Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 июня 2005 г. N КГ-А40/5019-05 Отказ в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка признан недействительным, поскольку срок действия аналогичного договора определен вступившим в законную силу решением суда, и до его истечения спорный договор может быть расторгнут только по соглашению сторон или по решению суда (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 23 июня 2005 г. N КГ-А40/5019-05
(извлечение)

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.04, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.05, ООО НПП "Инжмет" отказано в удовлетворении его иска о признании недействительной односторонней сделки, совершенной Москомземом в форме заявления об отказе от договора аренды от 28.06.99 N М-03-502800.

Отказывая в иске, суд исходил из того, что условие спорного договора о сроке аренды признано недействительным решением арбитражного суда по другому делу между теми же сторонами; следовательно, договор считается заключенным на неопределенный срок; Москомзем в соответствии с законодательством имел право расторгнуть данный договор, уведомив при этом другую сторону за 3 месяца.

В кассационной жалобе ООО НПП "Инжмет" ставится вопрос об отмене судебных актов со ссылкой на их незаконность и необоснованность.

Заявитель утверждает, что суд неправильно применил в настоящем деле правила о преюдиции. Как указано в обжалуемом решении, условие о годичном сроке действия договора от 28.06.99 N М-03-502800 вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.10.01 по делу N А40-34715/01-56-361 признано ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Однако в названном решении основанием признания условия о сроке действия договора от 28.06.99 N М-03-502800 указано несоответствие срока аренды ст. 552 ГК РФ, предусматривающей неизменность условий прав землепользования при отчуждении недвижимости.

Кроме того, заявитель указывает на отсутствие у начальника территориального органа Москомзема полномочий на прекращение договорных отношений, а также на отсутствие государственной регистрации сделки по прекращению договора аренды.

С учетом этих доводов ООО НПП "Инжмет" просит отменить решение и принять новый судебный акт о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 28.06.99 N М-03-502800, заключенного между Москомземом и ООО НПП "Инжмет".

В судебном заседании представитель ООО НПП "Инжмет" поддержал жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель Департамента земельных ресурсов г. Москвы выступил против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, кассационную жалобу ООО НПП "Инжмет", обсудив доводы представителей, суд кассационной инстанции считает жалобу подлежащей удовлетворению.

Основания следующие.

Отказывая в признании заявления Москомзема о прекращении договора аренды, суд исходил из того, что условие спорного договора аренды о сроке аренды было признано решением арбитражного суда по другому делу между теми же сторонами; следовательно, договор считается заключенным на неопределенный срок; Москомзем имел в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 610 ГК РФ расторгнуть договор аренды, уведомив при этом другую сторону за три месяца.

Однако суд применил правило о преюдиции в ограниченном объеме, то есть не распространил его на обстоятельство, по существу также установленное в настоящем деле.

Признание ничтожным условия о годичном сроке аренды по существу означает, что в данном вопросе следует исходить из срока действия договора между АООТ "Энергостройконструкция" и Москомземом; данный вывод следует из ст. 552 ГК РФ и смысла решения по делу N А40-34715/01-56-361, имеющего преюдициальное значение.

Как видно из материалов дела, договор аренды между Москомземом и АООТ "Энергостройконструкция" от 19.02.97 N М-03-008174 был заключен до 19.02.02.

Следовательно, окончание срока действия договора аренды от 28.06.99 N М-03-502800, заключенного между Москомземом и ООО НПП "Инжмет", определяется моментом окончания срока действия аналогичного договора между Москомземом и АООТ "Энергостройконструкция", т.е. 19.02.02.

До этого момента договор аренды мог быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

Москомзем 18.07.01 ошибочно направил в адрес ООО НПП "Инжмет" уведомление о прекращении договора аренды, указывая при этом на то, что срок действия договора аренды истек 29.11.00, после чего договор возобновлен в соответствии с ч. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 ГК РФ на неопределенный срок и подлежит расторжению по одностороннему заявлению стороны.

Суд кассационной инстанции оценивает как ошибочный вывод суда о том, что прекращение договора аренды не нарушает права и законные интересы ООО НПП "Инжмет", так как при наличии доказательств нахождения объекта недвижимости на спорном участке права на земельный участок подлежат оформлению в порядке ст. 36 ЗК РФ.

В настоящем деле факт нахождения здания ООО НПП "Инжмет" на участке не является спорным.

Приобретая объект у АООТ "Энергостройконструкция", ООО НПП "Инжмет" приобрело в силу закона также и права пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец.

Последний пользовался участком на основании договора аренды с Москомземом со сроком действия до 19.02.02. Следовательно, на этих же условиях вправе пользоваться и ООО НПП "Инжмет"; это относится как к площади участка, так и к сроку действия договора аренды.

Прекращение договора аренды до окончания срока действия в одностороннем порядке создавало угрозу нарушения названного права у ООО НПП "Инжмет", поскольку отказ от договора по существу одновременно означает и требование освободить земельный участок.

В связи с этим заявление Москомзема от 18.07.01 является недействительным как сделка, направленная на прекращение прав и обязанностей сторон по договору аренды и противоречащая ст. 310 ГК РФ, не допускающей односторонний отказ от исполнения обязательства, а также ст. 552 ГК РФ, согласно которой при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При таких обстоятельствах иск следовало удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.04 по делу N А40-39292/04-57-334 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.05 N 09АП-225/05-ГК по тому же делу отменить. Иск удовлетворить.

Признать недействительным заявление Москомзема о прекращении договора аренды земельного участка от 28.06.99 N М-03-502800.