Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 августа 2005 г. N КГ-А40/6833-05 Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 4 августа 2005 г. N КГ-А40/6833-05
(извлечение)

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.03.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.06.05, удовлетворен иск ЗАО "Ремстройсервис" в части признания недействительным договора аренды от 12.08.04 N 1-БГ/04, заключенного между ООО "Норд" и ООО "Брейтли", на помещения площадью 228 кв.м. (подвальное помещение N 1, комнаты NN 1, 1а, 2, 5-7б, 8-8г, 9-12), расположенные по адресу: Москва, ул. Большая Грузинская, д. 36, стр. 3; обязании ООО "Норд", ООО "Брейтли", ООО ЧОП "Альтернатива плюс" не чинить препятствия ЗАО "Ремстройсервис" во владении и пользовании спорными нежилыми помещениями. В удовлетворении иска в части применения последствий недействительности сделок в виде аннулирования записи о государственной регистрации отказано. Этими же судебными актами отказано в удовлетворении встречного иска ООО "Норд" о расторжении договора аренды от 25.07.96 N 16/96 на спорные помещения.

При этом суды обеих инстанций исходили из того, что перемена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, требования о расторжении договора вследствие задолженности по арендной плате за период, когда арендодателем являлся прежний собственник, не могут быть заявлены новым собственником.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Норд" подало кассационную жалобу, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные.

В жалобе указывается, что основанием для досрочного расторжения договора аренды с ЗАО "Ремстройсервис" является перепланировка без согласия арендодателя, задолженность по арендной плате, существенное ухудшение состояния имущества, нарушении правил санитарии и пожарной безопасности.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель ООО "Норд" поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам и просил отменить судебные акты.

Представитель ЗАО "Ремстройсервис" возражал против удовлетворения кассационной жалобы и просил оставить судебные акты без изменения.

Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного заседания ООО "Брейтли", ООО ЧОП "Альтернатива плюс", ОАО "ОКБ им. А.С. Яковлева" своих представителей в суд не направили.

ГУ Федеральной регистрационной службы по Москве просило рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, кассационную жалобу, обсудив доводы представителей сторон, суд кассационной инстанции считает жалобу не подлежащей удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судом установлено, что между ОАО "ОКБ им. А.С. Яковлева" (арендодатель) и ЗАО "Ремстройсервис" (арендатор) заключен договор аренды от 25.07.96 N 16/96 на помещения площадью 228 кв.м. (подвальное помещение N 1, комнаты NN 1, 1а, 2, 5-7б, 8-8г, 9-12), расположенные по адресу: Москва, ул. Большая Грузинская, д. 36, стр. 3, сроком по 25.07.21.

Впоследствии право собственности на подвальные помещения на основании договора купли-продажи от 18.06.04 N 001-КПН/04 перешли к ООО "Норд".

ООО "Норд" заключило с ООО "Брейтли" договор аренды от 12.08.04 N 1-БГ/04 на подвальные помещения.

Представители ООО "Брейтли" и ООО ЧОП "Альтернатива плюс" заменили входные двери в подвальном помещении и заняли его.

При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу, что ограничение прав собственника на спорные помещения договором аренды с ЗАО "Ремстройсервис" исключает возможность их передачи в пользование другого лица, в связи с чем договор аренды от 12.08.04 N 1-БГ/04, заключенный с ООО "Брейтли", является ничтожным.

В силу ст. 617 ГК РФ к новому собственнику переходит право арендодателя в полном объеме, в том числе право на получение доходов от сдачи имущества в аренду с момента перехода права собственности на сданное в аренду имущество.

При этом право на получение арендной платы за период до перехода права собственности остается у прежнего собственника.

С учетом изложенного, суд правомерно удовлетворил исковые требования о признании недействительным договора аренды от 12.08.04 N 1-БГ/04, заключенного между ООО "Норд" и ООО "Брейтли", обязании ответчиков не чинить препятствия ЗАО "Ремстройсервис" во владении и пользовании спорными нежилыми помещениями и обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.

Доводы ООО "Норд" относительно обстоятельств, являющихся основаниями для досрочного расторжения договора аренды от 25.07.96 N 16/96 с ЗАО "Ремстройсервис", были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая оценка.

Представленные ООО "Норд" документы не подтверждают, что ЗАО "Ремстройсервис" допустило существенные нарушения условий договора аренды, являющиеся основанием для его досрочного расторжения.

Судом установлено, что оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты законны и обоснованны.

Обстоятельства дела установлены на основе полного, всестороннего и объективного исследования доказательств, представленных сторонами.

К установленным обстоятельствам нормы материального права применены правильно.

Порядок рассмотрения дела не нарушен.

Оснований для отмены или изменения судебных актов не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-290 АПК РФ, постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.03.05 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.05 N 09АП-5205/05-ГК по делу N А40-50885/04-11-537 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Норд" - без удовлетворения.