Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 сентября 2005 г. N КА-А41/8798-05-П При рассмотрении иска о признании недействительным отказа в продаже земельного участка суду необходимо разрешить вопрос о наличии у органа местного самоуправления полномочий для принятия решения о приватизации спорного земельного участка и его продаже, выяснить, предусматривает ли генеральный план застройки города использование этого участка под многоэтажную застройку (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 30 сентября 2005 г. N КА-А41/8798-05-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 сентября 2004 г. N КА-А41/7661-04

Закрытое акционерное общество "Строительная компания "Развитие" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным отказа Администрации г. Лыткарино Московской области в продаже Обществу земельного участка с кадастровым номером 50:53:010205:0072, расположенного по адресу: Московская область, город Лыткарино, ул. Спортивная, 2 Г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 июня 2004 года требования заявителя удовлетворены, оспариваемый отказ признан недействительным.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 сентября 2004 года состоявшиеся по делу судебные акты отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию в связи с недостаточной его обоснованностью. При направлении дела на новое рассмотрение судом кассационной инстанции даны указания о необходимости уточнить, в отношении, какого участка принято решение об отказе в продаже земельного участка оспариваемым письмом. Обращено внимание суда на то обстоятельство, что законность отказа, оформленного письмом от 8.10.03 г. N 3290, проверяется Арбитражным судом Московской области по заявлениям ЗАО "Строительная компания "Развитие", обсудить вопрос о возможности объединения дел. С целью проверки обоснованности отказа, в связи с включением спорного участка в состав земель планируемых под жилую застройку, необходимо исследовать наличие утвержденного в установленном законом порядке Генерального плана г. Лыткарино.

При новом рассмотрении Обществом уточнены требования в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии, с которыми просит признать ненормативный акт Администрации г. Лыткарино, оформленный письмом от 8.10.03 г., N 3290 в части отказа в продаже ЗАО "Строительная компания "Развитие" земельного участка с кадастровым номером 50:53:010205:0072, расположенного по адресу: Московская область, город Лыткарино, ул. Спортивная, 2 Г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 марта 2005 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда 16 июня 2005 года N 10АП-884/05-АК, требования заявителя удовлетворены, оспариваемый отказ в продаже земельного участка, оформленный письмом от 8.10.03 г. N 3290 в части отказа в продаже Обществу земельного участка площадью 866 кв. м. с кадастровым номером 50:53:010205.0072 признан противоречащим пунктам 1-5 статьи 27, пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Вывод суда о недействительности оспариваемого отказа основан на отсутствии утвержденного в установленном законом порядке Генерального плана развития г. Лыткарино до 2010 г.

Не согласившись с выводами суда, Администрация города Лыткарино Московской области, настаивает на отмене решения суда по основаниям неправильного применения норм материального права, а именно части 2 пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В силу указанной нормы решение о продаже земельного участка может принимать только орган государственной власти Московской области, принявший решение о приватизации имущества общества. По мнению заявителя, органы местного самоуправления г. Лыткарино не вправе принимать решения о продаже спорного земельного участка. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что заявитель не обращался в Администрацию г. Лыткарино в соответствии со статьями 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, соответственно нарушить его права не могли. Судом также неправильно применена статья 43 Градостроительного кодекса, поскольку спорный земельный участок находится в зоне жилой застройки и относится к жилой зоне, территория, включающая данный участок, генеральным планом развития г. Лыткарино до 2010 г. предусмотрена под жилую многоэтажную застройку. Положение п. 8 ст. 28 Закона, в силу которого земельные участки, предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе, земли общего пользования, отчуждению в порядке приватизации не подлежат.

В судебном заседании представители заявителей Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино поддержали доводы и требования кассационной жалобы.

Представитель Общества, возражая против удовлетворения жалобы, указал на законность и обоснованность судебного акта.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, изучив материалы дела, заслушав и обсудив доводы представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального права и соблюдения норм процессуального права, находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из установленных судом обстоятельств усматривается, что Общество занимает земельный участок площадью 3715 кв. м. с кадастровым номером 50:53:010205:0074, расположенный по адресу: Московская область, город Лыткарино, ул. Спортивная, 2 В, Г, на основании заключенного с комитетом по управлению имуществом Московской области договора аренды N 540027 от 30.04.97 г. В состав арендуемого земельного участка входят земельные участки с кадастровыми номерами 50:53:010205:0071 50:53:010205:0072, 50:53:010205:0073. На двух земельных участках расположены находящиеся в собственности общества объекты недвижимости - здание железобетонного склада. Участок 50:53:010205:0071 не застроен.

24.07.03 г. Общество обратилось в Министерство имущественных отношений Московской области с заявкой о продаже земельного участка с кадастровым номером 50:53:010205:0074 площадью 3715 кв. м.

Администрация города Лыткарино письмом от 8.10.03 г. N 3290 отказала в продаже указанного участка на том основании, что Генеральным планом развития г. Лыткарино на период до 2010 г. предусмотрено использование спорного участка под жилую многоэтажную застройку, указанные участки в силу ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" продаже не подлежат.

При новом рассмотрении суд, признавая недействительным отказ Администрации города Лыткарино, счел его противоречащим пунктам 1-5 статьи 27, пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", указав при этом, что отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается. Отклоняя доводы администрации об использовании спорного земельного участка в государственных и общественных интересах, запланированного под жилую многоэтажную застройку, суд исходил из того, что Генеральный план развития г. Лыткарино не утвержден органом государственной власти. Ответчиком не представлено доказательств подтверждающих, что генплан в части спорного земельного участка соответствует правилам застройки.

Между тем, судом при повторном рассмотрении дела, в нарушение ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при разрешении спора не определен предмет спора, круг обстоятельств имеющих значение для дела и подлежащих доказыванию, не оценены доказательства и доводы, приведенные лицами, не определено какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить при разрешении спора. На нарушение указанной нормы процессуального права суду указано было при первоначальном направлении дела на новое рассмотрение. Однако указанные нарушения не устранены.

Так, судом кассационной инстанции предлагалось уточнить предмет спора, а именно определить предмет доказывания с учетом фактических обстоятельств по делу, поскольку ЗАО "Строительная компания "Развитие" на основании договора аренды N 540027 от 30.04.97 г. занимает земельный участок площадью 3715 кв. м. с кадастровым номером 50:53:010205:0074, расположенный ул. Спортивная, 2 В, Г в городе Лыткарино Московской области. ЗАО "Строительная компания "Развитие" обратилось в Министерство имущественных отношений Московской области с требованием о продаже земельного участка площадью 3715 кв. м. с кадастровым номером 50:53:010205:0074. ЗАО "Строительная компания "Развитие" оспаривает отказ в продаже Администрацией г. Лыткарино Московской области, оформленный одним письмом от 8.10.2003 г. N 3290. В суд же общество обратилось с требованием о признании недействительным отказа в продаже земельного участка с кадастровым номером 50:53:010205:0072. При этом судом не установлено обращалось ли общество с заявкой о продаже спорного земельного участка в Администрацию г. Лыткарино Московской области в порядке установленном законом, а именно статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявка в материалах дела отсутствует. Признавая недействительным отказ Администрации г. Лыткарино Московской области суд ссылается на наличие заявки направленной в адрес Министерства имущественных отношений Московской области. Ни действия, ни бездействия последнего заявителем не оспорены.

Судом не указано, каким образом могут быть нарушены права заявителя оспариваемым письмом, если заявитель не обращался в орган местного самоуправления с требованием о выкупе спорного земельного участка, а указанное обстоятельство является необходимым условием для признания ненормативного акта недействительным в силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом также не учтены требования пунктов 5, 8 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в силу, которой основанием для рассмотрения вопроса и принятия решения органом исполнительной власти о приобретении прав на земельный участок могут служить заявления юридических лиц.

Судом при новом рассмотрении не выполнены указания суда кассационной инстанции, в части установления является ли земельный участок площадью 3715 кв. м. с кадастровым номером 50:53:010205:0074, единым, обратилось ли Общество с требованием о продаже указанного земельного участка в целом, либо каждого входящего в его состав участка, подлежит ли продаже арендуемый участок в целом, либо могут быть выкуплены три самостоятельных земельных участка как самостоятельные объекты купли-продажи. Установление указанных обстоятельств имеет важное значение для правильного определения предмета и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках данного спора и соответственно правомерности заявленных требований об оспаривании ненормативного акта в части отказа в продаже спорного земельного участка с кадастровым номером 50:53:010205:0074.

В решение суда указано о том, что истец является арендатором трех земельных участков, между тем комитетом по управлению имуществом Московской области передан в аренду земельный участок площадью 3715 кв. м. с кадастровым номером 50:53:010205:0074, расположенный по адресу: Московская область, город Лыткарино, ул. Спортивная, 2 В, Г, о чем свидетельствует договор аренды N 540027 от 30.04.97 г., где указана площадь застроенного участка 1099 кв. м, площадь незастроенного участка 2616 кв. м. Арендная плата определялась и вносилась за земельный участок 3715 кв. м. Судом не дана оценка указанным обстоятельствам.

Судом установлено и подтверждается заявителем, что земельный участок площадью 3715 кв. м. с кадастровым номером 50:53:010205:0074, Общество занимает на основании заключенного с комитетом по управлению имуществом Московской области договора аренды N 540027 от 30.04.97 г., с требованием о продаже земельного участка последний обратился в Министерство имущественных отношений Московской области. Судом при разрешении спора сделан вывод о том, что Администрация г. Лыткарино не вправе отказать в продаже земельного участка. Из чего следует данный вывод, а также на основании каких доказательств суд пришел к выводу о том, что право распоряжения спорным земельным участком принадлежит ответчику арбитражным в судебном акте не отражено. Также судом не указано, на основании какой нормы материального права суд пришел к выводу о том, что ответчик вправе принимать решение о продаже спорного земельного участка. Указанные обстоятельства не были предметом рассмотрения суда. Как собственник земельного участка, так и орган, имеющий полномочия распоряжаться испрашиваемым земельным участком, судом не установлен. В то время как решением Арбитражного суда Московской области от 17 февраля 2005 года по делу N А41-К1-499/04 при проверке законности оспариваемого отказа в продаже земельного участка с кадастровым номером 50:53:010205:0073, оформленного письмом от 8.10.2003 г. N 3290, сделан вывод о том, что земельный участок находится в собственности субъекта Российской Федерации - Московская область.

Судом кассационной инстанции при направлении дела на новое рассмотрение указано на то обстоятельство, что законность оспариваемого отказа, оформленного письмом от 8.10.03 г. N 3290, проверяется Арбитражным судом Московской области в рамках дела N А41-К1-499/04, возбужденного по заявлению Общества. Суду предложено решить вопрос о возможности объединения дел в одно производство дел о проверке законности отказа в продаже земельного участка по одним основаниям и между теми же сторонами. На момент направления дела на новое рассмотрение в производстве суда имелись три дела об оспаривании отказа в продаже земельного участка с кадастровым номером 50:53:010205:0074 в части отдельных, входящих в его состав участков (N А41-К2-1362/04 решение принято 2.02.2005 г. в удовлетворении требований отказано по основаниям отсутствия права распоряжения спорным участком, N А41-К2-499/04 решение принято 17.02.05 г. в удовлетворении требований отказано по основаниям незастроенности участка). Невыполнение указаний суда кассационной инстанции привело к тому, что судом по одному ненормативному акту органа местного самоуправления приняты разные решения.

Доводам Администрации г. Лыткарино о том, что полномочий для решения вопроса о продаже земельного участка с кадастровым номером 50:53:010205:0074 не имеет, поскольку на указанном участке расположены объекты недвижимости, приобретенные в процессе приватизации, а в силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о продаже земельного участка принимает орган, принимавший решение о приватизации имущества, судом оценка не дана.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" Общество имеет право на приобретение в собственность данного участка.

Между тем в соответствии с пунктом 14 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.02 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", принятым во исполнение пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.

Вопрос о том, каким органом исполнительной власти принималось решение о приватизации и к какому уровню собственности (федеральному, субъекта Российской Федерации либо муниципальному) относилось приватизированное имущество, судебными инстанциями не исследовался.

Полномочия органа, принявшего оспариваемое решение, судом не проверялись. Указанное обстоятельство имеет существенное значение для выяснения вопроса о наличии у администрации города Лыткарино полномочий для принятия решения о приватизации этого земельного участка.

Согласно статье 28 ФЗ от 21.12.01 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в силу, которого отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.

Признавая недействительным и противоречащим статье 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" оспариваемый отказ и отклоняя довод администрации, о включении спорного земельного участка в состав земель необходимых под жилую застройку суд исходил из того, что Генеральный план г. Лыткарино до 2010 не утвержден органом государственной власти. Не представлено доказательств, что генплан, в части спорного земельного участка соответствует правилам застройки.

При направлении дела на новое рассмотрение судом кассационной инстанции указано, что в том случае если суд придет к выводу о том, что Генеральный план г. Лыткарино до 2010 не утвержден в установленном законом порядке, то следует руководствоваться ранее утвержденным генеральным планом в порядке статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в силу которой в период разработки нового генерального плана городского или сельского поселения действует в ранее утвержденный план в части, не противоречащей правилам застройки.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду пункт 8 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ

Судом сделан вывод о том, что ранее утвержденный генплан не предусматривал использование спорного участка под многоэтажную застройку.

Указанный вывод суда нельзя признать обоснованным, так как, в материалах дела имеется лишь решение Исполкома Московоского областного Совета депутатов от 1.11.1965 г. о согласовании Генерального плана застройки города Лыткарино разработанного в 1964 году, Заключения экспертно-технического управления по Проекту Генерального плана застройки города Лыткарино, из которого нельзя сделать вывод о том, что застройка спорного участка не предусматривалась планом. Судом обозревалась и имеется в материалах дела выкипировка генплана 1965 года, о чем указано в протоколе, однако в судебном акте не нашло отражения на каком основании указанное доказательство не оценено судом и не принято во внимание в качестве доказательства. Из протокола же следует, что представленная ответчиком копия заверена ненадлежащим лицом.

При таких обстоятельствах нельзя признать обоснованным вывод суда о том, что генплан, действующий до утверждения Генерального плана 2010 года, не предусматривает застройку спорного участка, поскольку доказательства подтверждающие указанный вывод, либо его опровергающие, отсутствуют.

Таким образом, судом действующий на момент принятия решения Генеральный план застройки города Лыткарино не проверялся, что свидетельствует о невыполнении указаний суда кассационной инстанции, обязательных для суда, рассматривающего спор вновь.

Между тем исследование этих обстоятельств имеет существенное значение для разрешения спора, поскольку позволит суду выяснить, имеются ли правовые основания, препятствующие заключению спорного договора купли-продажи земельного участка.

Что же касается ссылки суда на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда, и не подлежащие доказыванию вновь, в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то они несостоятельны. Суд указал, что необоснованность отказа по основаниям включения участков под многоэтажную застройку установлено постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.02.05 г. N 10 АП-1362/04-АК. Однако судом не принято во внимание, что предметом доказывания по названному делу указанные обстоятельства не являлись, поскольку основанием отказа в продаже участка с кадастровым номером 50:53:010205:0071, как это указано в названном постановлении, является только незастроенность участка, что и было предметом рассмотрения и более того обстоятельства подлежащие доказыванию в рамках данного спора судом по ранее рассмотренному делу не устанавливались и не доказывались, о чем свидетельствует судебный акт.

Поскольку при разрешении спора судом фактические обстоятельства в полном объеме не исследованы и требуется дополнительное их исследование, а суд кассационной инстанции лишен возможности проверить законность и обоснованность выводов суда решение суда подлежит отмене, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене как незаконные. При новом рассмотрении суду необходимо с учетом изложенного выше правильно определить обстоятельства, имеющие значение для дела, и лиц, которые должны доказывать те или иные обстоятельства, проверить законность оспариваемого ненормативного акта по существу с учетом данных указаний судом кассационной инстанции при первоначальном направлении дела на новое рассмотрение, не выполненных судом при разрешении спора, подтвердив свои выводы об обстоятельствах дела ссылкой на доказательства, находящиеся в материалах дела.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 15 марта 2005 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 июня 2005 года N 10АП-884/05-АК по делу N А41-К2-503/04 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области в другом составе суда.