Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 сентября 2005 г. N КГ-А41/8147-05 Удовлетворяя иск об обязании ответчика освободить нежилое помещение, суд исходил из того, что срок действия договора аренды истек, автоматическая пролонгация договора не предусмотрена, поскольку конкурсное производство в отношении истца введено до заключения договора аренды спорного помещения, в связи с чем условиями договора был предусмотрен сокращенный срок действия аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 1 сентября 2005 г. N КГ-А41/8147-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2005 г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 6 апреля 2005 года удовлетворены исковые требования конкурсного управляющего ЗАО "Мособлстрой N 1" об обязании МУП "Жилищный производственно-эксплуатационный трест-2" освободить нежилое помещение площадью 288,9 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Кирова, д. 50/2.

Удовлетворяя иск, суд исходил из условий договора аренды нежилого помещения N 54 от 1 апреля 2004 года, согласно пункту 3 которого срок аренды определен с 1 апреля 2004 года по 31 декабря 2004 года без автоматической пролонгации его действия.

Суд установил, что договор аренды заключен с ответчиком от имени собственника (ЗАО "Мособлстрой N 1") его доверительным управляющим - ООО "Союз", которому здание со спорным помещением было передано в доверительное управление по договору доверительного управления имуществом от 1 марта 2001 года. Поскольку право собственности истца на указанное имущество подтверждалось материалами дела, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 301 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации признал требования истца законным и обоснованным.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2005 года N 10 АП-1235/05-ГК решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец не является стороной договора аренды N 54 от 1 апреля 2004 года, в связи с чем не имеет права требовать от арендатора освобождения помещения. Суд указал, что арендатор продолжает пользоваться помещением, перечислять платежи арендодателю - ООО "Союз", который не заявляет возражений относительно срока действия договора, в связи с чем суд апелляционной инстанции применил пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, посчитав договор аренды возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, и пришел к выводу об отсутствии оснований для применения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как ответчик пользуется имуществом на законных основаниях.

Конкурсным управляющим ЗАО "Мособлстрой N 1" подана кассационная жалоба, в которой он просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель указывает на ошибочную оценку судом апелляционной инстанции обстоятельств дела, в том числе условий договора аренды, из которых следует, что арендатор изначально был уведомлен о сроке действия договора и последствиях его истечения, что наличие либо отсутствие возражений арендодателя (ООО "Союз") не могут иметь значения для продления договора. Также заявитель ссылается на то, что факт внесения арендатором платежей следует расценивать не как арендные платежи, а как оплату его фактического пользования помещением, и принятие этих средств не означает пролонгации договора.

Заявитель считает, что суд апелляционной инстанции, не применив норму статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактически ограничил права собственника на свободное владение, пользование и распоряжение имуществом.

В отзыве ответчика на жалобу указано на то, что передача истцом спорного имущества в доверительное управление ООО "Союз" исключила истца из арендных отношений, поэтому все отношения по поводу аренды ответчик поддерживает только с ООО "Союз", продолжает вносить арендную плату, договор продлен, что правильно оценено судом апелляционной инстанции.

В заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция считает постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2005 года N 10АП-1235/05-ГК подлежащим отмене в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и правильно установлено как судом первой, так и судом апелляционной инстанции, договор аренды N 54 от 1 апреля 2004 года заключен МУП ЖПЭТ-2 (арендатором) не с собственником нежилого помещения (ЗАО "Мособлстрой N 1"), а с ООО "Союз", которое осуществляло в отношении здания с землеотводом по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Кирова, д. 50/2 функции доверительного управляющего на основании договора доверительного управления имуществом от 1 марта 2001 года.

На договор доверительного управления имелась прямая ссылка в договоре аренды, также, как и на то, что срок аренды определяется с 1 апреля 2004 года по 31 декабря 2004 года или до особого распоряжения конкурсного управляющего ЗАО "Мособлстрой N 1".

Таким образом, при заключении договора аренды арендатору была известна специфика переданного ему в пользование помещения, принадлежащего предприятию-банкроту, управление которым осуществляло другое лицо - ЗАО "Союз" - доверительный управляющий.

В соответствии с положениями главы 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей отношения доверительного управления имуществом, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (пункт 1 статьи 1012 Кодекса).

Более того, нормами статьи 1018 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено четкое правило об обособлении имущества, находящегося в доверительном управлении, за единственным исключением - банкротство учредителя управления (собственника имущества): согласно пункту 2 указанной статьи при банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается и оно включается в конкурсную массу.

При рассмотрении иска конкурсного управляющего ЗАО "Мособлстрой N 1" суд апелляционной инстанции не учел положения вышеназванных норм, что привело к принятию им неправильного постановления об отказе в иске.

Из материалов дела следует, что конкурсное производство в отношении ЗАО "Мособлстрой N 1" введено решением Арбитражного суда Московской области от 29 июля 2002 года, то есть до заключения договора аренды спорного помещения, в связи с чем условиями договора был предусмотрен сокращенный срок действия аренды без права автоматической пролонгации договора, а также предусмотрено право конкурсного управляющего собственника давать особые распоряжения относительно срока действия аренды.

Данные обстоятельства были учтены судом первой инстанции, сделавшим правильный вывод о том, что конкурсный управляющий ЗАО "Мособлстрой N 1" как полномочный представитель собственника имущества, переданного ответчику в аренду, вправе требовать от последнего передачи ему имущества из чужого незаконного владения на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2005 года N 10 АП-1235/05-ГК подлежит отмене как принятое с неправильным применением норм материального права, решение Арбитражного суда Московской области от 6 апреля 2005 года должно быть оставлено без изменения.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление от 7 июля 2005 года N 10 АП-1235/05-ГК Десятого арбитражного апелляционного суда отменить, решение от 6 апреля 2005 года по делу N А41-К1-2420/05 Арбитражного суда Московской области оставить в силе.