Вопрос: Предприятие купило квартиру под офис, но квартира находится в жилом фонде. Налоги уплачиваются по обычной системе налогообложения. В связи с этой ситуацией возникают вопросы: Нужно ли платить налог на имущество? Можно ли учитывать в расходах амортизационные отчисления? Можно ли учитывать в расходах затраты на содержание квартиры (коммунальные услуги, электроэнергию и т.д.)? (Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 36, сентябрь 2005 г.)

Предприятие купило квартиру под офис, но квартира находится в жилом фонде. Налоги уплачиваются по обычной системе налогообложения. В связи с этой ситуацией возникают вопросы:

1. Нужно ли платить налог на имущество?

2. Можно ли учитывать в расходах амортизационные отчисления?

3. Можно ли учитывать в расходах затраты на содержание квартиры (коммунальные услуги, электроэнергию и т.д.)?

Объектом обложения налогом на имущество организаций признается, в частности, недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (ст. 374 НК РФ).

Данный налог не взимается с организаций, имеющих объекты жилищного фонда и инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, которые полностью или частично финансируются за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов (п. 6 ст. 381 НК РФ). К объектам жилищного фонда относятся квартиры, находящиеся на балансе организаций.

Из приведенной нормы Закона следует, что от налога на имущество организаций освобождаются только те объекты жилищного фонда, которые финансируются за счет средств бюджетов. А значит, данная норма Закона не распространяется на купленную вами квартиру. Поскольку она приобретена и содержится за счет средств вашей организации.

Данная квартира как объект недвижимости признается объектом обложения налогом на имущество организаций по федеральному налоговому законодательству. Обязанность по уплате налога на имущество возникает после ее государственной регистрации и принятия на учет в качестве объекта основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

Следует помнить, что при установлении налога законами субъектов Российской Федерации могут также предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (ст. 372 НК РФ).

Например, в соответствии с указанной нормой, в частности Законом г. Москвы от 05.11.2003 N 64 "О налоге на имущество организаций", предусмотрено освобождение от налогообложения организаций в части стоимости находящихся на их балансе объектов жилищного фонда независимо от источника финансирования.

В целях налогообложения амортизируемым имуществом признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено вышеупомянутой главой), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. При этом амортизируемое имущество должно быть со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб. (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Следовательно, для того чтобы признать имущество амортизируемым, в целях налогообложения должны выполняться следующие критерии:

имущество должно находиться в собственности предприятия;

использоваться для извлечения дохода;

служить больше 12 месяцев;

стоимостью больше 10 000 руб.

Иных критериев вышеуказанной статьей Налогового кодекса не установлено.

Квартира приобретена под офис для того, чтобы в нем осуществлять деятельность, направленную согласно уставным документам организации на извлечение дохода.

По нашему мнению, ваша организация вправе начислять амортизацию по данному имуществу (квартире), которая отвечает всем вышеуказанным критериям.

Еще одно дополнительное условие: амортизацию можно начислять лишь с того месяца, в котором владелец подаст документы на госрегистрацию имущества (квартиры) (п. 8 ст. 258 НК РФ).

Однако, по мнению Минфина России, изложенному в Письме от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19, амортизация на такие объекты (квартиры) в целях налогообложения не начисляется до момента признания их нежилыми. Поскольку ст. 288 ГК РФ определено, что размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Также согласно п. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

А это значит, что квартира, используемая для каких-либо иных целей и при этом не переведенная в нежилой фонд, амортизируемым имуществом быть не может.

Следовательно, по их мнению, квартира до момента ее перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем офиса и, как следствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций.

Нельзя согласиться с утверждением Минфина России в силу следующих аргументов:

во-первых, Налоговым кодексом РФ не определено, чтобы амортизационные отчисления налогоплательщика, уменьшающие налоговую базу, были начислены по объектам, использование которых полностью зависело от норм гражданского или, скажем, жилищного законодательства;

во-вторых, положения Гражданского кодекса РФ не применяются к налоговым отношениям согласно ст. 2 ГК РФ;

в-третьих, указанное имущество нельзя не признать амортизируемым, поскольку оно находится у налогоплательщика на праве собственности, используется для извлечения дохода, стоимость его больше 10 000 руб. и срок использования свыше 12 месяцев.

Доказать правомерность начисления амортизации по собственным квартирам, которые еще не переведены в нежилой фонд, можно только в суде. Поэтому следует быть готовыми отстаивать свою позицию в суде.

Напоминаем, что расходы можно учесть в целях налогообложения в том случае, если они обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Также они должны быть направлены на получение дохода.

Затраты налогоплательщика на приобретение воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии относятся к материальным расходам (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Материальные расходы для организации являются расходами, связанными с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ).

Следовательно, расходы на содержание офиса в квартире так же, как и иные виды расходов, должны быть экономически оправданными и документально подтвержденными.

Расходы организации на содержание офиса можно признать обоснованными, поскольку офис используется организацией для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Исходя из чего можно признать расходы на его содержание связанными с производством и реализацией.

При этом их необходимо документально подтвердить. Так, в п. 5.1 Методических рекомендаций по применению главы 25 "Налог на прибыль организаций" части второй Налогового кодекса РФ, утвержденных Приказом МНС России от 20.12.2002 N БГ-3-02/729, было дано разъяснение, что при учете расходов на приобретение энергии основанием для учета данной хозяйственной операции будет являться договор с энергоснабжающей организацией (либо иной документ, например счет, предъявленный налогоплательщику), отражающий поставку электроэнергии и других видов энергии.

Следовательно, в целях исчисления налога на прибыль затраты организации на приобретение коммунальных услуг, электроэнергии учитываются в расходах, уменьшающих величину доходов, в том случае, если они являются экономически оправданными, а также документально подтверждены договором с энергоснабжающей организацией или иным документом, подтверждающим факт их оплаты.

По нашему мнению, ваша организация, используя квартиру под офис, затраты на ее содержание (коммунальные услуги, электроэнергию) может учитывать в целях налогообложения при соответствии вышеназванным критериям.

Однако специалисты ФНС России могут данные расходы не принять в целях налогообложения, руководствуясь ссылкой на ст. 288 ГК РФ, в которой определен запрет на размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций. Поэтому расходы на содержание данных квартир ими считаются документально не подтвержденными, а значит, их нельзя признать в целях налогообложения.

По их мнению, можно уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль на величину таких расходов, но только после перевода квартиры в нежилой фонд.

В противном случае организации надо быть готовой отстаивать свою позицию в суде.

М. Филипенко,

ведущий эксперт Консультационного центра "ЭЖ"

1 сентября 2005 г.

Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 36, сентябрь 2005 г.