Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 сентября 2005 г. N КГ-А41/8799-05 При сдаче в аренду имущества, которое ранее передавалось в аренду, прежний арендатор вправе требовать заключения с ним договора преимущественно перед другими лицами; при отсутствии у собственника волеизъявления на сдачу имущества в аренду арендатор не вправе понуждать последнего к заключению договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 сентября 2005 г. N КГ-А41/8799-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2005 г.

Комитет по управлению имущество Химкинского района Московской области (далее - КУИ) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Имидж-Ресурс" (далее - ООО "Агентство "Имидж-Ресурс") о расторжении договора аренды от 20.07.2001 г. N 2033 и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 223,9 кв. м., расположенного по адресу: г. Химки, ул. Кирова, д. 30.

В обоснование исковых требований указывалось на истечение срока аренды, отказ истца от продления арендных отношений и уклонение ответчика от выполнения обязанности по возврату арендованного помещения.

Решением от 21.03.2005 г. ответчик на основании ст.ст. 309, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) выселен из вышеуказанного помещения. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано co ссылкой на то, что в связи с истечением срока договора арендные отношения сторон прекращены.

Постановлением апелляционного суда от 24.06.2005 г. указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано в полном объеме. При этом суд исходил из того, что ответчик как добросовестный арендатор в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Кроме того, суд указал на возобновление договора на неопределенный срок, поскольку истец не возвращает ответчику арендные платежи, уплаченные за пользование помещением за пределами срока аренды.

В кассационной жалобе КУИ просит отменить указанное постановление и оставить в силе решение. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов апелляционного суда о возобновлении договора на неопределенный срок имеющимся в материалах дела доказательствам и неправильное применение ст.ст. 621, 622 ГК РФ.

В отзыве ООО "Агентство "Имидж-Ресурс" просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на обоснованность выводов суда о возобновлении договора на неопределенный срок. По мнению ответчика, отказ истца от продления договора, о котором последний заявил до истечения срока аренды, не лишает добросовестного арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок.

В заседании суда кассационной инстанции представитель КУИ поддержал доводы жалобы. Представитель ООО "Агентство "Имидж-Ресурс" возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судом норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемое постановление подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Как установлено судами, между сторонами заключен договор аренды от 20.07.2001 г. N 2033, по условиям которого КУИ (арендодатель) передал ООО "Агентство "Имидж-Ресурс" (арендатор) в аренду нежилое помещение площадью 223,9 кв. м., расположенное по адресу: г. Химки, ул. Кирова, д. 30.

Установив, что срок аренды в соответствии с дополнительными соглашениями к договору истек 07.09.2004 г., и истец письмами от 15.06.2004 г. N 932, 08.07.2004 г. N 1366 и от 12.08.2004 г. N 1660 уведомил ответчика об отказе от продления договора, суд первой инстанции пришел к выводу о прекращении арендных отношений сторон и удовлетворил требования о выселении ответчика. Учитывая, что договор аренды признан судом прекращенным, в удовлетворении требования о его расторжении отказано.

Отказывая в удовлетворении иска в полном объеме апелляционный суд исходил из того, что ответчик как добросовестный арендатор в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Суд кассационной инстанции считает указанный вывод основанными на ошибочном толковании положений ст. 621 ГК РФ.

Апелляционным судом не учтено, что преимущественное право добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ состоит в том, что при сдаче в аренду имущества, которое ранее передавалось в аренду, прежний арендатор вправе требовать заключения с ним договора преимущественно перед другими лицами. Однако при отсутствии у собственника волеизъявления на сдачу имущества в аренду данная норма не может рассматриваться как основание для понуждения последнего к заключению договора.

Учитывая, что в материалах дела не представлено доказательств сдачи истцом вышеуказанного помещения в аренду другим лицам, положения п. 1 ст. 621 ГК РФ применению не подлежали.

Также не может быть признан правомерным и вывод апелляционного суда о возобновлении договора в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок со ссылкой на то, что истцом не возвращены ответчику арендные платежи, уплаченные за пользование помещением за пределами срока аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ условием возобновления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя против продолжения использования арендатором объекта аренды после истечения срока договора.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что арендодатель письмами от 15.06.2004 г. N 932, 08.07.2004 г. N 1366 и от 12.08.2004 г. N 1660 отказался от продления договора и возражал против использования ответчиком арендованного помещения за пределами срока договора.

При таких обстоятельствах факт удержания истцом арендных платежей, уплаченных за пользование помещением за пределами срока аренды, не относится к вопросу о возобновлении договора и подлежит рассмотрению с учетом положений ст. 622 ГК РФ.

Учитывая изложенное, обжалуемое постановление подлежит отмене на основании п. 2 ч. 2 ст. 288 АПК РФ.

Поскольку выводы суда первой инстанции о невыполнении ответчиком обязанности по возврату арендованного помещения основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и положениях ст.ст. 309, 310, 622, 655 ГК РФ решение подлежит оставлению в силе.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

постановление от 24.06.2005 г. Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-21387/04 отменить, решение Арбитражного суда Московской области от 21.03.2005 г. по этому же делу оставить в силе.