Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 декабря 2005 г. N КГ-А40/11035-05-П В соответствии с ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, а при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 5 декабря 2005 г. N КГ-А40/11035-05-П
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Вершина" (далее - ООО "Фирма "Вершина") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества города Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи ВАМ (МКИ)-р N 20461 от 08.09.2003 г. части здания, расположенного по адресу г. Москва, Шипиловский проезд, д. 39, корп. 3, общей площадью 221,5 кв. м., заключенного между СГУП по продаже имущества г. Москвы и Г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2004 года на основании статьи 46, части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство истца о привлечении в качестве второго ответчика Г., а также в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИГМ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2004 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционном порядке решение не проверялось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 августа 2004 года N КГ-А40/6954-04 решение Арбитражного суда города Москвы от 20 мая 2004 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в связи с неправильным применением законодательства и необходимостью в связи с этим установления имеющих значение для дела фактических обстоятельств, а именно установления характера отношений между сторонами по достраиванию здания для размещения магазина "Молоко", выяснения воли сторон по использованию вновь возведенного объекта и возможности его использования по частям.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2004 года в иске отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что в результате достраивания здания для размещения магазина "Молоко" у сторон не возникло общей собственности на построенное здание, поскольку между ними отсутствовал договор, а также в связи с тем, что истцом не были представлены доказательства, подтверждающие невозможность использования спорного здания по частям. Также суд указал, что договорные отношения, устанавливающие характер взаимоотношений и волю сторон по использованию спорного объекта отсутствуют.

В апелляционном порядке законность указанного решения не проверялась.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 09 марта 2005 года N КГ-А40/744-05-П решение Арбитражного суда города Москвы от 23 ноября 2004 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы в ином составе в связи с невыполнением судом первой инстанции указаний суда кассационной инстанции.

Также суд кассационной инстанции указал, что суд первой инстанции не дал должной оценки распоряжению Префекта Южного административного округа города Москвы от 14.05.1996 г. N 01-21-659, которое явилось основанием достраивания магазина "Молоко", а также последующим действиям сторон по выполнению указанного распоряжения, принятию достроенного магазина в эксплуатацию, распределению долей между истцом и городом Москва с точки зрения характера и содержания, возникших между ними правоотношений. Кроме того, суд не выяснил действительную волю сторон с учетом цели этих правоотношений и последующего поведения сторон.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 июня 2005 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2005 года, заявленные исковые требования удовлетворены. При этом суды обеих инстанций исходили из того, что здание построенного магазина "Молоко" на момент продажи его части Г., находилось в общей долевой собственности истца и города Москвы. В связи с этим, истец имел преимущественное право покупки продаваемых помещений, однако не извещался СГУП по продаже имущества г. Москвы о намерении продать свою долю.

В кассационных жалобах на решение Арбитражного суда города Москвы от 21 июня 2005 года и на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2005 года СГУП по продаже имущества г. Москвы и ПБОЮЛ Г. просят указанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению ПБОЮЛ Г., спорное нежилое помещение на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества ВАМ (МКИ)-р N 20461 от 08.09.2003 г. находилось в собственности города Москвы и не являлось объектом общей с истцом собственности. Кроме того, судом не приняты во внимание обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда города Москвы от 06 октября 2004 года по делу N А40-26088/04-64-322 о иску ООО "Фирма "Вершина" к Департаменту имущества г. Москвы о признании недействительным конкурса.

СГУП по продаже имущества г. Москвы в кассационной жалобе указал на то, что заключенный между ответчиками договор купли-продажи недвижимого имущества является сделкой приватизации. Право на заключение договора аренды ПБОЮЛ Г. было получено в связи с проведенным конкурсом на право аренды на 1 год с правом последующего выкупа нежилого помещения. Кроме того, СГУП по продаже имущества г. Москвы заявил о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя по спорному договору купли-продажи.

В заседание суда кассационной инстанции представители СГУП по продаже имущества г. Москвы и ПБОЮЛ Г. поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.

Представитель ООО "Фирма "Вершина" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными.

Представитель Департамента имущества г. Москвы также поддержал кассационные жалобы по изложенным в них основаниям.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением Префекта Южного административного округа г. Москвы от 14.05.1996 г. N 01-21-659 истцу поручалось за счет его средств достроить магазин "Молоко" по адресу: г. Москва, Орехово-Борисово, микрорайон Зг, корпус 103. После окончания строительства объект принят в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, о чем составлен акт, утвержденный распоряжением Префекта Южного административного округа от 28.01.1998 г. N 01-21-110. В названном акте была указана вся площадь магазина, а не отдельные его части.

После завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию, истец во исполнение пункта 2 распоряжения Префекта Южного административного округа г. Москвы от 14.05.1996 г. N 01-21-659, согласно которому условия передачи спорного объекта на дострой истцу и дальнейшая его эксплуатация, включая ограничения по его перепрофилированию должны были быть определены контрактом, неоднократно обращался в Префектуру ЮАО г. Москвы, управу Орехово-Борисово Северное, ДИГМ с просьбой оформить и согласовать в установленном порядке инвестиционный контракт. Однако в ответ на обращение истца префектура, ссылаясь на распоряжение Префекта Южного административного округа от 28.01.1998 г. N 01-21-110 "О приемке в эксплуатацию данного объекта", и в связи с окончанием работ и сдачей объекта в эксплуатацию, сообщила истцу о невозможности оформления инвестиционного контракта.

Впоследствии Правительство г. Москвы распоряжением от 31.12.2002 г. N 2114-РП распределило общую площадь построенного магазина, установив собственность г. Москвы в размере 40%, а собственность ООО "Фирма "Вершина" - 60%.

Таким образом, указанным распоряжением правительство г. Москвы обозначило долевых собственников указанного помещения, которыми явились ООО "Фирма "Вершина" и город Москва.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод, что фактически между сторонами сложились инвестиционные отношения.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Суды обеих инстанций правомерно указали, что истец в установленном порядке не извещался о продажи части здания, а его участие в конкурсе на правах аренды с правом выкупа спорного нежилого помещения не является извещением о продаже. Учитывая, что в случае извещения истца о намерении ответчика продать часть помещения, ООО "Фирма "Вершина" имело бы намерение приобрести продаваемую долю в праве общей долевой собственности, суд обоснованно удовлетворил заявленные требования истца о переводе прав и обязанностей покупателя по спорному договору купли-продажи.

Судом обоснованно отклонены доводы ответчиков о разделе помещений магазина в натуре, поскольку акт о распределении помещений составлен после заключения договора купли-продажи с Г.

Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судом, однако с учетом изложенного они подлежат отклонению как несостоятельные, опровергаемые материалами дела и установленными судом обстоятельствами.

С учетом изложенного и в связи с тем, что судом обеих инстанций нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены или изменения обжалованных судебных актов, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 21.06.2005 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-14412/04-85-159 и постановление от 1409.2005 г. N 09АП-9144/05-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда по указанному делу оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.