Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 июля 2005 г. N КГ-А40/6491-05 При новом рассмотрении дела о взыскании возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательств по договору аренды, суду надлежит выяснить, предпринимались ли истцом действия для истребования сданного в аренду имущества, имело ли место со стороны арендодателя существенное нарушение срока передачи имущества и имелись ли в связи с этим у арендатора основания для отказа от договора и взыскания с ответчика убытков (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 25 июля 2005 г. N КГ-А40/6491-05
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Еврокровля" (далее - ООО "Еврокровля") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о взыскании с закрытого акционерного общества "Кубанькровля" (далее - ЗАО "Кубанькровля") 20000000 руб. в счет возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательств по договору аренды от 04.09.2004 г.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в нарушение условий договора аренды не передал арендованное имущество к установленному сроку, что явилось основанием для одностороннего отказа от договора и взыскания убытков.

Решением от 26.11.2004 г. в иске отказано. При этом суд признал договор аренды незаключенным, поскольку никакие обязательства по договору сторонами не исполнялись: помещение не передавалось, арендная плата не вносилась.

Постановлением от 17.03.2005 г. Девятого арбитражного апелляционного суда решение оставлено без изменения с подтверждением содержащихся в нем выводов.

В кассационной жалобе ООО "Еврокровля" просит отменить судебные акты как незаконные. Заявитель ссылается на неприменение судом ст.ст. 433, 650 ГК РФ.

Отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель ответчика просил оставить судебные акты без изменения.

Обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным с момента получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Принимая решение об отказе в иске, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 04.09.2004 г. является незаключенным, поскольку помещение не было передано арендатору и никакие обязательства по договору не исполнялись.

Данный вывод суда не соответствует положениям закона.

Договор аренды в силу ст.ст. 606, 650 ГК РФ является консенсуальной сделкой и порождает права и обязанности с момента достижения его сторонами соглашения. Последующая передача имущества в аренду или совершения иного действия (арендная плата) осуществляются с целью исполнения договора.

В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить имущество в аренду. При нарушении арендодателем своих обязательств по передаче имущества, арендатор вправе истребовать имущество.

Таким образом, закон не связывает факт заключения договора аренды с передачей имущества.

Как следует из материалов дела, стороны согласовали все существенные условия договора аренды. Договор заключен в письменной форме. Государственная регистрация сделки не требуется, поскольку договор заключен на срок менее года.

Таким образом, при разрешении спора судами были неправильно применены ст.ст. 433, 606, 650 ГК РФ, в связи с чем принятые судебные акты являются незаконными.

В соответствии с ч. 3 ст. 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное в наем имущество в указанный в договоре аренды срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Согласно п. 2.1 договора арендуемое имущество должно быть передано арендодателем арендатору в период с 26 по 28 сентября 2004 г.

Пунктом 6.1 предусмотрено право арендатора при существенном нарушении арендодателем срока передачи имущества отказаться от исполнения договора и взыскать с арендодателя убытки в размере 20000000 руб.

Кроме того, согласно пункту 8.2 договора за нарушение срока передачи в аренду имущества арендодатель несет ответственность в виде пени в размере 1/30 десятикратного размера месячной арендной платы за каждый день просрочки.

Неустойка и убытки являются формами единой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств, главное предназначение которой заключается в возмещении кредитору причиненных ему потерь.

В соответствии с пунктом 1 статьи 394 Кодекса если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Законом или договором могут быть предусмотрены случаи когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Следовательно, суть общего правила, определяющего соотношение неустойки и убытков, заключается в том, что убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка).

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, выяснить, предпринимались ли истцом действия для истребования сданного в аренду имущества, имело ли место со стороны арендодателя существенное нарушение срока передачи имущества и имелись ли в связи с этим у арендатора основания для отказа от договора и взыскания с ответчика убытков.

Размер убытков подлежит доказыванию с учетом положений ст.ст. 15, 393,398 ГК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 284,289-296 АПК РФ, суд постановил:

решение от 26 ноября 2004 г. Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 17 марта 2005 г. Девятого арбитражного суда по делу N А40-57406/04-82-613 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.