Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 марта 2004 г. N КГ-А40/1092-04 Суд отказал в удовлетворении иска о признании недействительным договора аренды нежилых помещений, установив, что ответчик является добросовестным приобретателем спорного имущества и вправе распоряжаться им по своему усмотрению, поскольку договор купли-продажи данных объектов недвижимости был заключен в установленном порядке, его условия не противоречат нормам действующего законодательства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 22 марта 2004 г. N КГ-А40/1092-04
(извлечение)

АООТ "МНПО "Гамма" предъявило иск о недействительности на основании ст. 168 ГК РФ договора аренды от 30.06.03, заключенного между Компанией "Бернинтон Инвестментс ЛТД" (арендодатель) и ООО "Техпромкомплект 21 век" (арендатор) в отношении нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 10, стр. 1.

Предъявлено также и требование о применении последствий недействительности сделки и возврате сторонами всего полученного по сделке.

Обосновывая иск, АООТ "МНПО "Гамма" указывало, что Компания не имела права распоряжаться спорным имуществом и передавать его в аренду, т.к. сама приобрела имущество по недействительному основанию.

Компания предъявила встречный иск и просила признать договор купли-продажи недвижимости от 05.05.03, по которому приобрела спорное имущество у АООТ "МНПО "Гамма", действительным, а Компанию - добросовестным приобретателем в соответствии со ст. 302 ГК РФ.

Решением суда первой инстанции от 16.09.03 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен, исходя из того, что договор купли-продажи недвижимости от 05.05.03, по которому Компания и приобрела спорное имущество у АООТ "МНПО "Гамма", был заключен в установленном порядке; условия договора закону не противоречат; Компания является добросовестным приобретателем в соответствии со ст. 302 ГК РФ.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.01.03 решение изменено.

Решение в части признания действительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.05.01, заключенного между АООТ "МНПО с "Гамма" и Компанией, а также в части признания Компании добросовестным приобретателем недвижимого имущества отменено. В удовлетворении встречного иска отказано.

В остальной части решение оставлено без изменения.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что суд первой инстанции ошибочно принял к рассмотрению встречный иск Компании; между первоначальным и встречным исками связи не имеется; кроме того, в суде первой инстанции не участвовало ЗАО "ОстИнвестСтрой", права и законные интересы которого затронуты решением.

В кассационной жалобе Компании "Бернинтон Инвестментс ЛТД" ставится вопрос об отмене постановления апелляционной инстанции со ссылкой на его незаконность и необоснованность.

При этом заявитель просит оставить в силе решение суда первой инстанции от 16.09.03.

Компания считает, что апелляционная инстанция ошибочно отменила решение в части признания спорного договора купли-продажи действительным и признания Компании добросовестным приобретателем имущества.

Вывод суда апелляционной инстанции относительно того, что встречные требования не связаны с первоначальными, являются, по мнению заявителя, ошибочными. АООТ "МНПО "Гама", оспаривая действительность передачи спорного имущества в аренду ООО "Техпромкомплект 21 век", фактически заявила о незаконности договора купли-продажи недвижимости от 05.05.03, по которому Компания приобрела спорное имущество у АООТ "МНПО "Гамма". Компания, возражая против указанного довода АООТ "МНПО "Гамма", предъявила встречный иск о действительности договора купли-продажи и признании Компании добросовестным приобретателем спорного имущества. Таким образом, между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение привело к более быстрому и правильному рассмотрению дела; удовлетворение встречного иска исключало полностью удовлетворение первоначального иска, что является в соответствии со ст. 132 АПК РФ основанием для совместного рассмотрения первоначального и встречного исков.

Вывод суда апелляционной инстанции относительно того, что решением суда первой инстанции затронуты права и законные интересы ЗАО "ОстИнвестСтрой", также, по мнению Компании, является ошибочным. Компания, приобретая объект недвижимости у АООТ "МНПО "Гамма", не знала и не могла знать в момент совершения сделки об отсутствии права собственности у АООТ "МНПО "Гамма"; на момент совершения сделки судебных решений о признании недействительным права собственности АООТ "МНПО "Гамма" не было. Напротив, решением Енисейского районного суда от 07.04.03 за АООТ "МНПО "Гамма" было признано право собственности на спорное имущество. Данное решение было отменено в части признания за АООТ права собственности Президиумом Красноярского краевого суда 22.07.03, т.е. через значительный период времени после заключения 05.05.03 договора купли-продажи между АООТ "МНПО "Гамма" и Компанией. В этой ситуации суд первой инстанции обоснованно применил ст. 302 ГК РФ и признал договор купли-продажи действительным, а Компанию - добросовестным приобретателем. Решение о правах и обязанностях ЗАО "ОстИнвестСтрой" при этом не принималось.

В судебном заседании представитель Компании поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представитель ЗАО "ОстИнвестСтрой" выступил против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Представители АООТ "МНПО "Гамма" и ООО "Техпромкомплект 21 век" письменно ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствии их представителей.

Изучив материалы дела, кассационную жалобу Компании и отзыв на нее со стороны ЗАО "ОстИнвестСтрой", обсудив доводы представителей Компании и ЗАО "ОстИнвестСтрой", суд кассационной инстанции считает жалобу подлежащей удовлетворению.

Мотивы следующие.

В обоснование заявленного требования АООТ "МНПО "Гамма" указано, что его право собственности на спорные помещения пл. 2050,1 кв. м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Щипок, д. 10, являющиеся объектом купли-продажи и последующей аренды по оспариваемым сторонами договорам, было зарегистрировано на основании решения Енисейского районного суда от 07.04.03 N 2-225. Впоследствии указанное решение в части признания за АООТ "МНПО "Гамма" права собственности было отменено постановлением Президиума Красноярского края от 22.07.03. Таким образом, АООТ "МНПО "Гамма" полагало, что на момент продажи спорных помещений Компании (05.05.03) не являлось их собственником и не вправе было распоряжаться ими, в связи с чем недействителен и договор аренды между ответчиками от 30.06.03.

Судом первой инстанции установлено, что данный вывод истца противоречит материалам дела и представленным сторонами доказательствам.

На момент заключения договора купли-продажи от 05.05.03 с 1-ым ответчиком истец имел полное право на распоряжение спорным имуществом, что подтверждается следующим.

Договор от имени указанных в нем юридических лиц подписан уполномоченными лицами: от покупателя в лице директора Компании "Бернинтон Инвестментс ЛТД", имеющего право осуществлять все полномочия Компании в соответствии со ст.ст. 60-65 Учредительного договора, и от продавца в лице Председателя Совета директоров, действующего на основании ст.ст. 39, 43 Устава.

Решение Енисейского районного суда от 07.04.03 вступило в законную силу, согласно отметки на нем, 18.04.03. Таким образом, споров по недвижимому имуществу, являющемуся предметом купли-продажи, на момент заключения данной сделки не существовало. Притязания 3-их лиц на предмет купли-продажи отсутствовали, что подтверждает также обоснованность доводов 1-го ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем и вправе был распоряжаться объектом купли-продажи как надлежащий собственник по своему усмотрению, в том числе и путем передачи спорного имущества в аренду.

Договор купли-продажи от 05.05.03 был сторонами реально исполнен, что подтверждается фактической передачей имущества и его оплатой 1-ым ответчиком.

Государственная регистрация права собственности за истцом до момента отчуждения спорного имущества никем не оспорена и не признана недействительной.

Таким образом, недвижимое имущество было отчуждено истцом 1-му ответчику по возмездной сделке, заключенной уполномоченными лицами обеих сторон, и на момент ее заключения отсутствовали притязания на данное недвижимое имущество со стороны 3-их лиц, что свидетельствует о действительности договора купли-продажи от 05.05.03.

С учетом вышеизложенного не подлежали удовлетворению требования о признании договора аренды от 30.06.03 недействительным и применении последствий его недействительности.

Судом первой инстанции установлено также, что Компания отвечает всем требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю. В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано во владение, либо похищено у того, или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Недвижимое имущество было отчуждено истцом добровольно, по возмездной сделке, заключенной уполномоченными лицами. На момент ее заключения отсутствовали притязания на недвижимое имущество со стороны 3-их лиц, в связи с чем, с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.03 N 6-П, требование истца по встречному иску удовлетворены в полном объеме правомерно.

Суд апелляционной инстанции ошибочно изменил решение и отказал в удовлетворении встречного иска, указав, что первоначальный и встречный иск не связаны и рассмотрены совместно судом первой инстанции неправомерно.

Суд апелляционной инстанции не учел, что удовлетворение встречного иска о признании действительным договора купли-продажи недвижимости от 05.05.03 исключало удовлетворение первоначального иска о неправомерности передачи спорного имущества в аренду ООО "Техпромкомплект 21 век". Данное обстоятельство является в соответствии со ст. 132 АПК РФ основанием для совместного рассмотрения исков.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что решение не могло приниматься без участия в деле ЗАО "ОстИнвестСтрой", также отклоняется.

Суд первой инстанции не принимал решения о правах и законных интересах ЗАО "ОстИнвестСтрой". Не принималось решения также и о правах других лиц, владевших когда-либо и по какому-либо основанию спорным имуществом до АООТ" МНПО "Гамма".

Сам по себе факт непривлечения ЗАО "ОстИнвестСтрой" к участию в деле в суде первой инстанции не мог рассматриваться судом апелляционной инстанции как основание для изменения решения и отказа в удовлетворении встречного иска.

Судом первой инстанции установлено, что Компания приобрела спорное имущество у АООТ "МНПО "Гамма" добросовестно и, являясь законным владельцем, правомерно передало его в аренду.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции следовало оставить без изменения.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, суд постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда г. Москвы от 12.01.04 по делу N А40-34034/03-77-351 отменить, оставить в силе решение от 16.09.03 того же суда по тому же делу.