Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 июля 2005 г. N КГ-А40/6169-05 Суд отказал в расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении из него ответчика, так как при несогласии с установленным договором размером арендной платы арендодатель вправе требовать ее изменения в порядке, установленном договором, но не расторжения договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 июля 2005 г. N КГ-А40/6169-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2005 г.

По данному делу см. также: постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 июля 2005 г. N КГ-А40/5787-05, определение Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 декабря 2004 г. N КГ-А40/7298-04-Ж, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 ноября 2004 г. N КГ-А40/7298-04

Общество с ограниченной ответственностью "ГРАТТ" (далее - ООО "ГРАТТ") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Витта ВВМ" (далее - ООО "Витта ВВМ") о расторжении договора от 06.06.2002 г. N ХК-1 на аренду нежилого помещения площадью 129,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Котельническая наб., д. 1/15, корп. "В" и выселении ответчика из указанного помещения.

В обоснование иска указывалось то, что в связи с признанием судом по другому делу недействительным дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Высотка-1" (далее - ООО "Высотка-1").

Решением от 11.03.2005 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.04.2005 г., в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что недействительность соглашения об изменении размера арендной платы не может рассматриваться как изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку в договоре размер арендной платы согласован.

В кассационной жалобе ООО "ГРАТТ" просит решение и постановление отменить, иск удовлетворить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судами положений ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку в момент заключения договора стороны исходили из того, что соглашение об изменении размера арендной платы признано недействительным не будет. В связи с признанием данного соглашения недействительным исполнение договора существенно нарушает права истца, который лишается того, на что мог рассчитывать при заключении договора. Кроме того, по мнению истца, судами оставлено без внимания, что договор расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с производством ответчиком незаконной перепланировки помещения.

ООО "Витта ВВМ" и ООО "Высотка-1" отзывы на кассационную жалобу не представили.

В заседании суда кассационной инстанции представители ООО "ГРАТТ" и ООО "Высотка-1" поддержали доводы жалобы.

Надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания ООО "Витта ВВМ" явку представителя не обеспечило.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей заявителя и третьего лица, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено судами, между ООО "Высотка-1" (арендодатель) и ООО "Витта ВВМ" (арендатор) заключен договор от 06.06.2002 г. N ХК-1 на аренду нежилого помещения площадью 129,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Котельническая наб., д. 1/15, корп. "В", на срок до 30.06.2007 г.

В связи со сменой собственника объекта аренды права и обязанности арендодателя по договору перешли в порядке ст. 617 ГК РФ к ООО "ГРАТТ".

В качестве оснований для расторжения договора в порядке ст. 451 ГК РФ ООО "ГРАТТ" указало на признание судом по другому делу недействительным дополнительного соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы, при этом, сославшись на то, что при отсутствии такого соглашения договор не был бы заключен.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что в договоре стороны предусмотрели размер арендной платы. Недействительное дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы согласно ст. 167 ГК РФ не повлекло для сторон юридических последствий и не может рассматриваться как изменение каких-либо существенных или несущественных обстоятельств в отношениях сторон по договору.

Учитывая, что договором аренды установлен размер арендной платы, из которого исходили стороны при его заключении, данные выводы суд кассационной инстанции считает основанными на положениях ст. 451 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы о том, что заключая договор, стороны исходили из того, что соглашение об изменении размера арендной платы не будет признано недействительным и что в результате этого исполнение договора существенно нарушает права истца, который лишается того, на что мог рассчитывать при заключении договора, не основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Подписанный сторонами договор зарегистрирован 01.08.2002 г., а дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы - 05.11.2003 г. В связи с этим суды пришли к обоснованным выводам, что при подписании договора стороны исходили из его условий, а не из условий зарегистрированного впоследствии дополнительного соглашения.

При несогласии с установленным договором размером арендной платы, на что правомерно указали суды, арендодатель вправе требовать ее изменения в порядке, установленном договором, но не расторжения договора.

Данный вывод соответствует условиям заключенного сторонами договора и не противоречит положениям ст.ст. 450, 614 ГК РФ.

Доводы заявителя о том, что договор расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с производством ответчиком незаконной перепланировки помещения, не могут быть приняты во внимание, поскольку документально не подтверждены. Напротив, в материалах дела представлено вступившее в законную силу решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.05.2004 г. по делу N А40-6662/04-82-87, которым ООО "Высотка-1" отказано в удовлетворении иска к ООО "Витта ВВМ" о расторжении договора аренды, со ссылкой на законность проведения арендатором перепланировки и переоборудования помещения.

Учитывая изложенное, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 11.03.2005 г. Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 28.04.2005 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-69590/04-91-731 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "ГРАТТ" - без удовлетворения.