Письмо УФНС по г. Москве от 16 февраля 2005 г. N 20-12/9793 О порядке учета расходов на проведение работ по обследованию текущего состояния несущих конструкций и металлоконструкций арендованного здания, систем отопления, электроснабжения, водопровода и канализации и устранению выявленных недостатков

Письмо УФНС по г. Москве от 16 февраля 2005 г. N 20-12/9793

Вопрос: Сразу после приема в аренду нежилых помещений организация провела ряд работ по обследованию текущего состояния несущих конструкций и металлоконструкций здания, систем отопления, электроснабжения, водопровода и канализации и устранению выявленных в результате данных обследований недостатков. Вправе ли организация учесть для целей налогообложения прибыли расходы на проведение данных работ?

Ответ: В соответствии со статьями 606 и 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В статьях 611 и 612 ГК РФ определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено условиями договора.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно статье 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Следовательно, затраты арендатора по обследованию арендуемых для производственных целей помещений и коммуникаций с целью проверки их текущего состояния и выявления недостатков, препятствующих размещению в этих помещениях производственного оборудования, могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

В то же время затраты арендодателя по устранению выявленных в результате указанных обследований недостатков принятого в аренду имущества (нежилых помещений) и коммуникаций, полностью или частично препятствующих пользованию им, не уменьшают налоговую базу при исчислении налога на прибыль.

Как следует из представленных материалов по договору аренды нежилых помещений, обязанности по проведению капитального ремонта и оплате коммунальных услуг (отопления, электроэнергии, горячей и холодной воды, канализации) возложены на арендодателя.

Таким образом, затраты арендатора по капитальному ремонту несущих конструкций здания, колонн, перекрытий, балок, а также затраты по прочистке канализации, опрессовке системы отопления (включая промывку радиаторов, прочистку внутренних трубопроводов, промывку системы центрального отопления, спуск и наполнение воды в систему отопления и т.п.) не могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно, отделимые улучшения, производимые арендатором по арендуемому имуществу, могут классифицироваться для целей налогообложения как объекты основных средств. При этом норма амортизации по этим объектам определяется исходя из срока их полезного использования в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1, либо в случае отсутствия объектов основных средств в амортизационных группах согласно техническим условиям или рекомендациям организаций-изготовителей (п. 5 ст. 258 НК РФ).

На основании пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, если в договоре предусмотрена обязанность возмещения арендодателем стоимости получаемых улучшений имущества, то расходы арендатора следует рассматривать как произведенные в процессе выполнения работ (оказания услуг) для арендодателя.

Следует иметь в виду, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Поскольку произведенные арендатором неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного помещения, по окончании договора аренды они в любом случае подлежат передаче арендодателю (не могут быть оставлены на балансе арендатора).

Следовательно, в случае если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества и арендодатель не возмещает арендатору понесенные им расходы, то подобные затраты в соответствии с подпунктом 16 пункта 1 статьи 270 НК РФ не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли.

Заместитель руководителя Управления ФНС России по г. Москве советник налоговой службы РФ I ранга

Н.В. Желудова