Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (С.В. Беляева, "Законодательство и экономика", N 10, октябрь 2005 г.)

Предоставление земельных участков для строительства из земель,
находящихся в государственной или муниципальной собственности

Заместитель директора по правовым вопросам ООО Проектная фирма "АРКС", аспирантка Юридического института Дальневосточного государственного университета С.В. Беляева подробно разъясняет процедуру и условия выделения земель для строительства, обращая особое внимание на имеющиеся недостатки правового регулирования.

Актуальность проблем предоставления земельных участков для строительства в настоящее время не вызывает сомнений. Динамичное развитие инвестиционно-строительной сферы привело к резкому увеличению потребности в незастроенных земельных участках, пригодных для возведения объектов жилищного, административного, промышленного и иного назначения.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется Земельным кодексом РФ*(1), Градостроительным кодексом РФ*(2), Гражданским кодексом РФ (частями первой *(3) и второй *(4)), Федеральными законами от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"*(5), от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве"*(6) и подзаконными нормативными актами. На основании ст. 2 Земельного кодекса РФ данные отношения также регулируются законами и актами исполнительных органов власти субъектов Федерации и актами органов местного самоуправления (например, в Приморском крае действует Закон "О регулировании земельных отношений в Приморском крае").

Предоставление земельных участков в соответствии с ст. 29 Земельного кодекса РФ осуществляется на основании решения исполнительных органов власти или органов местного самоуправления. При этом орган, принимающий решение, определяется в зависимости от формы собственности на земельный участок (федеральная собственность, собственность субъекта Федерации, муниципальная собственность). Необходимо отметить, что разграничение государственной собственности, предусмотренное Федеральным законом от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"*(7) в настоящее время еще не завершено, поэтому применяется порядок, предусмотренный п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"*(8): распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления.

Способы предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены в ст. 30 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ): без предварительного согласования и с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков без предварительного согласования
мест размещения объектов

Процедура предоставления земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта, как правило, инициируется соответствующим исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления. Тем не менее ЗК РФ предусматривает в рамках данной процедуры возможность для заинтересованного лица самостоятельно подать заявление о предоставлении земельного участка.

Земельным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, когда предварительное согласование предоставления земельного участка не производится. Предоставление земельного участка в собственность осуществляется прежде всего исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), однако возможно предоставление на торгах земельных участков и в аренду путем продажи права на заключение договора аренды земельного участка.

В перечень включено, во-первых, предоставление участка для нужд сельского и лесного хозяйства, во-вторых, гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в-третьих, размещение объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией и правилами землепользования и застройки. Согласно ст. 30.1 ЗК РФ, действующей с 1 октября 2005 г., для жилищного строительства земельные участки предоставляются в собственность либо в аренду, только без предварительного согласования мест размещения объектов и исключительно на аукционе.

Процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ состоит из следующих основных этапов.

Первый этап процедуры - проведение работ по формированию земельного участка, которое включает в себя подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности, определение разрешенного использования земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение, принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельного участка без проведения торгов, публикацию сообщения о проведении торгов.

Проект границ земельного участка изготавливается на любом имеющемся или изготовленном для целей землеустройства планово-картографическом материале органами местного самоуправления самостоятельно или (по его поручению) любой землеустроительной организацией, частным предпринимателем, имеющими лицензии на право выполнения этих работ. Специальных разрешений в соответствии с п. 6 ст. 69 ЗК РФ на это не требуется. Проектом границ земельного участка определяется местоположение и ориентировочная площадь испрашиваемого земельного участка.

В отсутствие планово-картографического материала местоположение формируемого земельного участка может быть определено по дежурной кадастровой карте территории (кадастрового квартала) при условии, если масштаб дежурной кадастровой карты позволяет однозначно отобразить на ней проектируемые границы формируемого земельного участка. В этом случае информация для органов местного самоуправления предоставляется в установленном порядке в соответствии с постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 918 "Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра"*(9). Районные, городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству предоставляют эту информацию в виде копии формы государственного земельного кадастра Д.3 "Дежурная кадастровая карта (план), раздел 4 "План кадастрового квартала".

В случаях отсутствия дежурной кадастровой карты территории (кадастрового квартала) либо невозможности отобразить проектируемые границы формируемого земельного участка на дежурной кадастровой карте за счет средств органов местного самоуправления (при формировании земельных участков, выставляемых на торги) или за счет средств заявителя (при положительном решении о предоставлении земельного участка) организациями или частными предпринимателями, имеющими лицензии, проводятся кадастровые или топографические съемки территорий.

Утвержденный соответствующим органом местного самоуправления проект границ земельного участка является основанием для проведения (за счет средств заявителя или органа местного самоуправления) межевых работ по установлению на местности границы испрашиваемого земельного участка с установкой межевых знаков, изготовлением межевого плана, составлением акта установления и согласования границ земельного участка, межевого дела в соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г. На этом формирование земельного участка считается завершенным.

В связи с введением в действие с 30 декабря 2004 г. нового Градостроительного кодекса РФ уточняется порядок определения границ земельного участка и установления их на местности.

Градостроительный кодекс РФ вводит новый тип документа - градостроительный план земельного участка, который входит в проект межевания территории (либо разрабатывается в виде отдельного документа) и является основанием для определения границ участка и подготовки необходимой землеустроительной документации, архитектурно-строительного проектирования и получения разрешения на строительство. В составе градостроительного плана указывается информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению на нем объекта капитального строительства.

В виде отдельного документа градостроительные планы земельных участков могут подготавливаться в случаях, когда одновременно имеется сочетание следующих условий:

- градостроительные планы запрашиваются применительно к ранее сформированным земельным участкам, расположенным на уже застроенной территории, при намерении осуществить реконструкцию существующих объектов или построить новые объекты на таких участках;

- применительно к территории расположения указанных земельных участков установлены посредством правил землепользования и застройки градостроительные регламенты.

Таким образом, когда мы имеем дело с неразделенной на земельные участки территорией, надлежит подготавливать проекты планировки с проектами межевания в их составе, или только проекты межевания. В таких случаях градостроительные планы земельных участков подготавливаются только в составе документации по планировке территории.

Согласно ст. 44 Градостроительного кодекса РФ форма градостроительного плана утверждается Правительством РФ, но в настоящее время она еще не разработана. До установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка используется кадастровый план земельного участка и архитектурно-планировочное задание, выдаваемое органами архитектуры и градостроительства.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территорий, порядок которого установлен гл. 4 Градостроительного кодекса РФ "Градостроительное зонирование". В результате градостроительного зонирования определяются жилые, общественно-деловые, производственные и другие зоны, а также устанавливаются предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства.

Впервые в Градостроительном кодексе РФ появилась статья, полностью посвященная видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 37). Установлены три вида разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомогательные виды, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным и осуществляемые совместно с ними. При этом Кодексом уточняется, что применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются конкретные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В ходе формирования земельного участка обязательно определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к ним. Необходимо отметить, что требование об определении точного размера оплаты было внесено в ст. 30 Земельного кодекса с 30 декабря 2004 г., и это, на наш взгляд, является важным и оправданным шагом законодателя. Ранее отсутствие такого условия позволяло организациям-сетевладельцам неоправданно завышать и впоследствии изменять стоимость подключения, а также навязывать инвестору дополнительные обременения, напрямую не связанные с подключением к инженерным сетям.

Решение о проведении торгов принимается соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 38 ЗК РФ собственником определяется форма проведения торгов (открытого или закрытого по форме подачи предложений аукциона либо конкурса), начальная цена предмета торгов и сумма задатка. Согласно ст. 448 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Земельный кодекс не устанавливает ограничения для определения начальной цены предмета торгов и суммы задатка. Однако в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808*(10), начальная цена предмета торгов определяется на основании отчета независимого оценщика, а размер задатка установлен в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

На втором этапе процедуры предоставления земельного участка проводится его государственный кадастровый учет. В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ, объектом земельных правоотношений может быть земельный участок, границы которого удостоверены и описаны в установленном порядке. Таким образом, предметом сделки может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.

В соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" проведение государственного кадастрового учета включает в себя проверку представленных документов, составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков и формирование кадастровых дел.

Постановка на государственный кадастровый учет сформированного земельного участка осуществляется на основании материалов межевания (межевого дела) по заявлениям уполномоченных органом по управлению и распоряжению земельными участками и иной недвижимости муниципальных образований, являющихся правообладателями (распорядителями) земельных участков. Районные, городские комитеты по земельным ресурсам и землеустройству организуют изготовление кадастрового плана (карты) земельного участка. Ему присваивается кадастровый номер. Кадастровый план земельного участка предоставляется уполномоченному органу по управлению и распоряжению земельными участками в виде выписок бесплатно не позднее месячного срока. В строку 16 выписки В-1 "Особые отметки" вносится запись: "Площадь земельного участка соответствует материалам межевания. Сведения о регистрации прав отсутствуют". В строку 17 выписки В-1 кадастрового плана "Цель предоставления" вносится запись: "В соответствии с заявлением для принятия решения (постановления) о предоставлении земельного участка (подготовки проекта постановления, заключения договора аренды, договора купли-продажи, осуществления торгов, конкурсов, сделок с земельными участками и т.п.)". На этом этапе земельный участок в государственном земельном кадастре (ГЗК) считается учтенным, но не зарегистрированным.

После принятия постановления (решения) исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка заявители (правообладатели) обращаются в районные (городские) земельные комитеты с заявлением о предоставлении им кадастрового плана земельного участка (выписок В-1 и В-2, а также В-3 и В-4 при наличии сведений о частях и обременениях) для осуществления государственной регистрации своих прав или регистрации сделок на земельный участок в соответствующих подразделениях Федеральной регистрационной службы.

По завершении процедуры государственной регистрации прав или сделок с земельным участком и получения земельными комитетами удостоверенных сведений от органов, осуществляющих эту регистрацию, заполняются соответствующие формы ГЗК "Сведения о правах". С этого момента земельный участок считается зарегистрированным и включенным в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ).

Третий этап включает в себя проведение торгов. Согласно ст. 30 Земельного кодекса РФ если имеется только одна заявка на участие в торгах при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых участков, передача земельных участков в аренду осуществляется без проведения торгов.

Проведение торгов регулируется Гражданским кодексом РФ и упомянутыми выше Правилами организации и проведения торгов, а в отношении земельных участков для размещения объектов жилищного строительства или их комплексного освоения в целях жилищного строительства - соответственно ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ.

Заключительным этапом процедуры предоставления является подписание протокола о результатах торгов или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов. После подписания протокола нет необходимости дополнительно заключать соответствующий договор, как это предусмотрено подп. 2 п. 7 ст. 30 ЗК РФ, поскольку в соответствии со ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно ст. 131 ГК РФ переход права собственности на объекты недвижимого имущества (в том числе земельные участки) подлежит государственной регистрации. Если же по результатам торгов подписан договор аренды земельного участка, то в соответствии со ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ такой договор подлежит государственной регистрации только в случае, если срок его действия составляет более одного года.

Предоставление земельных участков с предварительным согласованием
мест размещения объектов

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта иная: основанием для совершения органом исполнительной власти и местного самоуправления соответствующих действий является заявление заинтересованного лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Предоставление земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется только в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления), - в постоянное бессрочное пользование.

В соответствии со ст. 31 ЗК РФ лицо, заинтересованное в предоставлении земельного участка, обращается в орган власти, обладающий соответствующим правом, с заявлением, в котором указываются назначение объекта, предполагаемое место его размещения, испрашиваемое право на земельный участок, а также прилагается технико-экономическое обоснование проекта строительства.

Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования территории.

Если размещение объекта на испрашиваемой территории представляется возможным, результаты выбора земельного участка в соответствии с п. 5 ст. 31 Земельного кодекса РФ оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. Так, в соответствии с СанПиН от 10 апреля 2003 г. N 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов"*(11) для объектов, их отдельных зданий и сооружений с технологическими процессами, являющимися источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, в соответствии с санитарной классификацией предприятий, производств и объектов устанавливаются санитарно-защитные зоны (СЗЗ) размером от 1000 м до 50 м. Земельные участки, расположенные в СЗЗ, при этом не изымаются у собственников, владельцев и пользователей, но в то же время на этих землях устанавливается особый правовой режим: в СЗЗ запрещено размещение коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, предприятий пищевых отраслей промышленности, спортивных сооружений, парков, образовательных и детских учреждений, лечебно-профилактических и оздоровительных учреждений общего пользования.

Приложением к акту выбора является проект границ земельного участка, порядок изготовления которого аналогичен применяемому при предоставлении земельного участка без предварительного согласования места размещения.

В соответствии с п. 6 ст. 31 ЗК РФ федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления на основании представленного комплекта документов должен принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

Срок принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта в ст. 31 ЗК РФ не установлен, что позволяет органам государственной власти или местного самоуправления в ряде случаев затягивать процедуру принятия решения и иным образом злоупотреблять предоставленными правами. При этом п. 9 данной статьи содержит указание на возможность обжалования либо решения о предварительном согласовании либо отказа в размещении объекта, но не предусматривает возможность обжалования бездействия органа государственной власти или местного самоуправления. Представляется необходимым внести изменения в указанную статью, закрепив в ней правило, аналогичное правилу п. 2 ст. 32 ЗК РФ: решение о предварительном согласовании должно быть принято в двухнедельный срок с момента представления комплекта необходимых документов, целесообразно также законодательно установить возможность обжалования бездействия органа государственной власти или местного самоуправления.

Практически не урегулированным на законодательном уровне вопросом является участие населения в процедуре предоставления земельных участков. Пункт 3 ст. 31 ЗК РФ определяет только обязательность информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, а также устанавливает право населения участвовать в решении вопросов, связанных с изъятием и предоставлением земельных участков. Проведение общественных слушаний является обязательным и в соответствии с Положением об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации, утвержденным приказом Госкомэкологии России от 16 мая 2000 г. N 372*(12), которое принято в соответствии с Федеральным законом от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе"*(13). Тем не менее порядок участия граждан в решении вопросов предполагаемого строительства не установлен, что приводит к отсутствию единого понимания данного вопроса в регионах и в ряде случаев ущемляет интересы граждан.

В целях соблюдения прав и законных интересов населения в области обеспечения доступа к информации о предстоящем (возможном) строительстве, установления единых требований к процедуре информирования общественности о намечаемой градостроительной деятельности, ее общественного обсуждения необходимо разработать и утвердить на федеральном уровне порядок проведения общественных слушаний и формы составляемых при этом документов.

Решение о предварительном согласовании, а также утвержденный проект границ земельного участка являются основанием для проведения межевых работ по установлению на местности границы испрашиваемого земельного участка в порядке, аналогичном применяемому при предоставлении земельного участка без предварительного согласования.

После проведения межевания земельного участка и составления межевого плана необходимо осуществить государственный кадастровый учет этого участка в соответствии Законом "О государственном земельном кадастре".

Законом предусмотрено, что для проведения государственного кадастрового учета земельных участков органы государственной власти, органы местного самоуправления, заинтересованные правообладатели земельных участков или уполномоченные правообладателями земельных участков лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании. В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения возникает проблема, связанная с тем, что следует понимать под правоустанавливающим документом. Очевидно, таким документом должно быть решение органа власти о предоставлении земельного участка, устанавливающее право конкретного лица. Однако, как следует из норм Земельного кодекса РФ, при предоставлении земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта кадастровый учет осуществляется по заявлению лица в отношении еще не предоставленного ему земельного участка. Поэтому требование Закона о земельном кадастре в части представления правоустанавливающего документа в рассматриваемой ситуации выполнено быть не может. Поэтому необходимо внести в данный Закон изменения, направленные на устранение выявленных противоречий.

Следующая стадия предоставления земельного участка - принятие соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица и приложенной кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о его предоставлении для строительства. На основании данного решения заключается договор аренды (или безвозмездного срочного пользования) земельного участка, который в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежит государственной регистрации в соответствующем подразделении Федеральной регистрационной службы.

За период 2003-2004 гг. в 98% случаев предоставление земельных участков осуществлялось без проведения торгов. Так, в Ивановской, Пензенской, Камчатской, Вологодской, Кировской, Томской областях, Корякском автономном округе и ряде других субъектов Федерации в период с 1 января 2003 г. по 1 июля 2004 г. торги по предоставлению земельных участков не проводились вообще. В Калужской области в указанный период было проведено всего девять торгов в форме конкурсов. В Калининградской области за период с 2002 по 2004 гг. посредством проведения аукционов с закрытой формой подачи предложений по цене было продано всего три земельных участка целевым назначением под промышленную застройку.

Сложившаяся негативная ситуация объясняется следующим. В соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков при отсутствии градостроительной документации о застройке и правил землепользования и застройки (зонирования территорий) осуществляется без торгов (путем предварительного согласования места размещения объекта). В настоящее время правила землепользования и застройки приняты незначительным количеством муниципальных образований, и подобное положение дел позволяет органам государственной власти и органам местного самоуправления на законных основаниях избегать проведения торгов (конкурсов, аукционов) при предоставлении земельных участков для строительства, использовать властные полномочия в интересах аффилированных хозяйствующих субъектов и иным образом злоупотреблять предоставленными правами.

Принятым в декабре 2004 г. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ"*(14) предусмотрено, что муниципальные образования обязаны принять градостроительную документацию и правила землепользования и застройки (зонирования территорий) до 2010 г. На практике это означает, что еще пять лет у муниципалитетов будет возможность осуществлять предоставление земельных участков для строительства без торгов.

В тех же случаях, когда на земельные участки, предназначенные для строительства, проводятся торги (в особенности конкурсы), наблюдается большое количество нарушений, торги недостаточно открыты и их победитель во многих случаях заранее предопределен.

В декабре 2004 г. приняты ключевые поправки в Земельный кодекс РФ, в соответствии с которыми земельные участки для жилищного строительства будут предоставляться исключительно на торгах в форме открытого аукциона (дата вступления поправок в силу - 1 октября 2005 г.). Аукцион по продаже такого земельного участка либо права на его аренду проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, с установленными техническими условиями подключения строящегося объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, платой за подключение и установленным разрешенным использованием земельного участка. Также был законодательно определен единый порядок проведения аукциона по предоставлению в аренду крупных земельных участков с целью их комплексного освоения для жилищного строительства. Это будет способствовать стимулированию развития конкуренции при жилищном строительстве, и как следствие этого - возможному снижению цен на жилье.

Таким образом, подводя итог анализа процедуры предоставления земельных участков для строительства, можно отметить следующие основные проблемы:

- органы местного самоуправления не проводят работу по формированию земельных участков в соответствии с требованиями ст. 30 ЗК РФ и не организуют торги по предоставлению данных земельных участков;

- органы местного самоуправления не оповещают население о наличии свободных земельных участков;

- планы населенных пунктов устарели или отсутствуют, не определен порядок ознакомления с ними;

- неоправданно длительные сроки согласования предоставления земельных участков для строительства и выдачи разрешения на строительство;

- ненадлежащий контроль над сроками освоения выделенных земельных участков;

- неопределенность с условием обеспечения земельных участков инженерной подготовкой.

Процедура предоставления земельного участка для строительства, регулируемая действующим законодательством, представляется в настоящее время одной из самых сложных и запутанных. Изменение законодательства в данной области следует вести в различных направлениях, в связи с чем необходимо выделить наиболее приоритетные из них:

1) введение преимущественно конкурсных процедур предоставления земельных участков, когда предметом торгов являются сформированные земельные участки - объекты недвижимости, сокращение практики предоставления земельных участков по процедуре предварительного согласования места размещения объекта до исключительных случаев, оговоренных в законе;

2) установление четких сроков прохождения документов и согласований в разных инстанциях, внедрение принципа одного окна во взаимоотношениях предпринимателей и органов власти;

3) введение запрета на установление произвольных "инвестиционных" обременений предпринимателей, получающих земельные участки.

С.В. Беляева,

заместитель директора по правовым вопросам ООО Проектная

фирма "АРКС", аспирантка Юридического

института Дальневосточного государственного

университета

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Российская газета. - 2001. - N 211, 212.

*(2) Российская газета. - 2004. - N 290.

*(3) СЗ РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301.

*(4) СЗ РФ. - 1996. - N 5.

*(5) Российская газета. - 2000. - N 5.

*(6) Российская газета. - 2001. - N 118, 119.

*(7) Российская газета. - 2001. - N 137.

*(8) Российская газета. - 2001. - N 211, 212.

*(9) Российская газета. - 2000. - N 243.

*(10) Российская газета. - 2002. - N 221.

*(11) Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2003. - N 29.

*(12) Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2000. - N 31.

*(13) СЗ РФ. - 1995. - N 48. - Ст. 4556.

*(14) Российская газета. - 2004. - N 290.