Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 ноября 2005 г. N КГ-А40/10981-05 При новом рассмотрении дела о солидарном взыскании расходов на ремонт нежилого помещения и процентов за пользование чужими денежными средствами суду необходимо учесть, что договор аренды заключен сторонами именно на основании договора о совместной деятельности, что обязанность по производству капитального ремонта возложена на предприятие, что объект аренды находится в хозяйственном ведении ГУП, исследовать представленные истцом договоры подряда, установить затраты истца на проведение согласованного с ГУП ремонта, выяснить, за счет кого из ответчиков данные затраты подлежат возмещению (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 14 ноября 2005 г. N КГ-А40/10981-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 7 ноября 2005 г.

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 июня 2007 г. N КГ-А40/4790-07-П

Общество с ограниченной ответственностью "Башмачок" (далее - ООО "Башмачок") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Государственному унитарному предприятию "Ремонтно-строительное управление Комитета по культуре г. Москвы" (далее - ГУП "РСУ Комитета по культуре г. Москвы") и Департаменту имущества г. Москвы (далее - ДИгМ) о солидарном взыскании 2628090,70 руб. в возмещение расходов истца на ремонт нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Измайловский б-р., д. 47/36, стр. 1 и 338923,86 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что капитальный ремонт арендованного помещения произведен с согласия арендодателя на основании договора о совместной деятельности от 04.10.1999 г. N 6 и договора аренды от 28.12.1999 г. N 04-621/99. Поскольку решением суда по другому делу в связи с прекращением договора аренды истец был выселен из вышеуказанного помещения, расходы на производство ремонта и неотделимых улучшений подлежат возмещению.

До принятия решения истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уменьшил размер исковых требований в части стоимости ремонтных работ до 2011967,51 руб. и процентов до 297882,46 руб.

Решением от 03.06.2005 г., оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.08.2005 г., в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием у истца права требовать возмещения стоимости ремонта и неотделимых улучшений, поскольку арендодателем - ДИгМ не дано согласие на проведение капитального ремонта и производство неотделимых улучшений объекта аренды, и истцом не доказан факт неотложной необходимости проведения ремонта. Договор о совместной деятельности, на котором также основывались исковые требования, признан судами незаключенным ввиду несогласованности сторонами условия о помещениях, подлежащих передаче истцу в аренду.

В кассационной жалобе ООО "Башмачок" просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявитель ссылается на не соответствие выводов судов имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель указывает, что по условиям договора аренды обязанность по капитальному ремонту возложена на балансодержателя - ГУП "РСУ Комитета по культуре г. Москвы", с которым в соответствии с условиями договора истец согласовал осуществление капитального ремонта. Кроме того, актом приема-передачи помещения и справкой БТИ о состоянии помещения подтверждена неотложная необходимость проведения ремонта. Заявитель полагает ошибочным выводы судов о незаключенности договора о совместной деятельности и недоказанности факта его исполнения, поскольку договор аренды был заключен именно во исполнение данного договора.

В отзыве ГУП "РСУ Комитета по культуре г. Москвы" просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность доводов заявителя и соответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

ДИгМ отзыв на кассационную жалобу не представил.

В заседании суда кассационной инстанции представители ООО "Башмачок" поддержали доводы жалобы. Представитель ГУП "РСУ Комитета по культуре г. Москвы" возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве. Представители ДИгМ также возражали против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие выводов судов имеющимся в материалах дела доказательствам и правильность применения судами норм материального права.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами, между ООО "Башмачок" и ГУП "РСУ Комитета по культуре г. Москвы" подписан договор от 04.10.1999 г. N 6 о совместной деятельности и техническим сотрудничестве, по условиям которого истец обязался осуществить инвестирование капитального ремонта нежилого помещения площадью 221 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Измайловский б-р., д. 47/36, стр. 1, а ответчик - предоставить помещение истцу в аренду на срок до сноса здания. В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 20.06.2000 г. к договору о совместной деятельности при досрочном расторжении договора (аренды) ГУП "РСУ Комитета по культуре г. Москвы" обязалось возместить ООО "Башмачок" затраты на ремонт помещения.

Впоследствии между ООО "Башмачок", ДИгМ и ГУП "РСУ Комитета по культуре г. Москвы" на основании договора о совместной деятельности заключен договор от 28.12.1999 г. N 04-621/99 на аренду вышеуказанного помещения на срок с 01.11.1999 г. по 01.12.2001 г. По истечении данного срока договор был возобновлен на неопределенный срок и впоследствии прекращен в связи с отказом ДИгМ от договора.

Отказывая в удовлетворении иска о возмещении затрат истца на ремонт арендованного помещения суды исходили из того, что договор о совместной деятельности сторонами не исполнялся, поскольку истцу помещения на основании договора о совместной деятельности не передавались. Кроме того, суды пришли к выводу, что действительная воля сторон по договору о совместной деятельности была направлена на заключение договора аренды. Поскольку сторонами не согласован объект аренды и размер арендной платы, договор о совместной деятельности признан незаключенным.

В отношении договора аренды суды указали, что у истца не возникло право требовать возмещения стоимости ремонта и неотделимых улучшений, поскольку арендодателем - ДИгМ не дано согласие на проведение капитального ремонта и производство неотделимых улучшений объекта аренды, а факт неотложной необходимости проведения ремонта истцом не доказан.

Суд кассационной инстанции считает указанные выводы не соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствах и требованиям закона.

Так, вывод судов о том, что договор о совместной деятельности сторонами не исполнялся, поскольку истцу помещения на основании договора о совместной деятельности не передавались, не основаны на имеющемся в материалах дела акте приема-передачи помещений от 04.10.1999 г. Кроме того, судами не учтено, что договор аренды от 28.12.1999 г. N 04-621/99 заключен сторонами именно на основании договора о совместной деятельности.

Выводы судов о незаключенности договора о совместной деятельности, со ссылкой на несогласованность условий об объекте аренды и размере арендной платы, также не могут быть признаны обоснованными.

В соответствии с данным договором ГУП "РСУ Комитета по культуре г. Москвы" обязалось предоставить в качестве инвестиционного вклада ООО "Башмачок" помещения в аренду. При этом в договоре содержаться данные, позволяющие в соответствии с требованиями ст.ст. 429, 432, 607 ГК РФ определенно установить имущество, подлежащее передаче ООО "Башмачок" в качестве вклада в совместную деятельность и в качестве будущего объекта аренды, а именно площадь помещений и их адрес. Ссылка судов на необходимость указания в договоре размера арендной платы ошибочна, поскольку данное требование в силу ст. 654 ГК РФ применяется только при аренде здания в целом, в то время как по договорам от 04.10.1999 г. N 6 и от 28.12.1999 г. N 04-621/99 объектом аренды является подвал и помещения первого этажа.

Не могут быть признаны обоснованными и выводы судов о том, что у истца не возникло право требовать возмещения стоимости ремонта, со ссылкой на неполучение истцом согласия на производство работ у арендодателя - ДИгМ и недоказанность факта неотложной необходимости проведения ремонта.

Судами не учтено, что по условиям договора обязанность по производству капитального ремонта возложена на ГУП "РСУ Комитета по культуре г. Москвы", которое в соответствии с п. 4.2.5 договора вправе разрешить арендатору производство ремонта.

Более того, судами оставлено без внимания, что объект аренды находится в хозяйственном ведении ГУП "РСУ Комитета по культуре г. Москвы", в связи с чем последнее совместно с ДИгМ является арендодателем по договору.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность по производству капитального ремонта в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок, возложена на арендодателя. Нарушение арендодателем данной обязанности дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Вместе с тем, судами не проверены доводы истца о согласовании с ГУП "РСУ Комитета по культуре г. Москвы" объема и стоимости ремонтных работ и не исследованы представленные истцом договоры подряда. При этом судами необоснованно отклонены ссылки истца на акт приема-передачи помещений от 04.10.1999 г., согласно которому в арендованных помещениях требовалось проведение капитального ремонта.

При изложенных обстоятельствах выводы судов не могут быть признаны соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и установленным по делу обстоятельствам, а отказ в удовлетворении иска - законным, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит установить затраты истца на проведение согласованного с ГУП "РСУ Комитета по культуре г. Москвы" ремонта, выяснить за счет кого из ответчиков данные затраты подлежат возмещению и в соответствии с требованиями ст. 168 АПК РФ вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 03.06.2005 г. Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 09.08.2005 г. Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-8236/05-13-39 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.