Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 августа 2005 г. N КГ-А41/7448-05 При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды нежилого помещения суду надлежит обсудить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле собственника спорного помещения, проверить, мог ли истец выступать арендодателем в момент заключения договора и остается ли он таковым на момент обращения с иском, уточнить основания иска (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 августа 2005 г. N КГ-А41/7448-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2005 г.

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 2 октября 2006 г. N КГ-А41/8509-06

Государственное учреждение здравоохранения "Медико-санитарная часть N 123 Федерального управления медико-биологических и экстремальных проблем при Минздраве России" (далее - ГУЗ "МСЧ N 123") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Стрелец-96" (далее - ООО "Стрелец-96") о расторжении договора от 20.01.2004 г. N 21-006-04-У на аренду нежилого помещения площадью 16,6 кв.м., расположенного в здании по адресу: Московская область, г. Одинцово, Красногорское ш., д. 15, и выселении ответчика из данного помещения.

В обоснование исковых требований указывалось на недопустимость уклонения арендатора от исполнения обязанности по возврату арендованного имущества по истечении срока аренды.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Территориальное управление Минимущества России по Московской области (далее - ТУ Минимущества России по МО).

Решением от 16.03.2005 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.06.2005 г., ответчик выселен из вышеуказанного помещения. В остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы незаключенностью договора аренды и отсутствием у ООО "Стрелец-96" правовых оснований для использования переданного истцу в оперативное управление помещения.

В кассационной жалобе ООО "Стрелец-96" просит отменить указанные судебные акты. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов судов о незаключенности договора аренды требованиям ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и указывает на невозможность регистрации договора ввиду отсутствия у истца зарегистрированного права на помещение.

ГУЗ "МСЧ N 123" и ТУ Минимущества России по МО отзывы на кассационную жалобу не представили.

В заседании суда кассационной инстанции представители ООО "Стрелец-96" поддержали доводы жалобы, сославшись также на то, что ГУЗ "МСЧ N 123" является ненадлежащим истцом, поскольку в соответствии с выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с и сделок с ним по состоянию на 08.07.2005 г. собственником помещения является ОАО "Трансинжстрой".

Представитель ГУЗ "МСЧ N 123" возражал против удовлетворения жалобы, сославшись на то, что ОАО "Трансинжстрой" в соответствии с договором дарения от 30.12.2003 г. передало помещение в федеральную собственность.

Надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания ТУ Минимущества России по МО явку представителя не обеспечило.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено судами, между сторонами с участием ТУ Минимущества России по МО подписан договор от 20.01.2004 г. N 21-006-04-У на аренду нежилого помещения площадью 16,6 кв.м., расположенного в здании по адресу: Московская область, г. Одинцово, Красногорское ш., д. 15, на срок с 01.05.2003 года по 30.04.2005 года.

Установив, что данный договор не зарегистрирован в установленном порядке, суды на основании п. 2 ст. 651 ГК РФ пришли к выводу о его незаключенности. Поскольку у ответчика отсутствуют иные правовые основания для использования помещения, требования о его выселении удовлетворены.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о незаключенности договора.

Судами не учтено, что распространение в порядке п. 3 ст. 425 ГК РФ условий договора аренды на отношения сторон, фактически сложившиеся до его заключения, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению договора возникла ранее его заключения и что срок аренды подлежит исчислению с учетом периода фактических отношений сторон.

Таким образом, выводы о том, что договор подлежал государственной регистрации и в связи с ее отсутствием является незаключенным, ошибочны.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Удовлетворяя заявленное требование о выселении ответчика, суды исходили из того, что арендодателем по договору является истец, которому объект аренды, являющийся федеральной собственность, передан в оперативное управление.

Вместе с тем, согласно представленной ООО "Стрелец-96" выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 08.07.2005 г. собственником помещения является ОАО "Трансинжстрой". Поскольку в соответствии со ст.ст. 8, 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, судам, с учетом возражений ГУЗ "МСЧ N 123" о том, что ОАО "Трансинжстрой" на основании договора дарения от 30.12.2003 г. передало помещение в федеральную собственность, следовало выяснить может ли истец рассматриваться в качестве арендодателя по договору.

Учитывая, что проверка соответствия требованиям закона договора аренды, об истечении срока которого истец заявил в качестве основания иска, и установление наличия у истца права требовать возврата объекта аренды на основании ст. 622 ГК РФ, имеют существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, обсудить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле ОАО "Трансинжстрой", установив собственника переданного по договору аренды помещения, проверить мог ли истец выступать арендодателем и остается ли он таковым на момент обращения с иском, уточнить основания заявленного требования о выселении ответчика, учитывая, что иск об истребовании имущества на основании ст. 622 ГК РФ отличен по основанию от иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке ст. 301 ГК РФ и в соответствии со ст. 168 АПК РФ вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 16.03.2005 г. Арбитражного суда Московской области и постановление от 15.06.2005 г. Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-672/05 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.