Проверка договоров участия в долевом строительстве: типичные нарушения (Н.В. Савина, "Аудиторские ведомости", N 7, июль 2005 г.)

Проверка договоров участия в долевом строительстве:
типичные нарушения

В настоящее время наиболее распространенной формой реализации инвестиционных проектов по созданию объектов недвижимости являются договоры о долевом участии в строительстве. Договоры об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости могут проверяться как в ходе проведения аудита, так и при оказании сопутствующей аудиту услуги - правового консультирования. В статье рассматриваются наиболее типичные ситуации и нарушения, встречающиеся в ходе проведения подобных проверок, и порядок их разрешения, учитывая произошедшие изменения законодательства Российской Федерации.

В основу нормативного регулирования финансирования капитальных вложений положен Федеральный закон от 25.02.99 г. N 39-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 22.08.04 г.) "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", а также Федеральный закон от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В данном нормативном документе даны определения таким понятиям, как "застройщик" и "объект долевого строительства". Под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство. Под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Особую актуальность разработке отдельных направлений аудита, проводимого в экономических субъектах инвестиционно-строительной сферы, придает то обстоятельство, что в Законе N 214-ФЗ определен состав проектной декларации - подлежащего опубликованию документа, в состав которого входят информация о застройщике (ст. 20) и информация о проекте строительства (ст. 21). При этом в состав информации о застройщике включено аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (п. 6 части 2 ст. 20).

Ситуация 1. В ходе проведения проверки установлено, что застройщик привлекал денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) объектов недвижимости без получения в установленном порядке разрешения на строительство либо без опубликования и размещения проектной декларации или без государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Рекомендации аудитора. Согласно ст. 395 ГК РФ участник долевого строительства может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Ситуация 2. Не соблюдены обязательные реквизиты договора участия в долевом строительстве, а именно:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

цена договора, срок и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства.

Рекомендации аудитора. Следует обратить внимание клиента на то, что отсутствие в договоре указанных реквизитов противоречит положениям Закона N 214-ФЗ и ставит под сомнение законность операции.

Ситуация 3. Объект долевого строительства случайно поврежден до его передачи участнику долевого строительства. При этом застройщик отказывается брать на себя ответственность, ссылаясь на то, что строительные работы завершены.

Рекомендации аудитора. При возникновении спорных моментов в случае случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства аудитору следует ссылаться на положения Закона N 214-ФЗ, в котором указано, что риск данного рода несет застройщик.

Ситуация 4. Нарушен установленный договором порядок уплаты цены.

Рекомендации аудитора. При условии единовременной уплаты цены, закрепленной в договоре, и просрочки внесения платежа в течение более чем трех месяцев у застройщика появляется право требования о расторжении договора в судебном порядке. В случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей (более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев) у застройщика появляется право требования о расторжении договора в судебном порядке. При нарушении установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства обязан уплатить застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Ситуация 5. Застройщиком нарушен срок передачи объекта участнику долевого строительства.

Рекомендации аудитора. В соответствии с положением п. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Штрафные санкции к застройщику за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости составляют неустойку (пеню) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Ситуация 6. Имеются претензии по качеству строительства.

Рекомендации аудитора. Согласно ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект недвижимости, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора - требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Аудитору следует поставить в известность участника долевого строительства относительно его действий в случае обнаружения недостатков качества объекта, а именно:

участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора;

участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков;

участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

Ситуация 7. Участник долевого строительства желает отказаться от выполнения обязательств по договору.

Рекомендации аудитора. Следует учитывать, что односторонний отказ участника долевого строительства от исполнения договора является законным в случаях:

неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;

прекращения или приостановления строительства (создания) объектов недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

неисполнения застройщиком определенных обязанностей (часть 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ);

существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Ситуация 8. В аудиторскую фирму обратилась организация-застройщик за получением правового консультирования относительно изменения степени ответственности за нарушения при осуществлении финансово-хозяйственной деятельности.

Рекомендации аудитора. Cледует учесть то обстоятельство, что согласно Закону N 214-ФЗ ст. 25 "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" определено главу 14 дополнить ст. 14.28 "Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости". При этом предусмотрены следующие санкции за нарушения требований законодательства об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 150 до 200 МРОТ; на юридических лиц - от 4000 до 5000 МРОТ.

Опубликование в СМИ и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 3000 до 4000 МРОТ.

Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ; на юридических лиц - от 1000 до 2000 МРОТ.

Невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ, на юридических лиц - от 1000 до 2000 МРОТ.

Безусловно, законодательные изменения направлены на повышение эффективности функционирования организаций инвестиционно-строительной сферы, и прежде всего на реализацию интересов участников долевого строительства, т.е. инвесторов.

Н.В. Савина,

ВЗФЭИ

"Аудиторские ведомости", N 7, июль 2005 г.