Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 сентября 2005 г. N КГ-А41/8382-05 При новом рассмотрении дела о признании незаконным уклонения от регистрации перехода права собственности на недвижимость и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности суду необходимо учитывать, что в соответствии с действующим законодательством исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 12 сентября 2005 г. N КГ-А41/8382-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть объявлена 5 сентября 2005 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Сатурн" (ООО "Сатурн) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мобил-Диалог" (ООО "Мобил-Диалог") и Московской областной регистрационной палате (МОРП) о признании незаконным уклонения от регистрации перехода права собственности на недвижимость и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

В обоснование своих требований истец указывает на то, что 22 марта 2004 года ООО "Мобил- Диалог" и ООО "Сатурн" заключили договор купли- продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Реутов, Автомагистраль Москва - Нижний Новгород, вл. 19, всего 24 объекта по договорной цене 8 892 000 рублей, в том числе НДС 1 482 000 рублей. В соответствии с пунктом 2.1. указанного договора обозначенная в договоре сумма должна быть оплачена покупателем в трехдневный срок с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость. Однако ответчик необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, проданные истцу по вышеуказанному договору, тем самым не исполняя свои обязательства по договору купли-продажи от 22 марта 2004 года.

Решением Арбитражного Московской области от 11 января 2005 года исковые требования удовлетворены. Суд признал незаконным уклонение ООО "Мобил-Диалог" от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества в соответствии с договором купли-продажи от 22.03.2004 г., заключенным между ООО "Мобил-Диалог" и ООО "Сатурн", и обязал Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Московская область, г. Реутов, Автомагистраль Москва-Нижний Новгород, владение 19, в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 22.03.2004 г., заключенным между ООО "Мобил-Диалог" и ООО "Сатурн".

Свое решение суд мотивировал тем, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и подписан акт приема-передачи имущества, согласно условиям которого обязательства продавца по договору будут считаться исполненными с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю. Однако ответчик необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, чем нарушает свои обязательства по договору. При этом суд исходил из того, что указанное имущество принадлежит ООО "Мобил-Диалог" на праве собственности, что подтверждается договором купли-продажи этого имущества от 09.04.2003 г., заключенным между ООО "Кром-Маркет" и ответчиком. Решением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2003 г. по делу N А41-К1-8231/03 этот договор признан действительным, кроме того, подтвержден факт его исполнения, в том числе и оплаты.

В порядке апелляционного производства решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе на указанный судебный акт ООО "Сатурн" просит отменить судебный акт и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. Свое требование заявитель обосновывает тем, что в решении от 11.01.2005 г. суд, делая выводы о правообладателе объектов недвижимости, не применил нормы права, подлежащие применению, а именно статьи 131, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение основано на ненадлежащем доказательстве.

ООО "Сатурн" и ООО "Мобил-Диалог", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд своих представителей не направили, ответчики отзыва на жалобу не представили.

Представитель Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области, выступая в судебном заседании, поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ГУ Федеральной регистрационной службы по Московской области, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм процессуального права и норм материального права, кассационная инстанция пришла к заключению, что судебный акт подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком 22 марта 2004 года заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Реутов, Автомагистраль Москва-Нижний Новгород, вл. 19, всего 24 объекта по договорной цене 8 892 000 рублей, в том числе НДС 1 482 000 рублей.

Указанное имущество было приобретено ООО "Мобил-Диалог" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 9 апреля 2003 года, заключенному между ООО "Кром-Маркет" и ответчиком. Действительность указанного договора была подтверждена решением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2003 г. по делу N А41-К1-8231/03.

Однако переход право собственности на недвижимое имущество, приобретенное ООО "Мобил-Диалог" по договору купли- продажи от 09.04.2003 г., не был зарегистрирован в надлежащем порядке, поэтому вывод суда о том, что недвижимое имущество принадлежит ООО "Мобил-Диалог" на праве собственности в силу договора купли-продажи от 09.04.2003 г., является необоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23 июня 2005 правообладателем недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Реутов, Автомагистраль Москва-Нижний Новгород, вл. 19 является ООО "Кром-Маркет" (л.д. 70).

Таким образом ООО "Мобил-Диалог" не являлся собственником указанного недвижимого имущества на момент заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи от 22 марта 2004 года, в связи с чем вывод арбитражного суда о правообладателе объектов недвижимости не соответствует материалам дела и нормам материального права.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, арбитражный суд не учел данное обстоятельство, и принял решение, не соответствующее фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Следует обратить внимание также на то, что в резолютивной части решения, суд обязывает Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущество.

Такая формулировка не соответствует части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Возложить обязанность по регистрации перехода право собственности можно только на сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации.

При указанных обстоятельствах судебный акт подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить допущенные нарушения, исследовать указанные обстоятельства и с учетом норм, регулирующих возникшие в данном деле правоотношения, принять законное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286-289, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 11 января 2005 года по делу N А41-К1-20359/04 Арбитражного суда Московской области отменить и дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.