30 "Налог на имущество организаций" НК РФ предусматривает перечень налоговых льгот в виде полного освобождения от уплаты налога, которые предоставляются определенным категориям налогоплательщиков (ст. 381 НК РФ). Этот перечень льгот не исчерпывающий. Поскольку налог на имущество организаций является региональным, законодательство позволяет субъектам РФ вводить дополнительные льготы по налогу в своих регионах. Регионы широко применяют предоставленное федеральным законодателем право и устанавливают различные льготы. Часть льгот поставлена в зависимость от вида имущества, часть - от использования той или иной деятельности, а часть - от вида самой организации собственника.

Кроме того, главы части второй НК РФ, устанавливающие специальные налоговые режимы, также освобождают налогоплательщиков, перешедших на спецрежим, от уплаты налога на имущество.

                                                     /------------------\

 /----------------\                                  |Налог на имущество|

 |Налогоплательщик|---------------------------------|организаций       |

 \----------------/                                  |                  |

                                                     \------------------/

                   Договор купли-      /------------------\

 /----------------\продажи имущества   |Организация, осво-|

 |Налогоплательщик|-------------------|божденная от упла-|

 \----------------/                    |ты налога на  иму-|

                                       |щество            |

                                       \------------------/

                                       /------------------\

 /---------\ Договор аренды имущества  |Организация, осво-|

 |Арендатор|--------------------------|божденная от упла-|----- 0 руб.

 \---------/                           |ты налога на  иму-|

                                      |щество            |

      |                                \------------------/

                                                |

      |                                         |

       - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -/

Суть предлагаемой схемы состоит в том, что организация, имеющая в собственности имущество, но не имеющая право на налоговую льготу, продает это имущество организации-льготнику, продолжая использовать его по договору аренды. Можно применить и другой вариант: планируя приобретение какого-либо имущества, подпадающего под налогообложение налогом на имущество, организация оформляет сделку на организацию-льготника, а затем получает имущество в пользование*(1).

Можно вспомнить о существовавших в период нэпа машинно-транспортных станциях (МТС), с которыми колхозы заключали договоры на обслуживание техники и найти организацию, которая в настоящее время сможет выполнять аналогичные функции. Это позволит уменьшить расходы на эксплуатацию имущества.

С чего начать

Для начала из всего имеющегося в собственности организации имущества (основных средств) выбирается то, которое будет реализовано, при этом учитывается степень затратности его содержания. Затем это имущество по договору купли-продажи реализуется организации, имеющей право на налоговую льготу. Такая организация может быть найдена среди существующих, либо специально создана налогоплательщиком для этих целей.

Из приведенного в ст. 381 НК РФ перечня льготников для рассматриваемого нами случая подойдет только та организация, уставный капитал которой полностью состоит из вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов. Еще один вариант - организация (индивидуальный предприниматель) находится на одном из предусмотренных действующим законодательством спецрежимов (УСН, ЕНВД и т.д.).

Получив имущество в собственность, организация-льготник передает его за плату во временное владение и пользование по договору аренды бывшему собственнику этого же имущества.

Пример

У организации в собственности находится станок, среднегодовая стоимость которого в целях налогообложения налогом на имущество составляет 2 млн руб. При максимальной ставке налога 2,2% сумма налога за год будет равна 44 000 руб. В случае продажи этого имущества организации-льготнику у первой организации обязанность по уплате налога на имущество прекратится. Таким образом, реальная экономия составит 44 000 руб.

Как оформить сделку

Правила заключения договора купли-продажи предусмотрены в гл. 30 ГК РФ, а для таких объектов, как недвижимость, в § 7 и 8 этой же главы есть дополнительные специальные условия. Так, в договоре продажи недвижимости, заключаемом в письменной форме, должна быть четко определена цена имущества, а при передаче имущества должен быть составлен передаточный акт. Кроме того, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость.

Заключение договора аренды регулируется гл. 34 ГК РФ. Согласно ст. 609 ГК РФ, если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом, договор оформляется в письменном виде; если предметом договора является недвижимость и срок договора составляет не менее года, такой договор подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

Обязательные условия о расчетах в договоре аренды

В рассматриваемом нами случае в договоре купли-продажи имущества обязательно должен быть оговорен порядок расчетов за проданный товар, поскольку, как следует из п. 2 ст. 486 ГК РФ, если договором не предусмотрена рассрочка оплаты, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Определяя порядок расчетов, стороны должны учесть уплату в будущем арендных платежей (ст. 614 ГК РФ). Можно установить платежи таким образом, чтобы ни одна из сторон, ни по одному из договоров (купли-продажи, аренды) фактически ничего не платила. В таком случае при наступлении срока очередного платежа одна из сторон должна направлять в адрес другой стороны заявление о проведении зачета (ст. 410 ГК РФ).

Для того чтобы не вызвать подозрений со стороны налоговых органов, все же лучше производить взаиморасчеты денежными средствами, пересылая их со счета на счет, либо определить суммы платежей так, чтобы между ними была небольшая разница. Либо, как вариант, можно предусмотреть внесение арендной платы за какой-то промежуток времени авансом.

В договоре аренды необходимо предусмотреть условия содержания имущества. По общему правилу (ст. 616 ГК РФ) капитальный ремонт производится силами и за счет средств арендодателя, текущий ремонт, а также поддержание имущества в исправном состоянии и его содержание - это расходы арендатора. Но стороны могут предусмотреть и иной порядок проведения ремонта.

Так, обязанность производить и текущий и капитальный ремонт может быть возложена на арендодателя. В связи с этим изменится и размер арендной платы (она увеличится), но в нашем случае это обстоятельство может оказаться выгодным для обеих сторон. Налоговые органы, осуществляя контроль за правильностью применения цен по сделкам в соответствии со ст. 40 НК РФ, должны будут включить эти дополнительные расходы арендатора в цену договора. Это значит, что доказать отклонение цены от рыночной будет сложнее.

Налоговые последствия

Поскольку продажа имущества является реализацией, то она подлежит обложению НДС по общей ставке 18% (ст. 164 НК РФ), т.е. при продаже имущества продавец (будущий арендатор) в цену включает НДС.

По налогу на прибыль организаций полученная сумма от проданного имущества должна облагаться налогом в общем порядке. Для того чтобы снизить налогооблагаемый доход у продавца, имущество следует продать по цене, приближенной к его остаточной стоимости, поскольку ст. 268 НК РФ позволяет уменьшить доходы при реализации амортизируемого имущества на его остаточную стоимость. После продажи имущества амортизационные отчисления заменяются арендными платежами, что также уменьшает налоговую базу по налогу на прибыль (ст. 264 НК РФ).

Для покупателя (будущего арендодателя) получаемые арендные платежи будут являться внереализационными доходами (ст. 250 НК РФ), но если на нем по условиям договора будет лежать обязанность по ремонту и техническому обслуживанию сданного в аренду имущества, то возникающие в связи с этим расходы он сможет учитывать при исчислении налога на прибыль. Так же будут учитываться расходы по текущему содержанию и эксплуатации этого имущества.

Уплаченный продавцу НДС покупатель сможет принять к налоговому вычету в момент принятия к учету приобретенных основных средств по общим правилам, установленным ст. 171, 172 НК РФ.

Ну и самое главное. После перехода права собственности к покупателю продавец перестает быть налогоплательщиком налога на имущество организаций, а покупатель (организация-льготник) освобождается от уплаты налога.

Аргументы "за"

Аргументы "против"

1. Схема построена на нормах действующего зако- нодательства. 2. Бывший собственник продолжает пользоваться имуществом, причем без дополнительных расходов, связанных с его содержанием. 3. У бывшего собственника нет обязанности уплачивать налог на имущество организаций, поскольку нет соответствующего объекта налого- обложения. 4. Потерь по НДС не возникает. 5. Если имущество перестает использоваться быв- шим собственником, организация-льготник сможет сдать его в аренду третьим лицам.

1. Организация утрачивает право собственности на имущество. 2. Возможны расходы на содержание организации- льготника, а возможно и ведение за него налогово- го учета. 3. При расчете сумм арендной платы необходимо придерживаться правил ст. 40 НК РФ, чтобы не вызвать претензии со стороны налоговых органов.

Отдельные льготы по налогу на имущество организаций,
предоставляемые в регионах России

Льгота по налогу	Условия для предоставления льготы	Регион	Основание для предоставле- ния льготы
Имущество организаций легкой промышленности	Если выручка от реализации продукции (работ, услуг) по данному виду деятельности составляет не менее 70% об- щей суммы выручки	Вологодская область	Ст. 4 Закона Вологодской области от 21.11.03 N 968-ОЗ "О налоге на иму- щество организаций"
Имущество организаций, осу- ществляющих розничную тор- говлю пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями, расположенными в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местнос- тях	Если в общем доходе от реа- лизации товаров (работ, ус- луг) доля дохода от осу- ществления указанного вида деятельности составляет не менее 70%	Красноярский край	Ст. 2 Закона Красноярского края от 25.11.03 N 8-1565 "О налоге на имущество ор- ганизаций"
Организации, оказывающие ус- луги по хранению и складиро- ванию зерна и (или) осущест- вляющие производство продук- тов мукомольно-крупяной про- мышленности	Если в общем доходе от реа- лизации товаров (работ, ус- луг) доля дохода от осу- ществления указанных видов деятельности составляет не менее 70%
Организации народных худо- жественных промыслов	Если в общем доходе от реа- лизации товаров (работ, ус- луг) доля дохода от реа- лизации произведенных ими изделий народных художест- венных промыслов составляет не менее 50%
Имущество организаций, зак- лючивших соглашения о рест- руктуризации долгов в соот- ветствии с Федеральным зако- ном от 09.07.02 N 83-ФЗ "О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных товаро- производителей"	-	Архангельская область	Ст. 2 Закона Архангельской области от 14.11.03 N 204-25-03 "О введении в действие на территории Ар- хангельской области налога на имущество организаций в соответствии с частью 2 Налогового кодекса РФ и внесении изменений в неко- торые законодательные акты Архангельской области"
Организации, занимающиеся производством, переработкой и хранением сельскохозяйст- венной продукции, выращива- нием, ловом и переработкой рыбы и морепродуктов	Если выручка от указанных видов деятельности состав- ляет не менее 70% общей суммы выручки от реализации продукции (работ, услуг)	Архангельская область	Ст. 2 Закона Архангельской области от 14.11.03 N 204-25-03
		Приморский край	Ст. 2 Закона Приморского края от 28.11.03 N 82-КЗ "О налоге на имущество ор- ганизаций"
		Республика Хакасия	Ст. 3 Закона Республики Хакасия от 27.11.03 N 73 "О налоге на имущество ор- ганизаций"
		Свердловская область	Ст. 3 Закона Свердловской области от 27.11.03 N 35-ОЗ "Об установлении на территории Свердловской области налога на имущест- во организаций"
Товаропроизводители Новоси- бирской области, признавае- мые таковыми в соответствии с Законом Новосибирской об- ласти "О мерах государствен- ной поддержки товаропроизво- дителей в Новосибирской об- ласти"	-	Новосибирская область	Ст. 7.2 Закона Новосибир- ской области от 16.10.03 N 142-ОЗ "О налогах и осо- бенностях налогообложения отдельных категорий нало- гоплательщиков в Новоси- бирской области"

"Налоговые споры", N 6, июнь 2005 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Этот вариант схемы см.: Доход - вместе, имущество - врозь // Налоговые споры. 2003. N 1. С. 46.