О защите прав арендатора (Г.Н. Клинова, Н.В. Мишакова, "Право и экономика", N 6, июнь 2005 г.)

О защите прав арендатора

Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" определил для местного самоуправления новые принципы организации и функции. В частности, ст. 50 Закона дано определение муниципальному имуществу, которое должно находиться в собственности муниципальных образований.

Анализ указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что количественная собственность муниципальных образований должна быть значительно сокращена, а ее функции сведены к осуществлению социального направления.

Таким образом, органам местного самоуправления фактически предложено до 1 января 2009 г. избавиться от излишнего имущества, которое не вписывается в критерии, введенные законом.

Пути к этому определены следующие: передача имущества в федеральную собственность, перепрофилирование объектов для нужд муниципальных организаций, размещение детских клубов, общественных организаций ветеранов, инвалидов, органов ТОС, а также в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, осуществление отчуждения муниципального имущества.

На практике реализация положений указанных нормативных актов по сути выразилась в следующем.

Так, в г. Новосибирске во исполнение Закона об общих принципах организации местного самоуправления городским Советом внесены изменения в прогнозный план приватизации на 2004 г., куда были включены для приватизации нежилые помещения, имеющие наибольшую привлекательность для покупателей. Перечни нежилых помещений прогнозного плана были сформированы с учетом мнения районных администраций, депутатов городского Совета, пожеланий горожан, а также обращений потенциальных покупателей - физических и юридических лиц.

Департамент земельных и имущественных отношений города в порядке, определенном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" осуществил приватизацию нежилых помещений по утвержденному плану. В частности, в течение третьего квартала 2004 г. было объявлено и продано на аукционе более 20 объектов недвижимости.

В 2005 г. планируется получить в бюджет Новосибирска еще 270 млн руб. от приватизации муниципального имущества. В прогнозный план, утвержденный депутатами городского Совета, включен 81 объект.

Однако почти 90% выставленных на продажу объектов недвижимости обременены долгосрочными договорами аренды.

Практика заключения долгосрочных договоров аренды сложилась в силу объективных обстоятельств. Во-первых, муниципальный нежилой фонд в большинстве своем имеет высокую степень износа, во-вторых, имеется необходимость проведения не только текущего, но и капитального ремонта объектов в целях поддержания в надлежащем состоянии, с узакониванием реконструкции.

С теми арендаторами, которые желали вложить значительные по объему затраты на ремонт и содержание объекта недвижимости, заключались длительные договоры аренды, прошедшие в дальнейшем государственную регистрацию в учреждении юстиции.

Федеральный закон о приватизации определил порядок и исчерпывающий перечень способов приватизации муниципального имущества, а также установил двухлетний срок действия права на преимущественный выкуп нежилого помещения или здания, имевшегося ранее у покупателя, приобретшего в собственность имущество государственного или муниципального предприятия. Почти все арендаторы, имевшие преимущественное право на выкуп, реализовали его в установленный срок, поэтому в период принятия дополнений в прогнозный план 2004 г., а также утверждения нового плана на 2005 г. действовал только один способ приватизации муниципальной собственности - продажа объектов на аукционе.

Анализ прошедших торгов позволяет сделать вывод о том, что в большинстве случаев арендаторы помещений не участвовали в аукционе, т.к. не смогли изыскать средства на приобретение арендуемого помещения, либо участвовали, но не смогли победить в ходе торгов и купить выставленное на аукцион занимаемое помещение.

К тому же цена каждого объекта, выставляемого на аукцион, определялась на основании отчета независимого оценщика. И те затраты, которые осуществили арендаторы по ремонту объектов недвижимости, приведению помещений в наиболее привлекательный вид, не могли не отразиться на цене объекта. Более того, они способствовали ее значительному повышению на рынке недвижимости.

В результате, несмотря на то, что заключенный договор аренды содержит условие о том, что перемена собственника помещения не влечет за собой изменение или прекращение договора аренды, арендатор остается беззащитным перед новым собственником.

Статьей 23 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества установлен порядок продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения, которая осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся.

Представляется, что было бы правильным предусмотреть закрепление за участником, принимавшим участие в аукционе по публичной продаже имущества и признанным в связи с отсутствием других участников несостоявшимся, право преимущественного приобретения реализуемого имущества, при одновременной с другим участником подаче заявки. Такое же право необходимо предусмотреть за арендатором, занимающим помещение на основании заключенного с комитетом договора.

В судебной практике уже имели место случаи, когда практически при одновременной (с опозданием в несколько минут) подаче заявки третьим лицом и арендатором арендатору муниципального имущества отказывалось в принятии заявки.

Представляется, что такое положение дел не оправдывает действий конкурсной комиссии, ибо оно влечет для добросовестного арендатора неоправданные имущественные затраты в виде вынужденной уплаты новому собственнику арендных платежей.

Так, предприниматель без образования юридического лица занимал с 1999 г. на основании договора аренды здание магазина "Мария" в г. Ноябрьске.

В соответствии с решением Ноябрьской городской думы от 27 января 2003 г. N 259-Д "Об утверждении программы приватизации имущества муниципального образования города Ноябрьска на 2003 год " в печати было опубликовано сообщение о продаже здание магазина "Мария" с аукциона.

В связи с тем, что заявок на участие в аукционе кроме как от арендатора не было подано, аукцион был признан несостоявшимся.

Организатором торгов было помещено в печати сообщение о продаже данной недвижимости посредством публичного предложения на основании ст. 23 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

При одновременной подаче заявки арендатором и третьим лицом в порядке публичного предложения предпочтение было отдано третьему лицу, занявшему очередь на подачу заявки несколько раньше.

Зачастую в заключенных договорах аренды нет обязательства арендодателя компенсировать арендатору произведенный капитальный, тем более текущий, ремонт.

Арендатор может рассчитывать (на основании решения комиссии по капитальному ремонту арендодателя) лишь на зачет суммы капитального ремонта в счет арендной платы.

Вопросы же, связанные с проведением реконструкции, определяются в дополнительном соглашении к договору аренды, где в целях поощрения арендаторов предоставляются следующие льготы:

освобождение арендатора от обязанности оплаты арендной платы на срок проведения реконструкции, но не более 9 месяцев;

заключение долгосрочного договора аренды после окончания реконструкции (на срок до 15 лет).

Изложенное позволяет сделать вывод, что защита прав арендаторов в данном случае может выразиться во введении права преимущественного выкупа занимаемых помещений арендаторами без публичных торгов.

Только при отказе арендатора от реализации преимущественного права будет оправданно выставлять помещение на торги.

Это подтверждает необходимость внесения изменений в федеральное законодательство о приватизации.

В частности, представляется, что в раздел закона о способах приватизации подлежит включению еще один способ приватизации - представление преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости добросовестным арендатором в связи с заключением долгосрочного договора аренды (на срок не более 5 лет), по условиям которого в обязанности арендатора необходимо вменить проведение капитального или текущего ремонта помещения.

На местном законодательном уровне решение данного вопроса возможно путем внесения изменений в нормативные акты по арендным отношениям в части компенсации арендатору произведенных улучшений в случае расторжения длительного договора аренды при условии добросовестности арендатора.

Г.Н. Клинова,

председатель судебного состава Федерального арбитражного суда

Западно-Сибирского округа

Н.В. Мишакова,

заместитель начальника нормативно-правового отдела

Комитета нормативно-правовой и судебной работы

в Департаменте земельных и имущественных отношений

мэрии г. Новосибирска

"Право и экономика", N 6, июнь 2005 г.