Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 ноября 2005 г. N КГ-А41/10280-05 Суд частично удовлетворил иск о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки, признав спорный договор недействительным в отношении той части участка, на которой находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, и которая необходима для их использования (извлечение)

Постановление Федеральный арбитражного суда Московского округа
от 23 ноября 2005 г. N КГ-А41/10280-05
(извлечение)

Товарищество с ограниченной ответственностью "Юпитер" (далее - ТОО "Юпитер") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Клинского района Московской области, Комитету по управлению имуществом Клинского района Московской области (далее - КУИ Клинского района), Клинскому районному потребительскому обществу (далее - Клинское РАЙПО) о признании недействительным (ничтожным), заключенного 13.08.02 г. между КУИ Клинского района и Клинским РАЙПО договора купли-продажи земельного участка, площадью 23594 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, г. Клин, ул. Литейная, Центральный рынок и применении последствий недействительности указанной сделки в виде обязания сторон возвратить друг другу все полученное по ней.

Исковые требования мотивированы тем, что истец обладает правом собственности в отношении объекта недвижимости, расположенного в границах земельного участка, являющегося объектом договора купли-продажи от 13.08.02 г.; земельный участок, проданный по спорному договору, не прошел государственный кадастровый учет.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Московской области (далее - ФГУ Земельная кадастровая палата по МО).

Решением от 10 марта 2005 года Арбитражный суд Московской области признал недействительным договор купли-продажи земельного участка от 13.08.02 г., заключенный между Клинским РАЙПО и КУИ Клинского района МО в части земельного участка площадью 125 кв. м., кадастровый номер N 50:30:001 02 16 008, расположенного по адресу: Московская область, Клинский район, ул. Литейная, д. 35, стр. 5. В остальной части иска отказано.

Суд первой инстанции мотивировал свое решение тем, что истец является собственником помещения в здании магазина, расположенного на спорном земельном участке и истец вправе участвовать в приватизации соответствующего земельного участка, поэтому оспариваемый договор затрагивает его права на пользование земельным участком, площадью 125 кв. м., расположенном по адресу: Московская область, Клинский район, ул. Литейная, д. 35, стр. 5. Также суд первой инстанции указал на преюдициальное значение постановления Федерального арбитражного суда Московской области от 23.12.04 г. N КГ-А41/11704-04, которым установлен факт расположения на спорном земельном участке объектов недвижимости, собственники которых в том числе ТОО "Юпитер" обладают правом пользования земельными участками занятыми этими объектами.

Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 8 июля 2005 года N 10 АЛ-1031/05-ГК изменил решение суда первой инстанции и признал недействительным в целом договор купли-продажи земельного участка от 13.08.02 г., заключенный между Клинским РАЙПО и КУИ Клинского района МО, в отношении земельного участка, площадью 23594 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, г. Клин, ул. Литейная, Центральный рынок.

Признавая недействительным договор купли-продажи от 13.08.02 г. в полном объеме, апелляционный суд, согласившись с судом первой инстанции о нарушении права истца на приватизацию земельного участка, занятого принадлежащим ему объектом недвижимости, указал также на то, что спорный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Клинского РАЙПО, которое считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судом нарушены нормы материального права, просит решение и постановление отменить и прекратить производство по делу.

По мнению заявителя кассационной жалобы, у ТОО "Юпитер" отсутствует право на обращение в суд, поскольку договор от 13.08.02 г. не затрагивает его права и обязанности; Клинское РАЙПО являлось владельцем спорного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, поэтому имеет преимущественное право на его приобретение в собственность.

В судебном заседании заявитель кассационной жалобы, поддержал доводы, в ней изложенные, просил решение и постановление отменить.

ТОО "Юпитер", Администрация Клинского района МО, КУИ Клинского района МО, ФГУ "Земельная кадастровая палата" по МО, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание своих представителей не направили.

Заслушав представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном положениями статей 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа находит постановление апелляционного суда подлежащим отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 13 августа 2002 года между КУИ Клинского района МО (продавец) и Клинским РАЙПО (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 23594 кв. м., с кадастровым номером 50-03-010303-170, расположенного по адресу: Московская область, город Клин, ул. Литейная, Центральный рынок, для размещения и обслуживания объектов недвижимости, принадлежащих обществу на праве собственности.

Заявляя требование о признании указанной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности ТОО "Юпитер" ссылается на то, что оно является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, являющимся объектом договора купли-продажи от 13 августа 2002 года.

Выводы суда первой инстанции о признании недействительным оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от 13 августа 2002 года в части земельного участка площадью 125 кв. м., занятому зданием, в котором расположено помещение истца, а не всего договора в целом являются правильными в связи со следующим.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ГАРАНТ:

По-видимому в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду пункт 5 части 1 статьи 1 ЗК РФ

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.06 г. в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником объекта недвижимости, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Судами обеих инстанций установлено, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 11 июля 2002 года серии 50 АГ N 913695 ТОО "Юпитер" является собственником нежилого помещения в здании магазина, общей площадью 56,40 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, г. Клин, ул. Литейная, д. 35 стр. 5, пом. N 23-25.

Земельному участку, занятому зданием, в котором расположено помещение истца, присвоен кадастровый номер N 50:30:001 02 16:008, общая его площадь согласно кадастровому плану составляет 125 кв. м.

Кроме того, Постановлением Федерального арбитражного суда Московской области от 23 декабря 2004 года N КГ-А41/11704-04 по иску Клинское РАЙПО к Московской областной регистрационной палате, с участием третьих лиц, в том числе ТОО "Юпитер", было установлено, что на спорном земельном участке, расположенном по адресу: Московская область, г. Клин, ул. Литейная, территория Центрального рынка, расположены объекты недвижимости, собственники которых, в том числе ТОО "Юпитер" обладают правом пользования земельными участками, занятыми этими объектами и необходимыми для их использования.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 13.08.02 г. на спорном земельном участке находился объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности истцу, который сохранил исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования принадлежащего ему объекта недвижимости.

В связи с вышеизложенным, не может быть принят довод заявителя кассационной жалобы о том, что земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, г. Клин, ул. Литейная, Центральный рынок находился в бессрочном пользовании Правления Клинского райпотребсоюза и ответчик имеет преимущественное право на приобретение в собственность этого земельного участка.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан правильный вывод о недействительности договора купли-продажи земельного участка от 13 августа 2002 года в отношении той части участка, на которой находится здание магазина с помещением, принадлежащим истцу на праве собственности и которая необходима для ее использования.

Поскольку в силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, постольку признание апелляционным судом всего договора купли-продажи земельного участка от 13 августа 2002 года недействительным, в том числе и в отношении остальной части земельного участка, не затрагивающей права истца, кассационная инстанция находит неправомерным.

При таких обстоятельствах, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 8 июля 2005 года N 10АП-1031/05-ГК по делу N А41-К1-22894/04 отменить, решение Арбитражного суда Московской области от 10 марта 2005 года по указанному делу оставить в силе.