Вопрос: Учредитель ООО занимающий должность директора ООО, решил продать нежилое помещение, находящееся на балансе организации, физическому лицу, а именно - себе самому. Относится ли эта сделка к сделкам между взаимозависимыми лицами? По какой цене можно продать это помещение: по остаточной (балансовой), по оценке БТИ или по рыночной? Как правильно отразить эту операцию в бухгалтерском и налоговом учете? ("Новая бухгалтерия", выпуск 11, ноябрь 2005 г.)

Учредитель ООО (100% уставного капитала), занимающий должность директора ООО, решил продать нежилое помещение, находящееся на балансе организации, физическому лицу, а именно - себе самому.

Относится ли эта сделка к сделкам между взаимозависимыми лицами?

По какой цене можно продать это помещение: по остаточной (балансовой), по оценке БТИ или по рыночной?

Как правильно отразить эту операцию в бухгалтерском и налоговом учете?

В бухгалтерском учете выбытие объекта основных средств осуществляется в соответствии с правилами ПБУ 6/01 "Учет основных средств". Так, если списание объекта основных средств производится в результате его продажи, то выручка от продажи принимается к учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01).

Для целей налогообложения принимается цена товаров (работ, услуг), которая установлена сторонами сделки. Предполагается, что эта цена соответствует рыночной.

Однако в некоторых случаях налоговые органы имеют право проверить, действительно ли установленные в договоре цены соответствуют рыночным. В частности, контроль цены возможен в отношении сделок между взаимозависимыми лицами (ст. 40 НК РФ).

Понятие взаимозависимости для целей налогообложения дано в ст. 20 НК РФ. В пункте 1 данной статьи приводятся случаи взаимозависимости, но случая, о котором говорится в вопросе, там нет. Но в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лиц взаимозависимыми и по иным основаниям, не предусмотренным п. 1 данной статьи, если отношения между ними могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).

В данном случае налоговые органы могут посчитать организацию и приобретателя имущества взаимозависимыми лицами на том основании, что учредителем организации и покупателем является одно и то же лицо, которое заинтересовано в установлении выгодных условий по сделке купли-продажи имущества.

Если в результате проверки налоговыми органами будет установлено, что цена помещения, определенная договором купли-продажи, существенно отклоняется от рыночной (более чем на 20%), налоговики могут пересчитать выручку (а следовательно, и доначислить налог на прибыль и НДС), исходя из рыночной цены. При этом разницу в цене они могут признать материальной выгодой физического лица и доначислить еще и НДФЛ (Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2004 N Ф09-3774/04-АК).

Помимо указанных налогов организации придется заплатить еще и пени за задержку налоговых платежей.

Поэтому, на наш взгляд, гарантированно избежать проблем и спора с налоговыми органами можно только одним способом - установив в договоре цену недвижимости, которая ниже рыночной не более чем на 20%.

И. Горшкова

1 ноября 2005 г.

"Новая бухгалтерия", выпуск 11, ноябрь 2005 г.