Вопрос: В начале 2004 года по договору купли-продажи наше предприятие продало здание, находившееся у нас в собственности, другой организации. На основании договора мы выписали покупателю счет на "возмещение земельного налога" за земельный участок, занимаемый им по договору, без предъявления НДС. В этом году при проверке налоговая инспекция начислила нам НДС и штрафные санкции, считая, что сумма, полученная от покупателя здания в виде возмещения земельного налога, облагается НДС. Кто прав в сложившейся ситуации? (Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 45, ноябрь 2005 г.)

В начале 2004 года по договору купли-продажи наше предприятие продало здание, находившееся у нас в собственности, другой организации. В договоре было указано, что покупатель обязан компенсировать продавцу расходы по уплате земельного налога за земельный участок, занимаемый проданным объектом, с момента продажи до даты государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю.

На основании договора после внесения в бюджет в установленный срок налога на землю за 2004 год за все имеющиеся у нас земельные участки мы выписали покупателю счет на "возмещение земельного налога" за земельный участок, занимаемый им по договору, без предъявления НДС.

В этом году при проверке налоговая инспекция начислила нам НДС и штрафные санкции, считая, что сумма, полученная от покупателя здания в виде возмещения земельного налога, облагается НДС.

Кто прав в сложившейся ситуации?

Основанием для установления налога на землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования земельным участком (ст. 15 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю"). Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, которая удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 3 ст. 2 Закона РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ст. 551 ГК РФ), в том числе и по уплате налога на землю.

Следовательно, до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи земельный налог уплачивает продавец недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 38 НК РФ любое реализуемое имущество для целей налогообложения признается товаром. Объектом обложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров на территории Российской Федерации (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Освобождение от налогообложения операций по реализации зданий и сооружений, находящихся в собственности организаций, 21-й главой НК РФ не предусмотрено.

Учитывая изложенное, операции по продаже зданий и сооружений подлежат обложению налогом на добавленную стоимость по ставке 18%.

В соответствии со ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг).

Очевидно, что сумма, полученная от покупателя в виде возмещения дополнительных расходов, в частности уплаты земельного налога за 2004 год, которые несет продавец до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, непосредственно связана с продажей этого здания.

Следовательно, полученная сумма облагается НДС в общеустановленном порядке по ставке 18%. При этом структура дополнительных расходов (то, что это возмещение земельного налога) для целей налогообложения значения не имеет.

Таким образом, налоговая инспекция в данной ситуации права, НДС и штрафные санкции придется заплатить.

Обратите внимание, что с 1 января 2005 года согласно подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом обложения НДС.

Это означает, что если организация продала земельный участок, то суммы, полученные от покупателя в виде возмещения сумм земельного налога, которые несет продавец до государственной регистрации перехода права собственности на землю, по мнению автора, НДС облагать не нужно.

Г. Кузьмин,

ведущий эксперт "ЭЖ"

1 ноября 2005 г.

Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 45, ноябрь 2005 г.