Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 сентября 2005 г. N КГ-А40/8666-05 Договор купли-продажи недвижимого имущества признан недействительным в силу ничтожности, поскольку вступившим в законную силу судебным актом установлено, что продавец по спорному договору не являлся собственником объекта недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 21 сентября 2005 г. N КГ-А40/8666-05
(извлечение)

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21 января 2005 г. по делу N А40-48366/04-39-88 Департаменту имущества г. Москвы отказано в удовлетворении иска к ЗАО "Мосавтопрогресс", ЗАО "Автотех", ЗАО "Олминея", Мосрегистрация о признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО "Автотех" на здание ДК "Автомобилист", расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новорязанская, дом 26-28, стр. 2, оформленное записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 1 ноября 2002 г. N 77-01/30-592/2002-176, о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 22 мая 2003 г., заключенного между ЗАО "Автотех" и ЗАО "Олминея", в части стр. 2, дом 26-28 по Новорязанской ул., о признании права собственности г. Москвы на здание ДК "Автомобилист", расположенное по указанному адресу, общей площадью 1951,5 кв.м.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2005 г. N 09АП-2403/05-ГК решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

Применительно к ст. 8 ГК РФ, ст. 6, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предметом иска, адресованного к правообладателям, может быть только требование о признании недействительными правоустанавливающих документов, оснований возникновения права, заявленное в рамках существующих судебных способов защиты права, предусмотренных ст. 12 ГК РФ. Что же касается государственной регистрации, то она носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Основания же возникновения права собственности ответчика на здание ДК "Автомобилист" не оспариваются истцом в настоящем процессе.

Договор купли-продажи от 22 мая 2003 г. между ЗАО "Автотех" и ЗАО "Олминея" заключен собственником недвижимого имущества, права которого подтверждены свидетельством от 1 ноября 2002 г. N 77 АА 890361, о чем указано в п. 1.3.3 договора купли-продажи.

При этом документально установлен факт регистрации Комитетом по управлению имуществом г. Москвы права собственности на указанное недвижимое имущество ЗАО "Автотех" 17 сентября 1996 г. и 27 мая 1997 г.

На основании приведенных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что ЗАО "Автотех", будучи собственником объекта недвижимого имущества, было вправе распорядиться им путем совершения сделки купли-продажи строения ЗАО "Олминея".

В кассационной жалобе Департамент имущества г. Москвы просит суд кассационной инстанции отменить состоявшиеся по делу решения судов первой и апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

При этом истец сослался на то, что факт регистрации прав собственности ЗАО "Автотех" на спорное недвижимое имущество в 2002 г. исключает необходимость обжалования ранее выданного ЗАО "Автотех" Москомимуществом свидетельства о внесении в реестр собственности на территории г. Москвы от 27 мая 1997 г. N А-9562.

Истец считает, что основанием для выдачи указанного свидетельства послужила сделка, ничтожная по причине того, что спорным имуществом распорядился не собственник в лице г. Москвы.

Вывод судов о возникновении права ЗАО "Автотех" на спорное имущество в результате реорганизации АО "Мосавтопрогресс" истец считает неправомерным, поскольку у АО "Мосавтопрогресс" права собственности на это имущество не возникало.

Поскольку ЗАО "Автотех", у которого не возникло права собственности на здание ДК "Автомобилист", заключило 22 мая 2003 г. договор купли-продажи спорного объекта недвижимости с ЗАО "Олминея", то данная сделка, как несоответствующая ст. 209 ГК РФ, является ничтожной, исходя из смысла ст. 168 ГК РФ и, в соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, является таковой независимо от признания судом.

Суд первой инстанции указал в решении, что 9 декабря 2004 г. право собственности на спорное имущество зарегистрировано за Международной коммерческой компанией "Ферст Йард Инк", истец утверждает, что узнал об указанном обстоятельстве только из мотивированного решения суда, в связи с чем не мог ходатайствовать о привлечении указанной компании в данный процесс в качестве ответчика.

Суд, с учетом мнения участвующих в деле лиц, определил рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие неявившихся представителей ЗАО "Мосавтопрогресс" и Мосрегистрации.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ответчиков, выступая в суде, а также в своих отзывах на жалобу, просили суд отказать в удовлетворении кассационной жалобы ввиду ее необоснованности.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, проверив в соответствии со ст. 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что состоявшиеся по делу судебные решения подлежат отмене частично по следующим основаниям.

Проанализировав принятые по делу судебные акты в части, касающейся разрешения требования о признании недействительным зарегистрированного права ЗАО "Автотех" на спорное недвижимое имущество, суд кассационной инстанции соглашается с доводами судов первой и апелляционной инстанций, приведенными в обоснование отказа в удовлетворении указанного требования и признает судебные решения в указанной части законными.

Оценивая выводы суда, касающиеся требования о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 22 мая 2003 г., заключенного между ЗАО "Автотех" и ЗАО "Олминея", а также требования о признании за г. Москвой права собственности на спорное недвижимое имущество, суд кассационной инстанции признает их необоснованными в связи со следующим.

Отказывая в удовлетворении иска о признании недействительным, в силу ничтожности, договора от 22 мая 2003 г., суд исходил из того, что право собственности ЗАО "Автотех" было ранее, 17 сентября 1996 г. и 27 мая 1997 г., зарегистрировано, а свидетельства, выданные Комитетом по управлению имуществом г. Москвы, не оспорены, при том, что в соответствии со ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Приведя указанные доводы, суд сделал вывод о том, что ЗАО "Автотех" являлось на момент отчуждения спорного имущества в пользу ЗАО "Олминея" собственником этого имущества.

Вступившим в законную силу судебным актом, принятым по делу N А40-52123/03-52-543 Арбитражного суда г. Москвы, признан недействительным (ничтожным) договор от 12 октября 1995 г. ВАМ N 6827, заключенный между Фондом имущества г. Москвы и АОЗТ "Мосавтопрогресс" в части, касающейся приватизации зданий ДК "Автомобилист", следовательно, ЗАО "Мосавтопрогресс", не являлось собственником спорного объекта недвижимости.

Отклоняя доводы истца о том, что по оспариваемому в настоящем деле договору от 22 мая 2003 г. ЗАО "Автотех", не являясь собственником спорного имущества, произвело его отчуждение в пользу ЗАО "Олминея" в нарушение ст. 209 ГК РФ, суд исходил лишь из факта регистрации в 2002 г. права собственности ЗАО "Автотех" на спорное недвижимое имущество, однако указанный факт сам по себе не является препятствием для разрешения спора о праве с установлением обстоятельств возникновения права собственности и выводами о том, возникло ли при таких обстоятельствах право собственности ЗАО "Автотех" на спорное недвижимое имущество на законных основаниях.

Суд апелляционной инстанции, правильно указав на то, что под оспариванием зарегистрированного права понимается оспаривание оснований его возникновения, сделал вывод о том, что истец не оспаривает в данном процессе оснований возникновения у ЗАО "Автотех" права собственности на спорное недвижимое имущество, коими, по мнению суда, является передача имущества по разделительному балансу от акционерного общества "Мосавтопрогресс" к акционерному обществу "Автотех", произведенная при реорганизации АО "Мосавтопрогресс" путем выделения из него АО "Автотех", что подтверждается актом передачи от 1 апреля 1993 г.

Однако, по мнению суда кассационной инстанции, у истца отсутствовала необходимость оспаривания в данном процессе указанных оснований, поскольку судебными актами по делу N А40-52123/03-52-543 установлено, что спорные объекты в соответствии с планом приватизации, актом оценки, договором купли-продажи имущественного комплекса были переданы не в собственность, а на баланс АОЗТ "Мосавтопрогресс" с условием сохранения его функционального назначения, а имущество, переданное на баланс, не может передаваться лицом, получившим имущество на баланс, в собственность иному лицу.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о возникновении у ЗАО "Автотех" права собственности по разделительному балансу неверен.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что АОЗТ "Мосавтопрогресс" незаконно, в нарушение положений ст. 209 ГК РФ, передало спорный объект недвижимости в собственность ЗАО "Автотех".

Поскольку ЗАО "Автотех" не приобрело право собственности на спорное имущество по ничтожной сделке, оно не вправе было отчуждать это имущество другим лицам. На этом основании договор купли-продажи от 22 мая 2003 г., заключенный между ЗАО "Автотех" и ЗАО "Олминея", в части, касающейся стр. 2, домn26-28 по Новорязанской улице, как не соответствующий требованиям закона, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.

Суд указал на то, что право собственности на спорный объект недвижимости не может быть признано за г. Москвой, поскольку в соответствии с выпиской из ЕГРП от 9 декабря 2004 г. N 200/4177-13724 по состоянию на момент рассмотрения спора право собственности на указанное имущество зарегистрировано за Международной коммерческой организацией "Ферст Йард Инк".

В связи с изложенным, суд кассационной инстанции считает необходимым обратить внимание на следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории РФ.

Согласно определению Арбитражного суда г. Москвы от 24 сентября 2004 г., вынесенному по настоящему делу, на основании соответствующего ходатайства истца судом были приняты обеспечительные меры в виде запрета ЗАО "Олминея" осуществлять действия по распоряжению спорным недвижимым имуществом и запрета Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлять государственную регистрацию прав на спорное недвижимое имущество.

При рассмотрении настоящего дела, суд должен был исходить из обстоятельств, имевших место при назначении дела к судебному разбирательству, стабилизированных принятием судебного акта о применении обеспечительных мер.

Новые обстоятельства и представленные вновь доказательства должны были быть оценены судом, с учетом указанного запрета, с точки зрения их законности и достоверности.

В связи с чем, суд кассационной инстанции признает несостоятельным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что на момент рассмотрения судом настоящего спора за г. Москвой не могло быть признано право собственности на здание ДК "Автомобилист", расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новорязанская, дом 26-28, стр. 2, по причине государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости за иным лицом - поскольку данная регистрация сама по себе противозаконна и несостоятельна. Часть 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу названного закона, признаются юридически действительными при условии отсутствия их государственной регистрации, введенной данным законом.

Учитывая то, что собственник имущества - г. Москва - не совершал сделок по отчуждению спорного объекта недвижимости, у иных лиц не возникло право собственности на здание ДК "Автомобилист", расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новорязанская, дом 26-28, стр. 2.

На основании изложенного судебные акты, принятые по делу судами первой и апелляционной инстанций, подлежат отмене в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, в части отказа в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 22 мая 2003 г., заключенного между ЗАО "Автотех" и ЗАО "Олминея" недействительным (ничтожным), а также в части отказа в удовлетворении требования о признании за г. Москвой права собственности на спорные нежилые помещения.

Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для данного дела, в связи с чем, на основании п. 2 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, не передавая дело на новое рассмотрение, считает необходимым принять новый судебный акт на основании доказательств, имеющихся в материалах дела, и обстоятельств, установленных судом.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 21 января 2005 г. по делу N А40-48366/04-39-88 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2005 г. N 09АП-2403/05-ГК по тому же делу отменить в части отказа в признании недействительным договора купли-продажи от 22 мая 2003 г., заключенного между ЗАО "Автотех" и ЗАО "Олминея" в части стр. 2 общей площадью 1951,5 кв.м., а также в части отказа в требовании о признании права собственности г. Москвы на здание ДК "Автомобилист", расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новорязанская, дом 26-28 стр. 2, общей площадью 1951,5 кв.м.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи от 22 мая 2003 г., заключенный между ЗАО "Автотех" и ЗАО "Олминея" в части стр. 2 общей площадью 1951,5 кв.м.

Признать за г. Москвой право собственности на здание ДК "Автомобилист", расположенное по адресу: г. Москва, ул. Новорязанская, дом 26-28 стр. 2, общей площадью 1951,5 кв.м.

В остальной части решение и постановление оставить без изменения.