Вычет при покупке жилья теперь доступнее (О. Никульшина, "Консультант", N 19, октябрь 2005 г.)

Вычет при покупке жилья теперь доступнее

До недавнего времени сотрудник компании, получив от нее заем на покупку квартиры, не мог включить проценты по нему в сумму имущественного налогового вычета. Однако с 2005 года эта возможность появилась. Кроме того, теперь за вычетом можно обращаться к самому работодателю.

С 1 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 112-ФЗ "О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" (далее - Закон). Он устанавливает новые правила получения имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. В частности, теперь налогоплательщик может получить вычет до окончания налогового периода у своего работодателя. Кроме того, он может пользоваться не только ипотечными кредитами банков, но и займами любых организаций-резидентов.

Ограничения на вычет

Общий размер имущественного налогового вычета, то есть величина фактически произведенных расходов не может превышать 1 миллиона рублей (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). В этот лимит не включаются проценты по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение (строительство) недвижимости. Они учитываются в фактически уплаченном размере. Вычет может применяться только в отношении доходов, облагаемых по ставке 13 процентов (ст. 210 НК РФ) и только в отношении объектов, находящихся на территории России.

В новую редакцию статьи 220 Налогового кодекса включен закрытый перечень фактически произведенных расходов. При приобретении квартиры расходами могут быть затраты на само приобретение, а также на покупку отделочных материалов и на работы, связанные с отделкой квартиры. Если приобретается жилой дом, расходами могут быть затраты на само приобретение, а также расходы:

на услуги по достройке и отделке;

на разработку проектно-сметной документации;

на приобретение строительных и отделочных материалов;

на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку возможно, только если в договоре указана покупка именно не завершенных строительством жилого дома или квартиры без отделки.

Перечень объектов, по которым предоставляется имущественный вычет, также является закрытым. Это значит, что вычет нельзя получить при приобретении земельного участка или строительстве дачи. В принципе при покупке загородного дома получить имущественный вычет вполне возможно. Жилищным кодексом установлено, что жилым домом признается индивидуальное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (п. 2 ст. 16 ЖК РФ). Поэтому очень важно, чтобы объект обозначался в документах именно как жилой, а не садовый, дачный или летний дом. Это позволит избежать споров с налоговым органом.

Имущественный вычет не применяется в случае, когда сделка купли-продажи дома или квартиры совершается между взаимозависимыми физическими лицами (письмо Минфина России от 27 июля 2005 г. N 03-05-01-04/250). Взаимозависимыми для целей налогообложения признаются лица, состоящие в брачных отношениях и отношениях родства, а также усыновители и усыновленные или попечители и опекаемые.

Что можно требовать от работодателя

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета только у одного работодателя по своему выбору (п. 3 ст. 220 НК РФ). В текущем году работодатель предоставляет налогоплательщику вычет, начиная с доходов, полученных им только с 1 января 2005 года. К сожалению, по доходам, полученным налогоплательщиком за предшествующие годы, в 2005 году налоговый агент предоставить ему вычет не может*(1). Однако Налоговый кодекс не ограничивает возможность предоставления вычета у работодателя годом, в котором у работника возникло право на его получение. Поэтому налогоплательщик имеет право в текущем году обратиться к работодателю для получения остатка вычета, если он им начал пользоваться до 2005 года. Эта возможность указана и в письме Минфина России от 18 ноября 2004 г. N 03-05-01-04/83. Отметим, что налогоплательщику надо подтвердить то, что он начал пользоваться вычетом ранее. Для этого надо получить уведомление от налогового органа. В нем будет отражена сумма остатка налогового вычета, на которую налогоплательщик имеет право в 2005 году.

Чтобы получить имущественный вычет у работодателя, работнику необходимо обратиться в налоговый орган по месту жительства с заявлением на подтверждение права на вычет. К заявлению должен прилагаться ряд документов (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Прежде всего это документы, подтверждающие право собственности на объект: свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договор купли-продажи. При этом не имеет значения, приобретается такой объект у физического или у юридического лица.

В последнее время довольно часто квартира приобретается в строящемся доме. В этом случае покупателю приходится долго ждать свидетельство о собственности. С 1 января 2005 года у налогоплательщика появилась возможность получить вычет на приобретение и такого объекта, не дожидаясь получения свидетельства. Достаточно только представить договор о приобретении квартиры в строящемся доме и (обязательно!) акт о ее передаче.

Оформление платежных документов

Помимо указанных бумаг расходы должны быть подтверждены платежными документами, однозначно свидетельствующими об уплаченной сумме. Это могут быть:

квитанции к приходным ордерам;

банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца;

товарные и кассовые чеки;

акты о закупке материалов у физических лиц;

другие документы (например, расписка о получении денежных средств).

Заметим, что может возникнуть следующая ситуация. Налоговые органы для подтверждения права на вычет требуют отдельный платежный документ. Однако расчеты могут осуществляться до или в момент подписания договора купли-продажи. В этом случае покупатель не может представить отдельный документ, подтверждающий расходы. Однако если факт передачи денежных средств зафиксирован в самом договоре, то у налогоплательщика все же есть основание применять вычет. Такой позиции придерживаются судьи (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24 декабря 2002 г. по делу N А33-7652/02-СЗ-Ф02-3750/02-С).

Неоднозначная ситуация складывается и при оплате жилья векселем. В налоговом ведомстве придерживаются мнения, что вексель удостоверяет ничем не обусловленное обязательство векселедателя или иного плательщика выплатить по наступлении предусмотренного срока полученные взаймы деньги (ст. 815 ГК РФ). По мнению налоговых органов, вексель представляет собой денежное обязательство и не может отождествляться с денежными средствами. Поэтому имущественный вычет при оплате векселем не предоставляется*(2). Однако Минфин в письме от 28 марта 2005 г. N 03-05-01-07/6 указал, что использование векселя в договоре на приобретение жилья дает налогоплательщику право на вычет. Только в этом случае должен быть использован вексель третьего лица.

Особое внимание при принятии решения о праве на вычет уделяется данным о непосредственном плательщике денежных средств. Допустим, жилье было приобретено в общую долевую собственность супругами, но при этом перечисление денежных средств в оплату жилья производилось только одним супругом. В этом случае другому супругу, имя которого не значится в платежных документах, в праве на вычет может быть отказано. Следует иметь в виду, что нормы гражданского законодательства на налоговые правоотношения не распространяются (п. 3 ст. 2 ГК РФ). Супруг, за которого вносились деньги, получить вычет может, но только при наличии доверенности на внесение денежных средств за него другим супругом. При этом бумага должна быть оформлена до момента внесения денег в установленной законодательством форме.

К документам, передаваемым в налоговый орган, налогоплательщик должен будет приложить справку от работодателя, выбранного им для получения вычета. В ней нужно указать наименование, ИНН и КПП работодателя, а также факт того, что налогоплательщик является работником указанного налогового агента.

Порядок выдачи уведомления

Налоговый орган может рассматривать представленные документы в течение 30 календарных дней со дня их подачи. После этого он либо отказывает заявителю в подтверждении права на имущественный вычет, либо сообщает ему о подтверждении права. Делается это путем письменного уведомления, форма которого утверждена приказом ФНС России от 7 декабря 2004 г. N САЭ-3-04/147@. В документе указываются год, за который имеется право на вычет, и работодатель, которому будет представлено уведомление. Отдельными строками показываются сумма, израсходованная на новое строительство или приобретение жилья, и сумма, направленная на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Уведомление действует до 1 января года, следующего за годом его выдачи.

В уведомлении подтверждается право на вычет за весь год в целом. Поэтому если работник представит работодателю уведомление в середине года (или позже), то тот вправе произвести работнику возврат удержанных сумм налога с начала года. Если в налоговом периоде имущественный вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие периоды до полного использования. Для этого нужно получить новое уведомление на следующий год.

Уведомление на текущий налоговый период может быть выдано только один раз. Поэтому в случае смены места работы в течение года пользования вычетом налогоплательщик не сможет продолжить получать вычет на новой работе. В этом случае он может обратиться в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода для получения остатка вычета. Для этого придется снова написать заявление и подать налоговую декларацию, представив справку о доходе от прежнего работодателя. Те же действия необходимо предпринять, если у налогоплательщика в отчетном году помимо доходов от заявленного работодателя были иные, облагаемые по ставке 13 процентов. Если работник желает получать вычет у нового работодателя, то по окончании года он подает заявление в налоговый орган на получение нового уведомления, подтверждающего право на вычет. В нем должен быть указан размер вычета с учетом суммы, не исчерпанной в прошлом году.

Советы заемщикам

Раньше налогоплательщик имел право уменьшить доход только на проценты, уплаченные по ипотечным кредитам банков. С 1 января 2005 года имущественный вычет предоставляется на сумму процентов, уплаченных по любым кредитам и займам не только кредитных, но и иных организаций (ст. 1 Закона). Важным условием сейчас является то, что заем (кредит) получен именно у организации, то есть юридического лица. Право на вычет в сумме процентов по займу, полученному у физического лица, не предусмотрено. Организация, предоставляющая заем, должна быть зарегистрирована на территории Российской Федерации. Иначе говоря, проценты, уплаченные за пользование кредитными (заемными) средствами, полученными в иностранных организациях, в сумме имущественного вычета не учитываются. Заем (кредит) обязательно должен быть целевым, денежные средства могут быть израсходованы только на указанные в кредитном договоре (договоре займа) цели (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), учитываются в фактическом размере до тех пор, пока заем (кредит) не будет погашен. Часто банки при уплате денежных средств за кредит выдают платежные документы, где указаны сумма средств и ссылка на кредитный договор. То есть прямо не указано, какая сумма направляется на погашение самого кредита, а какая - на сумму процентов по нему. В таких случаях следует получить из банка справку о размере денежных средств, направленных на погашение конкретно процентов. Именно эти средства вычитаются из дохода налогоплательщика при применении имущественного вычета.

Если жилье приобретается с помощью заемных средств, а облагаемый доход превышает произведенные затраты, оптимальнее получать вычет при подаче декларации в налоговый орган, чем у работодателя. Дело в том, что вычет предоставляется на сумму фактически уплаченных процентов. Так, если налогоплательщик решит получить вычет у работодателя, ему придется представить в налоговый орган документы, подтверждающие оплату процентов. Фактическая оплата процентов может быть подтверждена только по состоянию на дату подачи заявления на получение уведомления о праве на вычет. Следовательно, в уведомлении налоговый орган отдельной строкой отразит подтвержденную сумму процентов, уплаченную до подачи заявления. Работодатель будет вынужден предоставить вычет только на сумму процентов, отраженную в уведомлении, хотя налогоплательщик до окончания года еще уплатит проценты по кредиту. Тогда для получения остатка вычета по окончании года работнику придется подавать декларацию и представлять дополнительные платежные документы. Либо он будет применять вычет на оставшиеся суммы только в следующем году.

О. Никульшина,

налоговый консультант сети салонов оптики "Очкарик"

Закрыт ли перечень?

А. Кудинов,

юрист юридического бюро "Правовая основа бизнеса":

"Положения об имущественном налоговом вычете имеют некоторые спорные моменты, которые могут быть подвергнуты различным трактовкам. Подпункт 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса содержит перечень фактически произведенных расходов, понесенных при приобретении или строительстве жилого дома или квартиры. Можно предположить, что данный перечень все-таки является открытым. По нашему мнению, формулировка "в фактические расходы могут включаться" устанавливает лишь примерный перечень расходов. В отличие от нее, формулировка "в фактические расходы включаются" носила бы исчерпывающий характер".

Куда выгоднее обращаться за вычетом

Н. Барсукова,

ведущий эксперт по налоговому и бухгалтерскому

учету Центра налоговой консультации:

"С 2005 года имущественный налоговый вычет можно получать как у своего работодателя, так и в налоговой инспекции. Какой же вариант предпочтительнее?

Налоговая перечисляет деньги на расчетный счет. Предположим, вы купили квартиру в 2004 году и сейчас решили заявить о вычете в инспекцию. Рассмотрев все документы, ИФНС вернет на счет ту сумму налога, которую работодатель удержал в течение 2004 года. Остаток вычета можно будет вернуть в следующие годы. Однако инспекция не вернет НДФЛ сразу в том году, когда вы купили жилье. Придется дождаться, пока не окончится этот год, и только потом представлять в инспекцию декларацию. Да и после этого деньги придут на счет далеко не сразу.

Работодатель деньги на расчетный счет не перечисляет. Бухгалтерия просто не станет удерживать из вашей зарплаты НДФЛ до тех пор, пока вы полностью не используете вычет. Тут уже ждать, когда окончится год, не надо. Как только получите разрешение в инспекции и принесете его в свою фирму, начнете больше получать на руки".

"Консультант", N 19, октябрь 2005 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Информационное сообщение управления налогообложения доходов физических лиц, исчисления и уплаты государственной пошлины ФНС России от 6 апреля 2005 г. на сайте www.nalog.ru.

*(2) Разъяснение департамента налогообложения доходов и имущества физических лиц ФНС России от 12 июля 2004 г. на сайте www.nalog.ru.