Обязательственные права на вещи (О.Г. Ломидзе, "Журнал российского права", N 10, октябрь 2005 г.)

Обязательственные права на вещи

I. Вещи традиционно признаются объектами вещных прав*(1). В то же время могут быть приведены примеры, когда субъект вступает в урегулированное нормами гражданского права взаимодействие именно ради обладания вещью. При этом в одних случаях ординарная динамика правоотношения, когда обе стороны придерживаются модели поведения, установленной нормами права и положениями договора, предполагает наделение такого субъекта, в конечном счете, абсолютным правом на вещь, ради которой он и заключил договор. Пример - правоотношение из любой сделки, направленной на отчуждение вещи. В других - совершение обязанной стороной действия по предоставлению управомоченному вещи не сопровождается ее отчуждением. Это характерно для всех консенсуальных договоров, направленных на предоставление вещей во временное владение и пользование. В результате субъект-несобственник, например, арендатор, получает возможность осуществлять правомерное поведение, направленное на имущество собственника, что способно исключить правомерность некоторых поступков самого собственника в отношении данного имущества.

Положение арендатора вещи по отношению к ее собственнику обусловливает два вопроса:

1. Может ли принадлежащая собственнику вещь одновременно являться объектом субъективного права из договора?

2. Если признать возможность закрепления вещи за контрагентом собственника по договору в качестве объекта его права - не следует ли констатировать возникновение у этого контрагента вещного права?

Закрепление блага за субъектом в качестве объекта его гражданского права означает установление в отношении этого блага основанных на нормах права границ дозволенного поведения субъекта, в пределах которых он располагает возможностью удовлетворять собственные интересы в благе, и наличие средств, позволяющих субъекту отстоять сферу своего правомерного поведения относительно этого блага.

На примере развития римского права, а также российского дореволюционного законодательства и практики его применения можно наблюдать процесс постепенного закрепления вещи за носителем обязательственного права в качестве объекта этого права. Ключевыми моментами в рассматриваемом процессе являются предоставление владельцу по договору защиты его владения и наделение ряда обязательственных прав способностью сохраняться при отчуждении собственником своего имущества. Как представляется, именно данные признаки свидетельствуют об укреплении положения носителя производного от права собственности права, защищенности его интереса в принадлежащей собственнику вещи. На них и следует акцентировать внимание.

Согласно известному положению римского права новый собственник не был связан договором имущественного найма, заключенным прежним собственником*(2). Некоторой гарантией для нанимателя служила только обязанность собственника позаботиться о том, чтобы новый собственник позволил продолжить пользование. Такой подход не обеспечивал защиту интереса нанимателя в самой вещи. Он объяснялся тем, что римское право различало понятия владение (possessio) и держание (detentio). Держателем вещи (детентором) признавался тот, кто владел "для других"*(3), кто господствовал над вещью, признавая ее хозяина; самостоятельной защиты своего "держания" держатель не имел. При этом "владение для других" вовсе не исключало собственного интереса владельца в вещи. Полагали, что у держателей нет animus possidendi - намерения (воли) владеть вещью для себя. При таком понимании держания, когда держателем объявляется всякий, кто признает собственника, этот термин охватывает как ситуации, в которых предполагается удовлетворение собственного интереса субъекта в вещи (арендаторы, ссудополучатели), так и те, в которых удовлетворение собственного интереса субъекта в самой вещи не предполагалось (хранители). Однако, как отмечает И.А. Покровский, "с течением времени уже само римское право допустило от этого правила целый ряд исключений"*(4). Рассматривая учение о римском владении и разделение на possessio и detentio, В.А. Савельев делает следующее интересное замечание: "С этих позиций трудно объяснить целый ряд отнюдь не второстепенных правоотношений, субъекты которых, не имея animus possidendi, казалось бы, должны были быть признаны детенторами. Тем не менее римское право давало им статус владельцев (посессоров) и особую владельческую защиту. К ним относились: прекаристы, эмфитевты, суперфициарии, секвестарии, залоговые кредиторы (Дигесты. 41, 2, 3; 16, 7, 17; 41, 2, 36). Наконец, юридической защитой пользовались и узуфруктуарии"*(5).

Таким образом, уже в рамках римского права под давлением реально существующих интересов наблюдается развитие форм участия одного лица в имуществе другого. Произошло распространение защиты владения на обладателей некоторых прав, которые владели вещью, признавая ее хозяина: "защита владения стала расширяться экстенсивно, захватывая разные категории дотоле бесправных "детенторов"*(6).

Данный процесс получил свое завершение в Германском гражданском уложении, которое от различения владельца и держателя отказалось*(7). Теоретической основой послужила теория "двойного владения". Составители ГГУ признали арендатора, нанимателя, ссудополучателя и т.д. владельцами непосредственными. Собственника, передавшего свою вещь, например, арендатору - владельцем посредственным*(8). Французский гражданский кодекс, предоставив владельческую защиту и держателю*(9), само понятие сохраняет и сейчас*(10).

Что касается российского дореволюционного законодательства, ст. 531 X тома Свода законов Российской империи предусматривала охрану от насилия и самоуправства всякого, даже и незаконного владения, "до тех пор, пока имущество не будет присуждено другому и сделаны надлежащие по закону о передаче оного распоряжения"*(11). Анализ ст. 531 X т. в сопоставлении со ст. 533 X т. (устанавливающей приобретение права собственности по давности владения) приводит В.И. Синайского к выводу, что "под владением разумеется в наших законах всякое обладание вещью (следовательно, и держание)". Российская дореволюционная практика предоставляла арендатору защиту, причем относительно третьих лиц, не имевших прав на вещь, на основании одного фактического владения (иск о защите владения)*(12). В то же время, общая норма о сохранении отношений найма при отчуждении вещи отсутствовала. Данный вопрос активно обсуждался в юридической литературе. Исходя из того, что применительно к найму речь идет об обязательственном правоотношении, нанимателю принадлежит не вещное право, а право требования, ученые зачастую приходили к выводу о том, что обязательственное право нанимателя должно уступить вещному праву нового собственника на то же имущество; договор имущественного найма с отчуждением вещи прекращается*(13). Однако рассуждения с точки зрения справедливости в ряде случаев приводили к обратным выводам. В частности, для случаев договорной продажи анализ ряда статей Свода законов гражданских приводит К.П. Победоносцева к выводу: "сообразнее с духом наших законов заключить, что переход имения по купчей не уничтожает действие арендного договора"*(14).

Судебная практика зачастую высказывалась в пользу сохранения силы арендного договора при отчуждении имущества. На применение Сенатом правила о сохранении договора найма недвижимостей, по сути, в качестве общего указывает В.И. Синайский: "Из общего правила о сохранении силы договора имущественного найма Сенатом сделаны исключения лишь в трех случаях". В качестве этих случаев следует обозначить: имение продано с публичного торга, при этом арендный на имение договор не предъявлен ни при описи, ни при торге и не был известен приобретателю; имущество еще не было передано в пользование и приобретатель не знал о договоре; наем не был заключен письменно*(15).

Применительно к вопросу о наделении права нанимателя (иного владельца по договору) способностью следовать за имуществом собственника проявляется столкновение нескольких целей, имеющих противоположную направленность и вследствие этого побуждающих совершенствовать средства и приемы законодательной техники. Это обеспечение оборотоспособности имущества, переданного в чужое владение, защита интересов владельца по договору и защита интересов третьего применительно к конкретному наделению правом лица. Обозначенные выше случаи, в которых Правительствующий Сенат допускал прекращение отношений найма в связи с отчуждением имущества иному лицу, показывают, что Сенат исходил из необходимости защиты неинформированного участника оборота.

Правила, предусматривающие сохранение права нанимателя, в то же время, ограждающие от нанимателя нового собственника, который, приобретая имущество, не знал и не мог знать о наличии нанимателя, предусматривал и проект Гражданского уложения Российской империи. Так, согласно проекту обязательным для приобретателя недвижимого имения признавался договор найма, внесенный в вотчинную книгу. Если же договор найма недвижимости в вотчинную книгу внесен не был, для признания его обязательным для приобретателя имущество должно было находиться в пользовании нанимателя еще до отчуждения этого имущества приобретателю*(16). Проект Гражданского уложения также воспринял закрепленную ГГУ идею двойного владения: "Одно и то же имущество может быть в самостоятельном владении одного лица и вместе с тем в производном владении другого лица"*(17).

Современное российское гражданское право позволяет констатировать наличие у носителей некоторых обязательственных прав защищенной возможности удовлетворения собственных интересов в чужой вещи.

Защита владельца по договору опирается на положения ст. 305 ГК, которая предоставляет защиту любому законному владению. Как известно, данная защита владельческой (посессорной) не является: для своей легитимации истец должен представить суду обоснование своего владения вещью, одного лишь факта владения для получения защиты еще недостаточно. Статья 305 ГК содержит положение, согласно которому законный владелец имеет право на защиту своего владения также против собственника. Однако для того, чтобы сделать вывод о наличии защиты владения от собственника у контрагента собственника из договора, следует учитывать положения Кодекса о конкретной договорной конструкции, поскольку они имеют приоритет.

Ряд прав из договора, в частности, права залогодержателя, арендатора, нанимателя, ссудополучателя, наделены способностью сохраняться при отчуждении имущества собственника - ст. 353, п. 1 ст. 617, ст. 675, п. 1 ст. 700 ГК РФ*(18). В случае отчуждения собственником, право которого ограничено этими правами, своего имущества, приобретатель станет на место отчуждателя в соответствующем договорном правоотношении на основании закона - ст. 387 ГК. Причем независимо от того, знал ли приобретатель о соответствующем договоре или нет, идет ли речь о недвижимом имуществе или имуществе движимом.

С наделением некоторых обязательственных прав способностью сохраняться при отчуждении вещи, обозначаемой как "право следования", найден прием, направленный на обеспечение баланса интересов сторон - собственника и его контрагента, носителя обязательственного права на принадлежащую собственнику вещь. Ведь для обеспечения такого баланса недостаточно предоставить носителю обязательственного права, имеющему собственный интерес в вещи, защиту против третьего лица и против самого собственника. Необходимо решить вопрос о возможностях собственника по распоряжению принадлежащей ему вещью, на которую установлено право иного лица*(19). Один из вариантов решения вопроса - запрет отчуждения собственником вещи, во всяком случае, без согласия носителя иного права на нее, и предоставление последнему такого способа защиты, как признание направленной на отчуждение этой вещи сделки недействительной. Данный прием нашел отражение в ст. 39 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). Однако он непригоден для закрепления в качестве общего правила, поскольку в этом качестве вызовет дисбаланс, чрезмерно ограничив собственника*(20).

Наделение обязательственного права свойством следовать за вещью позволяет, с одной стороны, собственнику осуществить распоряжение своей вещью, с другой - сохранить обязательственное право. В частности, на основании положений ст. 387, 460, 617 ГК может быть сделан вывод: если покупатель выразил согласие принять вещь, несмотря на наличие арендатора, стороны подписали передаточный акт, обязанность продавца по ее фактической передаче покупателю следует полагать исполненной. Данное свойство обретается правом арендатора (нанимателя жилого помещения, ссудополучателя) только после фактической передачи ему имущества, именно с этого момента объектом соответствующих субъективных прав становится также и вещь, а не только действия (бездействие) собственника. До этого момента объектом названных прав является действие собственника по передаче вещи, в случае неисполнения собственником обязанности по передаче спор подлежит разрешению по ст. 398, п. 3 ст. 611, ст. 692 ГК.

Таким образом, краткий ретроспективный обзор постепенного наделения некоторых прав из договора признаками, характерными для вещных прав, такими как защита владения и способность следовать за имуществом собственника, а также анализ современного российского законодательства позволяют дать положительный ответ на первый из поставленных в начале статьи вопросов. Принадлежащая собственнику вещь может одновременно являться объектом субъективного права из договора, заключенного собственником с иным лицом. Благодаря этой возможности увеличивается число ситуаций, в которых один объект способен служить нескольким субъектам, что для вещей как обособленных предметов материального мира нехарактерно, но вполне соответствует интересам оборота*(21).

Закрепление вещи за контрагентом собственника по договору в качестве объекта его права, наделение ряда обязательственных прав вещно-правовыми признаками не могло не породить спор о природе таких прав, о том, относятся ли они вообще к правам обязательственным или их необходимо отнести к правам вещным*(22).

II. В работах дореволюционных цивилистов часто цитируется ст. 1703 X т. Свода законов. Согласно нормам данной статьи при найме недвижимости с условием получения арендных денег вперед более чем за один год контракт совершался крепостным порядком, на имение налагалось запрещение. Наложение запрещения играло "роль обеспечения договора найма"*(23); "новый приобретатель имущества обязывался соблюдать наем, заключенный прежним хозяином"*(24). На основании ст. 1703 Д.И. Мейер делал вывод, что в этом случае "право пользования по найму обращается в вещное право нанимателя, становится правом на чужую вещь"*(25).

Спор по вопросу об отнесении ряда прав к вещным или обязательственным представлен и в современной юридической литературе. Констатация того обстоятельства, что признаки вещных прав присущи и некоторым правам из договоров, приводит одних авторов к выводу о существовании абсолютно-относительных вещных правоотношений*(26), других - к выводу о существовании смешанных (вещно-обязательственных) правоотношений*(27). Высказана также точка зрения о существовании самостоятельных по отношению друг к другу обязательственного правоотношения (между нанимателем и наймодателем) и вещного (между нанимателем и всеми третьими лицами, включая собственника)*(28).

Вопрос о природе прав из договора, объектами которых являются вещи, тесно связан с вопросом о том, может ли быть поставлен знак равенства между понятиями "вещное право" и "право на вещь". Возможно, наличие у управомоченного субъекта возможности удовлетворения своего собственного интереса в чужой вещи, обеспеченной возможностью применения способов защиты, направленных на принудительную для собственника реализацию собственных интересов управомоченного в этой вещи, свидетельствует о наличии у него вещного права на чужую вещь? Положительный ответ предполагает констатацию неоднородности группы вещных прав, возможность отнесения к вещным ряда прав из договоров, в частности, прав арендатора, нанимателя жилого помещения, ссудополучателя.

Однако между отношением к вещи носителя права из договора, например, арендатора, и отношением к вещи ее собственника или, например, лица, осуществляющего хозяйственное ведение, существуют качественные различия. Отношение к вещи арендатора зависит как от поведения собственника (ведь пока собственник не исполнит своей обязанности по передаче вещи арендатору, арендатор не обретет владения), так и от исполнения арендатором своих обязанностей перед собственником.

Два показателя - характер противостоящей праву обязанности как обязанности пассивного воздержания и отсутствие обусловленности правообладания выполнением управомоченным встречной обязанности по совершению активных действий - отражают определенную степень господства управомоченного лица над вещью, независимости от поведения противостоящего во взаимодействии субъекта (субъектов). Если праву противостоят обязанности контрагента по совершению активных действий и/или если наблюдается отмеченная обусловленность правообладания, то есть неисполнение обязанности может привести к потере управомоченным его права, это характеризует право как обязательственное. Исходя из изложенной позиции, право арендатора по договору аренды, право нанимателя по договору найма жилого помещения, право ссудополучателя по договору ссуды следует рассматривать как обязательственные*(29).

Полагаю, поскольку могут быть найдены характеристики, которые в совокупности отграничивают группу вещных прав от прав обязательственных, следует признать неоднородность группы обязательственных прав, выделив в ее рамках права, объектами которых наряду с действиями контрагента являются вещи, принадлежащие иным лицам на праве собственности - непосредственно с момента заключения договора и/или установления права (право залогодержателя)*(30) либо с момента передачи вещи во владение управомоченного (например, право арендатора).

Обязательственным правам, объектами которых наряду с действиями контрагента являются вещи, свойственны следующие признаки, отличающие их от иных обязательственных прав:

1. Наличие права обеспечивает субъекту возможность защищенного воздействия на принадлежащую иному лицу вещь с целью удовлетворения своего собственного интереса в вещи.

2. Благодаря наличию у него права, субъект обладает возможностью применения способов защиты, направленных на принудительную для контрагента-собственника реализацию собственных интересов в вещи. В частности, способов защиты, направленных на удержание вещи в сфере его правомерного поведения в соответствии с его интересом в этой вещи (позволяющих сохранить (восстановить) то положение, которое закреплено на модельном уровне как соответствующее интересам управомоченного в объекте-вещи), в том числе направленных против собственника.

3. Возникновение в отношении принадлежащей собственнику вещи права иного лица (то есть второго права, объектом которого является принадлежащая собственнику вещь) вызовет ограничение права собственности, обусловит обязанность собственника воздерживаться от отдельных действий в отношении принадлежащего ему объекта. Данная обязанность никоим образом не означает отчуждения некоторых правомочий собственника субъекту-несобственнику. Наблюдается лишь изменение перечня действий, которые собственник может правомерно осуществить в данный конкретный момент. При наделении иного лица правом на принадлежащее собственнику имущество некоторые возможности собственника перемещаются из области правомерно осуществимого в любой момент по его усмотрению в область осуществимого при наступлении определенных обстоятельств. Обязанность невмешательства является следствием распространения сферы правовых возможностей субъекта-несобственника на объект, принадлежащий обязанному к воздержанию лицу.

4. Такие обязательственные права часто обладают свойством следовать за имуществом собственника, то есть сохраняются при переходе права собственности к другому лицу.

Следует отметить, что предоставление другому субъекту возможности совершать определенные действия в отношении принадлежащего собственнику имущества может быть обусловлено необходимостью исполнения им своих обязанностей, в целях получения собственником той услуги, в которой он нуждается. Так, конструкция договора хранения не предполагает обеспечения возможности удовлетворения самостоятельного интереса хранителя в переданной на хранение вещи. От истребования вещи собственником хранитель не защищен, он обязан по первому требованию поклажедателя возвратить принятую на хранение вещь - ст. 904 ГК. Против третьего лица хранитель обладает возможностью защиты, однако не ради обеспечения возможности реализации собственного интереса хранителя в вещи, а ради надлежащего выполнения им своих обязательств перед собственником. Наличие защиты владения от третьих лиц само по себе субъективного права на вещь еще не выявляет. Закреплению вещи в качестве объекта права субъекта-несобственника должна сопутствовать петиторная защита, направленная против собственника вещи.

Таким образом, не любое установление собственником для другого лица возможности осуществлять правомерные действия в отношении принадлежащей собственнику вещи приводит к наделению правом на эту вещь. Право иного лица может и не быть противопоставлено праву собственника вещи. В этом случае предоставление другому субъекту возможности совершать определенные действия в отношении принадлежащего собственнику имущества необходимо для исполнения им своих обязанностей перед собственником, направлено на получение собственником той услуги, в которой он нуждается.

Признание существования обязательственных прав, объектами которых наряду с действиями контрагента являются вещи, принадлежащие иным лицам на праве собственности, позволяет объяснить неоднородность группы обязательственных прав, феномен наделения ряда обязательственных прав вещно-правовыми признаками. Кроме того, это дает возможность обеспечить единообразное объяснение юридической природы затруднений, являющихся следствием установления на основе права собственности ограниченных вещных прав и некоторых обязательственных прав, то есть объяснение, применимое и к последствиям установления прав вещных, и прав обязательственных*(31).

Поскольку для вещей как обособленных предметов материального мира служение нескольким субъектам нехарактерно, Кодекс предполагает установление нескольких прав на один и тот же объект только по ступенчатому принципу. Например, на основе абсолютного права собственника может возникнуть относительное право арендатора, которое, в свою очередь, может послужить основой для установления относительного права субарендатора*(32).

III. Выявление и корректное закрепление реально существующих интересов - процесс достаточно сложный. Стремление связать с возникающим из договора правом ограничения для собственника, которые не являются закономерным следствием установления данного права, способно породить искусственные приемы юридической техники.

Этот вывод может быть продемонстрирован на примере права получателя ренты и конструкции договора ренты. Интерес получателя в самом имуществе после его отчуждения (передачи под выплату ренты) из легального определения договора ренты не просматривается. Объект права получателя ренты - действия плательщика по уплате ренты (предоставлению содержания). Какие-либо возможности относительно отчуждаемого имущества в содержание права получателя ренты нормы гл. 33 ГК не включают. Поэтому и право получателя ренты, как оно моделируется нормами гл. 33, не способно само по себе вызвать ограничения права собственника переданного в счет уплаты ренты имущества (плательщика ренты), в том числе ограничений собственника в распоряжении данным имуществом. В то же время, необходимы приемы, направленные на обеспечение стабильности положения получателя ренты. На примере ренты наблюдаем как удачные решения, так и неудачные.

Удачным представляется решение по наделению получателя ренты, передавшего под ее выплату недвижимое имущество, правом залога на это имущество. Получатель ренты лишается права собственности на переданное под выплату ренты имущество, но приобретает право залогодержателя. Ограничения права собственности вызывает право залогодержателя.

Пример статьи, буквальное содержание которой, напротив, как представляется, отражает неудачное решение, - ст. 604 ГК. Текст ст. 604, возможно даже с самыми лучшими намерениями по стабилизации положения получателя ренты, допускает деформацию изначального подхода, сопрягающего ограничение права собственности плательщика ренты, под выплату которой передана недвижимость, с правом залогодержателя. Согласно ст. 604 ГК плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Норма императивна. В то же время, Закон об ипотеке устанавливает диспозитивные запреты на отчуждение и обременение иными правами заложенного имущества без согласия залогодержателя - п. 1 ст. 37; сделка по отчуждению предмета залога без согласия залогодержателя оспорима - ст. 39; допускается обременение заложенного имущества правами других лиц при соблюдении условий, предусмотренных в п. 1 ст. 40 Закона. Причем обязательной регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) обеспечена доступность именно информации об ипотеке*(33).

Рассматривая ст. 604 ГК, В.С. Ем высказывает следующую точку зрения: "Это правило, закрепленное в ст. 604 ГК РФ, нельзя рассматривать в качестве особенного, присущего только правовому регулированию отношений пожизненного содержания с иждивением. Оно является следствием не столько доверительного характера отношений сторон, сколько следствием наличия у гражданина - получателя ренты залогового права на недвижимое имущество, возникшего у него в силу предписания закона"*(34). Однако буквальный текст ст. 604 ГК каких-либо связей содержащихся в этой статье положений с нормами об ипотеке не устанавливает. Для чистоты текста закона, в целях исключения недоразумений в толковании, норму ст. 604 ГК было бы полезно из текста ГК изъять, заменив ее положением, корреспондирующим Закону об ипотеке и содержащим отсылку к этому закону, ведь по договору пожизненного содержания с иждивением отчуждению подлежит только недвижимое имущество. При этом могут быть установлены иные правила там, где Закон об ипотеке это позволяет, например, применительно к решению вопроса об обременении заложенного имущества правами других лиц - п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке.

Конструкция наделения правом посредством отчуждения предполагает, что лицо, отчуждающее по возмездному договору имущество (в частности, под выплату ренты), заинтересовано не в этом имуществе, а в получении встречного предоставления (для ренты - соответствующих платежей, содержания). Поэтому для закрепления отчуждаемого имущества в сфере правомерного поведения отчуждателя, в качестве объекта его права, необходимы дополнительные нормы. Именно такой нормой является норма п. 1 ст. 587 ГК, устанавливающая ипотеку в силу закона. Но ипотека в силу закона, обеспечивая преимущественное удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества, не обеспечивает возможность пользоваться этим имуществом. На практике же пожизненное содержание с иждивением, как правило, сопряжено с отчуждением жилого помещения. Если это жилое помещение для получателя ренты является единственным пригодным для проживания, у него сохраняется фактический интерес в данном объекте. Однако гл. 33 ГК не закрепляет права получателя ренты пользоваться имуществом, отчужденным под выплату ренты, в том числе - под пожизненное содержание с иждивением.

В рамках доктринального толкования проблема часто разрешается признанием за получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением вещного права - права проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу (наподобие права проживания в чужом жилом помещении в силу легата - п. 2 ст. 1137 ГК)*(35).

Приравнивание положения рентополучателя по договору пожизненного содержания с иждивением к положению легатария нашло отражение и в новом Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. Согласно ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК для пользователя по завещательному отказу, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.

В ст. 34 ЖК РФ речь идет о "гражданине, проживающем в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением". Подразумевается ли именно отчужденное жилое помещение? Сопоставление ст. 34 ЖК и гл. 33 ГК позволяет дать отрицательный ответ. Если подразумевается отчужденное жилое помещение, речь должна идти о сохранении за получателем ренты, осуществившим отчуждение под ее выплату жилого помещения, права проживать в данном жилом помещении. Ведь типовую цель данного договора, как он конструируется ГК, составляет отчуждение имущества рентополучателем, а не передача ему имущества в пользование. Следует также отметить, что выражение "проживающий на основании договора" предполагает решение вопроса о проживании в конкретном жилом помещении непосредственно в договоре ренты. Однако, исходя из норм гл. 33 ГК, подобное условие обязательным для согласования сторонами под страхом незаключенности договора ренты не является.

В результате получаем, что согласно буквальному тексту ст. 34 ЖК РФ гражданин-рентополучатель пользуется как легатарий бывшим своим либо иным жилым помещением, предоставленным ему плательщиком ренты, если иное не предусмотрено договором ренты.

Законодательство не называет рассматриваемые права легатария и получателя ренты личными сервитутами, однако ЖК относит их к вещным правам (этот вывод следует из названия разд. II ЖК РФ). Что касается регистрации в ЕГРП, п. 3 ст. 33 ЖК РФ оставляет проведение государственной регистрации на усмотрение пользователя, предоставляя ему право потребовать регистрации права пользования жилым помещением.

Думается, однако, здесь как раз та ситуация, когда отношения сторон как можно более детально должны быть урегулированы законом. Недостаточность регулирования особенно негативно может сказаться на самом незащищенном получателе ренты, который не в состоянии отстаивать свои права. Возможно, целесообразно было бы, во-первых, законодательно закрепить право получателя ренты, осуществившего отчуждение под ее выплату жилого помещения, проживать в данном жилом помещении, если только договором пожизненного содержания с иждивением не предусмотрено его проживание в ином конкретном предоставляемом плательщиком жилом помещении, принадлежащем плательщику, либо ином жилом помещении, принадлежащем получателю ренты. Во-вторых, проводить регистрацию такого права и обусловливаемого им обременения права собственности в ЕГРП одновременно с правом собственности плательщика ренты без предварительного отдельного заявления и оплаты, наподобие ипотеки в силу закона, что обеспечивало бы информированность третьих лиц. В-третьих, если условия договора пожизненного содержания с иждивением, под которое отчуждается жилое помещение, предусматривают проживание получателя в ином жилом помещении, принадлежащем плательщику ренты, - регистрировать право получателя ренты как пользователя этим жилым помещением по его заявлению.

В заключение представляется необходимым сделать ряд итоговых выводов.

Правогенез обусловил выделение группы обязательственных прав, объектами которых наряду с действиями контрагентов являются принадлежащие иным лицам вещи. Наличие у таких прав схожих признаков с вещными правами не свидетельствует об их вещной природе. Отграничение вещных прав от прав обязательственных может быть осуществлено на основании показателей, отражающих определенную степень господства управомоченного лица над вещью, независимости от поведения противостоящего во взаимодействии субъекта (субъектов). Такими показателями являются характер субъективной обязанности, противостоящей субъективному праву управомоченного, и наличие либо отсутствие обусловленности правообладания выполнением управомоченным встречной обязанности по совершению активных действий.

Развитие оборота продолжается и порождает потребности в новых законодательных решениях, в том числе расширяющих перечень возможных форм участия одного лица в имуществе иного. Происходит формирование новых объективных интересов, которые должны быть восприняты правом. Как отмечает С.В. Михайлов, "право и правообразование должны считаться с объективными интересами и соответствовать им"*(36).

Исследование признаков обязательственных прав на вещи позволяет сформулировать некоторые общие рекомендации, которые могут служить целям мониторинга действующего законодательства.

Первое. Представляется, установление ограничений права собственности в целях укрепления положения иного субъекта уместно только в том случае, если в качестве объекта его права закрепляется принадлежащая собственнику вещь. При установлении иного вещного права либо обязательственного права на принадлежащую собственнику вещь ограничение права собственности является закономерным следствием. Ведь собственник, осуществляя направленное на принадлежащую ему вещь поведение, не должен будет нарушать границы правомерного поведения иного лица, в пределах которых оно располагает возможностью удовлетворять собственные интересы в этой вещи. Изменится перечень действий, которые собственник может осуществить в отношении вещи в любой момент по своему усмотрению. Если же право собственности ограничивается в целях укрепления положения носителя права, объектом которого не является принадлежащая собственнику вещь, такое ограничение будет следствием только лишь искусственных приемов юридической техники, не основанных на сущностных характеристиках субъективного права.

Второе. Закрепляя благо за субъектом в качестве объекта его гражданского права, законодатель должен быть последователен. Если, исходя из общей характеристики обязательственного права, можно предположить, что именно вещь является тем социальным благом, ради обладания которым субъект вступает во взаимодействие с ее собственником, соответствующее субъективное право обеспечивает для субъекта возможность удовлетворять свой интерес в вещи, при этом данное право не наделяется всеми признаками, характерными для обязательственных прав на вещи, прогнозируются проблемы толкования и применения соответствующих норм. В частности, способностью следовать за имуществом собственника при отчуждении этого имущества другому лицу должно быть наделено право доверительного управляющего. Ведь альтернатива - или вообще запрещать собственнику распоряжаться имуществом, переданным в доверительное управление, или сопрягать с отчуждением прекращение отношений доверительного управления. Ни один из этих крайних вариантов целям сбалансированного регулирования отношений доверительного управления не соответствует*(37). Ведь, с одной стороны, необходимо обеспечить стабильное положение доверительного управляющего. С другой стороны, обращение собственника к услугам профессионального управленца не должно лишать его возможности произвести отчуждение имущества, разумеется, с соблюдением права приобретателя на информацию относительно наличия обременения права отчуждателя правом доверительного управляющего.

О.Г. Ломидзе,

доцент кафедры гражданского и предпринимательского права

юридического института Северо-Кавказской академии государственной

службы, доктор юридических наук

"Журнал российского права", N 10, октябрь 2005 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Так, из двучленного разделения объекта имущественного права исходили Д.И. Мейер, Е.В. Васьковский, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич. Они отмечали, что объектами гражданского права являются вещи (применительно к вещным правам) и чужие действия (применительно к обязательственным правам): Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд. 1902 г. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 2000. С. 158, 257-258; Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 116; Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 123; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 73.

*(2) Рассматривая консенсуальные и реальные контракты по римскому праву III-I веков до н. э., С.А. Муромцев акцентирует внимание на одном интересном факте: "Положение жильцов и арендаторов по необходимости было несколько приниженное: не иметь своего и класть свои силы на разработку чужого не считалось признаком особой добропорядочности" (см.: Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. М.: Статут, 2003. С. 283).

*(3) См.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Изд. 3-е, стереотип. М.: Статут, 2001. С. 231; Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1997. С. 160.

*(4) Покровский И.А. Указ. соч. С. 231-232.

*(5) Савельев В.А. Римское частное право: (Проблемы истории и теории). М.: Юристъ, 1995. С. 121. См. также: Муромцев С.А. Указ. соч. С. 283-284; Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. С. 162-163, 409-410.

*(6) Покровский И.А. Указ. соч. С. 232.

*(7) По выражению И.А. Покровского, "Германское Уложение сделало последний принципиальный шаг, объявив всех держателей владельцами, имеющими право на самостоятельную защиту" (Покровский И.А. Указ. соч.).

*(8) Согласно § 868 ГГУ если кто-либо владеет вещью в качестве пользователя, хранителя, арендатора, нанимателя, на праве залога или на основании другого отношения, в силу которого он управомочен или обязан по отношению к другому лицу владеть определенной вещью, то это другое лицо тоже признается владельцем (посредственное владение). Текст ГГУ приводится по изд.: Гражданские и торговые кодексы зарубежных стран: Сборник законодательства / Под ред. С.Н. Медведева и С.О. Звонок. Ставрополь: Изд-во СГУ, 1999. С. 137.

*(9) Как отмечает Ю.И. Свядосц, по гражданскому праву Франции держатели получили самостоятельную защиту владельческими исками против нарушения владения в 1975 г. См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. 3-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. Е.А. Васильев. М.: Международные отношения, 1993. С. 244, 247.

*(10) Согласно ст. 2283 ФГК посессорные (владельческие) иски могут быть предъявлены при соблюдении условий, предусмотренных Гражданско-процессуальным кодексом, теми лицами, которые являются мирными владельцами или простыми держателями вещи (владелец, осуществляющий владение заведомо не своей вещью, например наниматель). Текст ФГК приводится по изд.: Французский гражданский кодекс / Науч. редактирование и предисловие Д.Г. Лаврова; Пер. с фр. А.А. Жуковой, Г.А. Пашковской. СПб.: Изд-во "Юридический центр Пресс", 2004. С. 1099.

*(11) Текст X тома приводится по изд.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Книга вторая. М.: Статут, 2004. С. 210.

*(12) См.: Синайский В.И. Указ. соч. С. 200; Победоносцев К.П. Курс гражданского права: В 3 т. Т. 1 / Под ред. и с предисл. В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. С. 123-124.

*(13) См.: Мейер Д.И. Указ. соч. С. 626; Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 308-310; Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 470-472.

*(14) Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 310-311.

*(15) См.: Синайский В.И. Указ. соч. С. 386; См. также: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Книга четвертая. М.: Статут, 2004. С. 290-293.

*(16) "В остальных случаях отчуждения наймодателем недвижимого имущества, сданного внаем ранее, - отмечает В.В. Витрянский, - заключенный договор найма сохранял для приобретателя лишь силу договора найма, заключенного на неопределенный срок, и мог быть прекращен приобретателем во всякое время после соответствующего предупреждения нанимателя" (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. С.401-403).

*(17) Текст Проекта приводится по приложениям к книге: Коновалов А.В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. Изд. 2-е, доп. СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2002. С. 210. Сопоставляя российский проект с ГГУ, И.А. Покровский критиковал составителей российского проекта за отсутствие определения последовательности, в которой собственник и производный владелец могут обратиться с владельческим иском к третьему лицу, и особенно - за подход, согласно которому ни собственнику против производного владельца, ни производному владельцу против собственника не был предоставлен владельческий иск. (ГГУ в отношениях между посредственным и непосредственным владельцами предоставило посессорную защиту (защиту владельческим иском) владельцу непосредственному, собственнику предоставило только обязательственный иск из контракта; в отношениях с третьим лицом определило приоритет защиты владения непосредственного владельца, посредственный владелец вправе требовать восстановления своего владения, если непосредственный не может или не хочет защищать свое владение.) См.: Покровский И.А. Владение в русском проекте Гражданского уложения // Российские цивилисты XIX в. о недвижимости и владении: Хрестоматия / Вступит. статья: Бевзенко Р.С., Хохлов В.А. Самара: Самарск. гос. эконом. акад., 2004. С. 151-161. Видимо, составителями российского проекта было воспринято мнение Сената, высказывавшегося в том смысле, что споры между арендатором и собственником не могут разрешаться в порядке, установленном для исков о восстановлении нарушенного владения, поскольку здесь спор о владении не может быть решен без рассмотрения вопроса о праве на владение. См.: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. И.М. Тютрюмов. Книга вторая. С. 211-212.

*(18) Как следует из формулировки п. 1 ст. 700 ГК, переход к новому собственнику прав и обязанностей ссудодателя связан с отчуждением имущества самим ссудодателем.

*(19) Пример, когда пробел по такому вопросу был заполнен Пленумом ВАС РФ, - известная позиция Пленума ВАС, согласно которой после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться (см. п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8).

*(20) Даже применительно к залогу норма, позволяющая залогодержателю обратиться в суд с иском о признании сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной, - особенная, общие положения о залоге (§ 3 гл. 23 ГК) подобного правила не устанавливают.

*(21) И.А. Покровский в монографии 1917 г. отмечал: "Дальнейшее развитие хозяйственных условий, усиление скученности построек, возникновение потребности в кредите и т.д., еще настойчивее ставит вопрос о создании таких юридических форм, которые обеспечивали бы возможность известного прочного, т.е. независящего от простого личного согласия, участия одного лица в праве собственности другого" (см.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 207).

*(22) В учебнике гражданского права В.И. Синайского находим: "Существует в литературе довольно выраженное направление, которое прямо относит наем недвижимости и аренду к вещным, а не обязательственным отношениям" (см.: Синайский В.И. Указ. соч. С. 384-385). Следует отметить, что В.И. Синайский исходил из необходимости разграничивать понятия "аренда" и "наем": "В отличие от найма имущества (в тесном смысле) аренда направлена не только на пользование вещью, но и на извлечение из нее плодов (физических и юридических)" (Указ. соч. С. 396).

*(23) См.: Синайский В.И. Указ. соч. С. 385.

*(24) Мейер Д.И. Указ. соч. С. 626-627.

*(25) Аргумент ученым приводился такой: "Наложение запрещения на имущество обращает право пользования по найму, относящееся само по себе лишь к контрагенту, в право на саму вещь, так что у нанимателя является вещное право; но это право неразрывно связывается с самой вещью, так что перемена собственника не оказывает на него никакого влияния" (Мейер Д.И. Указ. соч.).

*(26) См.: Мартемьянов В.С. Хозяйственное право. Т. 1. Общие положения: Курс лекций. М.: Бек, 1994. С. 41.

*(27) См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга первая: Общие положения: Изд. 4-е. М.: Статут, 2001. С. 277.

*(28) См.: Власова А.В. К дискуссии о вещных и обязательственных правах // Правоведение. 2000. N 2. С. 148. С моментом предоставления вещи арендатору сопрягает возникновение у него ограниченного вещного права на данную вещь Е. Баринова. См.: Баринова Е. Вещные права - самостоятельная категория? // Хозяйство и право. 2002. N 7. С. 47.

*(29) Автор также рассматривает в качестве обязательственного право залогодержателя по договору о залоге. Подробнее позиция автора изложена в следующих работах: Ломидзе О. Отчуждение обязательственных прав // Хозяйство и право. 2002. Приложение к N 6. С. 13-16; Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2003. С. 23-31.

*(30) Следует отметить, что установление нескольких прав на одну вещь требует ее индивидуализации, выделения из рода. Поэтому залог товаров в обороте, являясь способом обеспечения обязательства, не может рассматриваться как установление права залогодержателя на принадлежащие собственнику вещи.

*(31) По данному вопросу также см.: Ломидзе О.Г. О правовой природе ограничения права собственности иным субъективным гражданским правом // Вестник ВАС РФ. 2003. N 12. С. 108-125.

*(32) Иное наблюдаем для исключительных прав, что обусловлено особенностями объектов этих прав. В данном случае речь идет об объекте, который может одновременно использоваться разными лицами. Соответственно, исключительное право может служить основой для установления нескольких аналогичных субъективных прав, равных по силе, в отношении одного нематериального результата. Пример - предоставление лицензий нескольким лицензиатам.

*(33) Пункт 6 ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", перечисляя информацию, которая содержится в записях об ограничениях (обременениях) права, упоминает "сумму ренты при отчуждении недвижимого имущества". Однако четкого указания на необходимость регистрации ренты в подразделе III соответствующего раздела ЕГРП данный закон не содержит.

*(34) Ем В.С. Договор ренты // fadr.msu.ru/rin/lows/renta.htm; см. также: Гражданское право: В 2 т. Т. II. Полут. 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Бек, 2000. С. 365 (автор соответствующего параграфа соответствующей главы - В.С. Ем).

*(35) См.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. I / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004. С. 397; Суханов Е. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. N 1. С. 14. Согласно точке зрения В.С. Ема, "в тех случаях, когда гражданину - получателю ренты в соответствии с условиями рассматриваемого договора предоставляется право на проживание в определенном жилом помещении, оно обладает вещно-правовым характером и сохраняется при отчуждении жилой недвижимости в собственность третьего лица". См.: Гражданское право: В 2 т. Т. II. Полут. 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. С. 365-366.

*(36) Михайлов С.В. Категория интереса в российском гражданском праве. М.: Статут, 2002. С. 31.

*(37) Формулируемый вывод может быть продемонстрирован и на примере группы исключительных прав. Сохранение прав пользователя при отчуждении объекта исключительного права предусматривает только правовое регулирование отношений из договора коммерческой концессии - п. 1 ст. 1038 ГК. Применительно к иным договорам, лежащим в основе возникновения вторичных прав на объект исключительных прав, действующее в РФ законодательство подобной защиты пользователя от правопреемников правообладателя не предусматривает. Не решена данная проблема и при последнем обновлении Патентного закона (Федеральный закон от 7 февраля 2003 г. N 22-ФЗ). Между тем наделение права свойством следовать за объектом при его отчуждении (отчуждении имущественных правомочий на объект) от первоначального правообладателя к последующему - необходимое условие стабильного положения вторичного правообладателя (пользователя, лицензиата и т.п.).