"Интеллектуальные" офисы: проблемы и решения (Е. Оробцова, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 46, ноябрь 2005 г.)

"Интеллектуальные" офисы: проблемы и решения

Сегодня для владельцев и арендаторов зданий и отдельных офисов весьма актуальной проблемой является их оснащение "интеллектуальными" системами управления, поскольку необходимо экономить ресурсы и минимизировать расходы на содержание помещений. Постоянно растущие расходы компаний на системы безопасности, затраты на энергоресурсы, издержки, связанные с вводом в строй нового оборудования и расширением штата сотрудников, все чаще заставляют их руководство искать решения по сокращению этих затрат. Возникает вопрос: "Не пора ли инвестировать средства в "интеллектуальный" офис? Насколько это выгодно и как быстро окупятся вложенные средства?". Сегодня распространено мнение, что он намного дороже офиса, в котором применяются обычные инженерные системы. Тем не менее "интеллектуальный" офис более экономичен, удобен для арендатора и для владельца офисных помещений.

Комфортные условия и экономия

"Интеллектуальный" офис объединяет инновации, позволяющие получать максимальную выгоду из минимальной площади. Возврат вложенных инвестиций при строительстве и эксплуатации происходит за счет сокращения потребления электроэнергии и воды, а также самостоятельной работы всех систем, которые не нуждаются во вмешательстве человека. Система управления (Building Management System) обеспечивает управление всеми подсистемами: электропитанием, климат-контролем, безопасностью, связью, водоснабжением, освещением, лифтами, вентиляцией, кондиционированием, контролем доступа, телефонной связью, доступом в Интернет и т.д. Еще одно преимущество - возможность контролировать все события и управлять системами дистанционно. Основной функциональной задачей такого объединения прежде всего является исключение параллельной работы дублирующих или взаимоисключающих компонентов: элементы работают в заранее заданном режиме либо реагируют на команды владельца. Приведем пример. По окончании рабочего дня, когда все сотрудники ушли из офиса, по заданному заранее сценарию отключается или снижается отопление, а затем оно включается, при этом помещение прогревается до заданной температуры к началу рабочего дня. Вместе с тем в зимнее время система позволяет следить за герметичностью оконных проемов, чтобы избежать "отапливания улицы". Таким образом, работа системы вентиляции и кондиционирования полностью согласована с работой системы отопления помещений. Система освещения кабинетов, реагируя на изменения времени суток, обеспечивает регулирование интенсивности света и поддержку его на заданном уровне. Система микроклимата в чем-то похожа на климат-контроль в автомобилях: влажность и температура регулируются автоматически в зависимости от объема помещения, его планировки, количества сотрудников и погодных условий. Причем выгода очевидна: в результате применения энергосберегающего оборудования и интеллектуальных систем управления инженерией здания ежегодные коммунальные платежи снижаются до 30%. Например, для бизнес-центра площадью около 50 000 м2 стоимость ежегодных коммунальных расходов по г. Москве (электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение и др.) составляет минимум 100 долл. на 1 м2 общей площади, а средняя ежегодная экономия на его эксплуатацию - минимум 1 млн долл. Более того, единая система управления зданием позволяет постоянно контролировать системы инфраструктуры и в случае возникновения аварий или поломок в кратчайшие сроки "оповещает" об этом сервисные службы для их быстрого устранения.

Безопасность офиса

В "интеллектуальном" офисе его безопасности отводится очень большая, возможно, даже ключевая роль. В отличие от обычного офиса он оснащен большим количеством связанных в единую сеть точек контроля и наблюдения. При входе в него помимо "вертушек" для магнитных пропусков установлены "рентгеновские" аппараты, которые просматривают содержимое сумок и портфелей посетителей, и металлодетекторы. Внутри офиса размещены видеокамеры - их должно быть столько, сколько необходимо для просмотра всей площади, причем желательно, чтобы основные камеры дублировали друг друга. Вне офиса видеокамеры также присутствуют в большом количестве, иногда применяются инфракрасные устройства, позволяющие наблюдать за территорией вокруг него в темное время суток. Вся информация, поступающая от устройств наблюдения, записывается на магнитные носители, при этом представитель службы безопасности осуществляет визуальный контроль за всеми объектами в помещении. Весь радиообмен между сотрудниками службы безопасности также фиксируется на магнитные носители.

Коммуникации

Компьютерная сеть в высокотехнологичном офисе необычна. Во-первых, применяются высокоскоростные каналы как во "внешний" мир, так и внутри офиса. Во-вторых, сеть защищена от физического воздействия извне, а основные участки продублированы отказоустойчивым оборудованием. В-третьих, особое внимание уделено техническому оснащению - серверам, сетевому оборудованию, соединительным устройствам, используются только высококачественные устройства от ведущих мировых производителей, предоставляющих круглосуточный сервис. Офис также оснащен своей цифровой мини-АТС. Причем в последнее время востребовано наличие интегрированных IP-решений, которые позволяют и сэкономить на звонках по международным каналам, и максимально упростить интеграцию локального офиса в глобальную структуру компании.

Применение интегрированных систем управления в офисах

Конечно, существует масса проблем, связанных с более масштабным использованием интегрированных систем управления в строящихся зданиях и сооружениях. Основная из них - низкий уровень информированности российских инвестиционных и строительных компаний о возможностях инженерных систем и решений, позволяющих строить офисные помещения по концепции "интеллектуальное здание". Кроме того, будущие владельцы, как правило, желают сэкономить на этапе строительства, особенно не задумываясь о ежегодных расходах на эксплуатацию и обслуживание здания. Наконец, на рынке отсутствует достаточное число квалифицированных специалистов, что отражается при разработке технической концепции строящегося офиса. И, разумеется, негативным фактором является отсутствие полноценной нормативной базы в этом секторе. Указанные факторы, конечно, тормозят развитие рынка, но его ближайшие перспективы в России весьма благоприятны, поскольку в результате эксплуатации инженерных систем таких зданий эксплуатационные расходы ежегодно снижаются до 40-50% по сравнению с обычными зданиями за счет экономии энергоносителей (20-30%), обслуживающего персонала (40-50%), ремонта оборудования (50-60%).

Нельзя также не учитывать ряд причин, которые могут повлиять в пользу выбора "интеллектуального" офиса. Во-первых, это возможность "вписаться" в те энергетические лимиты, которые могут предоставить владельцу здания муниципальные службы города и исключить на этапе строительства расходы на дополнительные электроподстанции. Такая ситуация особо актуальна, когда офис строится в центральной части крупных российских городов. Во-вторых, это возможность значительно сократить расходы на эксплуатацию и ремонт оборудования в течение всего жизненного цикла здания за счет снижения влияния человеческого фактора и возложения контрольных функций на автоматику здания, а также исключения серьезного ремонта или замены вышедшего из строя дорогостоящего оборудования. На ремонт и восстановление работоспособности дорогостоящего оборудования может уходить от 10 до 20% его первоначальной стоимости. В-третьих, это престижность работы компании в "интеллектуальном" офисе, где созданы комфортные и безопасные условия труда для сотрудников. В-четвертых, "интеллектуальная" инфраструктура способствует значительному повышению инвестиционной привлекательности строительства.

В последнее время тема "интеллектуального" строительства в России весьма насущна, о чем свидетельствует Международная выставка HI-TECH HOUSE-2005, которая будет проводиться уже в четвертый раз с 23 по 26 ноября 2005 г. в Московском гостином дворе и предоставит каждому посетителю возможность не только оценить его преимущества, но и сделать заказ на реализацию самого смелого проекта.

Е. Оробцова,

агентство MiDart

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 46, ноябрь 2005 г.