Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики (И.С. Акимова, Н.М. Биктимирова, В.А. Прорвич, Е.А. Семенова, "Право и экономика", N 12, декабрь 2005 г.)

Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в
системе действующего законодательства и реальной
правоприменительной практики

Исследование сложившейся в последние годы российской практики оценки показывает, что понятие "недвижимость" многие оценщики трактуют как различного рода здания, строения, сооружения, квартиры и нежилые помещения. Но в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Кроме того, действующий Земельный кодекс РФ одним из своих принципов провозгласил единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Однако часто встречается разъединение важнейших понятий "земля" и "недвижимость". Термин "земля" понимается как "пространственный базис" для размещения зданий и сооружений, а оценка "земли" считается чем-то совершенно обособленным от оценки "недвижимости".

Подобная ситуация резко отличается от большинства стран с развитой рыночной экономикой: чтобы построить дом, его будущий собственник вначале приобретает земельный участок, а после завершения строительства (в соответствии с действующими правилами и ограничениями) становится собственником единого объекта недвижимости. Затем этот объект недвижимости можно свободно продать или купить. Определение рыночной стоимости такого объекта недвижимости не затруднит оценщика, а предложение оценить дом "без земли" он не поймет или в лучшем случае посчитает неудачной шуткой.

В российских условиях с правовой точки зрения в большинстве случаев рассматривается не единый объект недвижимости, а сложный земельно-имущественный комплекс. Различные части подобных комплексов: земельный участок, здания, сооружения - обычно имеют различный правовой титул. Причем, некоторые из титулов, например постоянное (бессрочное) пользование, необоротоспособны, т.е. совершение сделок по отчуждению объектов недвижимости с подобными правовыми титулами действующим законодательством не предусматривается. К этому добавляются многочисленные ограничения и обременения, отражающие сложные взаимосвязи гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства.

Более того, в соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Зарегистрировать сделку с объектом, правовой титул которого необоротоспособен, или с "отдельно стоящим зданием без земли" по действующему законодательству невозможно. В некоторых регионах имеются примеры своеобразной трактовки содержания данных статей ГК РФ в сочетании с соответствующими положениями земельного и градостроительного законодательства. Однако в ходе административной реформы создается более жестко централизованная система регистрации объектов недвижимости и сделок с ними, уменьшающая возможности произвольной трактовки положений действующего законодательства.

Необходимо учитывать, что в ходе приватизации объектов недвижимости, находившихся в государственной собственности, широко применялся принцип: "земля следует за судьбой приватизированного здания или сооружения". В настоящее время приватизация зданий, строений, сооружений невозможна без приватизации земельного участка, на котором они расположены. Вместе с тем, проблема нормирования землепользования при формировании земельных участков в системе существующей застройки, в сложившейся урбанизированной среде, законодательно до сих пор не решена. Способы ее решения на местном уровне отличаются большим разнообразием, что существенно затрудняет применение как международных, так и российских стандартов и правил оценки.

Более того, как это ни покажется удивительным для экспертов, не знакомых со специфическими способами практического проведения земельной реформы как "в центре", так и "на местах", большая часть зданий (в ряде городов - до 90%) расположена совсем не на надлежащим образом сформированных, документально оформленных и зарегистрированных в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) земельных участках. Во многих случаях формирование земельных участков в российских городах затрудняется из-за сложных архитектурно-градостроительных проблем, унаследованных от времен плановой экономики. Многие специалисты отмечают долгосрочное влияние концепции "соцгорода" как "города при промышленности", массовой крупнопанельной застройки и других сильно идеологизированных и давно устаревших градостроительных концепций, определивших современный облик большинства российских городов.

Но дело не только в невыразительности или даже в полном отсутствии архитектурной концепции застройки, перегибах ее административного регулирования, унаследованных из времен построения социализма. Многие российские города проектировались и застраивались таким образом, что понятие "земельный участок" (а тем более сложившаяся еще в дореволюционной России важнейшая градостроительная единица "домовладение") вообще не применялось. Вместо этого фундаментальными понятиями стали "микрорайон", "квартал", "парцелла", "жилой массив", "придомовая территория" и иные части территории города, часто не имеющие четко определенных и документально оформленных границ. Из-за специфики процессов приватизации большая часть зданий, в которых приватизированы практически все квартиры, осталась "на балансе" у ДЭЗов, весьма специфического "землевладельца" и "землепользователя". Так что в сложившейся городской застройке выделить земельный участок, естественным образом относящийся к определенному зданию, а тем более позволяющий сформировать "домовладение", единый земельно-имущественный комплекс, довольно сложно.

Кроме объективных трудностей в городском землеустройстве проявляется ряд проблем субъективного характера. Некоторые из них возникли из-за противоречий ведомственных интересов на федеральном и местном уровнях, попыток городской администрации противостоять давлению крупных фирм и банков. Существенные пробелы и противоречия в действующем законодательстве связаны и с тем, что система научных исследований и разработок, подготовки кадров в сфере землеустройства в советские времена была передана министерству сельского хозяйства и остается в его ведении до сих пор. Эта система оказалась наиболее сильно политизированной и трудно реформируемой, подверженной авторитарным перекосам. Кроме того, попытки навязывать универсальные решения в реформировании земельных отношений в городе и на селе, в недропользовании, природном комплексе и урбанизированной среде - сфере определяющего воздействия крупнейших промышленных предприятий - часто были успешными.

Приведем несколько примеров проблем, непосредственно связанных с системой массовой и индивидуальной оценки объектов недвижимости в контексте реальных земельно-имущественных отношений. Прежде всего, это отсутствие системы нормирования урбанизированного землепользования. Землеотводы для промышленных предприятий, линейных объектов различного рода, далеко не всегда делались в соответствии с научно обоснованными нормами. Городская инфраструктура оказалась неразрывно связанной с инженерными и транспортными сетями крупных предприятий, а ее запредельный износ не обеспечивает выполнения даже минимальных требований по безопасности жителей. Количество объектов социально-культурной сферы и их распределение не отвечают задачам организации полноценного отдыха и духовного развития горожан, здравоохранения и образования.

Нерешенность проблемы нормирования землепользования сочетается с рядом проблем обеспечения "рационального" и "эффективного" землепользования, упомянутых в Земельном кодексе РФ, но не получивших дальнейшего развития в нормативной базе и практическом применении этих "норм".

Таким образом, остаются многочисленные источники неопределенностей объективного и субъективного характера - как в формировании застроенных и незастроенных земельных участков в городской среде, так и в неопределенности характеристик самой городской среды и ее влиянии на ценообразование даже надлежащим образом сформированных земельных участков.

В результате, при подготовке к совершению различного рода сделок с недвижимостью, а точнее - со сложными земельно-имущественными комплексами, приходится решать многочисленные проблемы, требующие высокой профессиональной подготовки и знаний реальной правоприменительной практики. И очень часто практикующим оценщикам приходится самим проводить соответствующую аналитическую работу. Далеко не все оценщики в состоянии определить особенности правового титула объекта оценки, возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на землю при анализе объекта оценки и задачи оценки. Тем более, когда в составе земельно-имущественного комплекса земельный участок находится на одном праве, часто даже необоротоспособном, а здание - на другом, а заказчик требует определить исключительно "рыночную" стоимость объекта.

Многие оценщики в такой ситуации поддаются соблазну провести элементарное описание сметы затрат по простому воспроизводству "оцениваемого" здания или созданию аналогичного объекта, а о проблемах формирования и оценки земельного участка даже и не упоминают. Тем более, что прейскуранты на все виды строительных работ вполне доступны, расчеты приходится проводить достаточно громоздкие и в отчет можно включить многочисленные таблицы со ссылками на авторитетные источники информации. А если в составе земельно-имущественного комплекса "земля" не оформлена, то ее, как объекта оценки, и не существует.

Более того, во многих отчетах оценщики делают специальный акцент на то, что проведение анализа юридических особенностей или каких-либо правовых аспектов задачи оценки не входит в их компетенцию. А всю ответственность за возможные правовые нестыковки в характеристиках правового титула объекта оценки и последствия ненадлежащей оценки пытаются переложить на заказчика оценки. Но большинство заказчиков оценки еще меньше подготовлены к решению подобных задач по всесторонней подготовке задания на оценку. Поэтому проблема не решается, а риски получения недостаточно достоверных результатов оценки растут.

Оправданиями такого "подхода к оценке" служат и различные теоретические обоснования понятия недвижимости, основанные на реальной практике оценки "жилой недвижимости"- квартир различного вида, отдельных комнат, нежилых помещений различного типа. Такая недвижимость никак не связана с "землей" при ее продаже риэлторами, оформлении соответствующих документов. И эти положения переносятся на все виды недвижимости, вопреки нормам действующего законодательства. Часто даже используются ссылки на ипотеку - кредитование под залог недвижимости для приобретения квартиры. И подобные подходы к системе ипотечного кредитования - это не только позиция определенной части практиков, недостаточно внимательно относящихся к мировому опыту и сути соответствующих положений действующего законодательства. К сожалению, они характерны и для многих российских законодателей.

Все это стало возможным из-за проведения приватизации государственной собственности отдельно от земли, затягивания реальной земельной реформы, особенно в российских городах. Затянулось и создание важнейших институтов земельного рынка, их правового обеспечения и подготовки соответствующих кадров. Увеличивается количество проблем из-за нестыковок со смежными секторами рыночной системы. Остро сказывается отсутствие реальной системы ипотечного кредитования под залог земельных участков с соответствующим институциональным обеспечением и ряда других объективных и субъективных факторов.

Полномасштабное и кардинальное решение этой проблемы возможно лишь при создании и принятии национальных стандартов оценки объектов недвижимости в системе реальных гражданских и земельно-имущественных отношений, как массовой, так и индивидуальной. Причем стандартов, основанных на прочном правовом фундаменте, строго и четко описывающих все этапы проведения оценки и соответствующие процедуры оценочных работ, а не являющихся ведомственными инструкциями, придуманными чиновниками для своего удобства. При этом особое внимание должно быть уделено преодолению стереотипов реальной практики оценки, о которых говорилось выше. Иначе реальная практика оценки может остаться в плену прежних заблуждений.

Чтобы создать прочный научный фундамент стандартов и правил оценки недвижимости, сделать их текст таким документом, который помог бы практикующим оценщикам существенно повысить уровень и качество своей работы, необходимо четко сформулировать общие принципы формализации оценочной деятельности. При этом важно не только дать их правовое, экономическое, информационное и организационно-методическое обоснование, но и выявить и обобщить реальные практические проблемы российских оценщиков. Безусловно, принципы структурирования стандартов оценки должны опираться на положения действующего законодательства и охватывать все аспекты оценочной деятельности.

Это поможет также заложить на уровне концепции и структуры стандартов идею их рациональной эволюции по мере совершенствования действующего законодательства и развития рыночных институтов в стране. В свою очередь, такое структурирование стандартов и правил оценки недвижимости позволит сделать их не столь "репрессивным" документом, трудным для понимания и нужным в большей степени контролирующим чиновникам, чем практикующим оценщикам. Главной задачей разработчиков стандартов становится их органическое вписывание в систему подготовки и переподготовки кадров. Для того чтобы облегчить их использование для системного повышения уровня подготовки оценщиков, к основному тексту стандартов, написанному по определенным канонам, в таком стиле, который привычен далеко не каждому оценщику-практику, необходимо заранее подготовить подробные комментарии. Это не только облегчит процесс изучения стандартов, но и даст рекомендации по решению практических задач, возникающих в любой оценочной фирме. Таким образом, подготовка и принятие стандартов и правил оценки в такой форме позволят создать систему непрерывного повышения квалификации оценщиков.

Необходимо подчеркнуть, что стандарты и правила оценки недвижимости должны стать для оценщиков не только руководящим документом. Они должны быть построены так, чтобы обеспечить высокую технологичность проведения практических работ по оценке на новом уровне требований к ее качеству и достоверности результатов. Поэтому параллельно с работой по важнейшим разделам стандартов и правил развернуты исследования и разработки по созданию новых информационных технологий и экспертных систем для практической реализации важнейших стандартизованных процедур проведения оценки объектов недвижимости любого уровня сложности.

В результате изучения возможных вариантов структурирования работы оценщиков для оптимизации содержания стандартов и правил оценки недвижимости выделены следующие четыре ее важнейших этапа:

первый этап - формирование задачи оценки, формализованного описания объекта оценки и подготовки системы исходных данных для оценки, имеющих необходимый правовой статус, согласование развернутого задания на оценку;

второй этап - строгая и научно обоснованная формализация важнейших процедур решения задачи оценки, контроль за накоплением погрешностей в процессе логического анализа и проведении расчетов и получения итогового результата оценки;

третий этап - обоснование положений важнейших структурных разделов отчета об оценке по строгим правилам его оформления и требованиям к их содержательной части;

четвертый этап - проведение экспертизы результатов оценки по четко регламентированным процедурам и оформление документации по ее итогам.

Каждый из четырех этапов также структурируется по определенным видам работ, описание которых вполне поддается формализации. В итоге получается описание 15-20 процедур оценки, включающих в себя примерно столько же достаточно элементарных операций логического и расчетного характера.

Описанная система структурирования важнейших этапов и процедур оценки не исчерпывает всех направлений работ по научно-методическому обоснованию стандартов оценки. Речь идет не только о раскрытии особенностей применения международных стандартов оценки с учетом специфики национального гражданского земельного, градостроительного и иного смежного законодательства. Безусловно, очень важно обобщение реального практического опыта, накопленного российскими оценщиками. Но не менее важно и раскрытие сути основных макроэкономических процессов ценообразования объектов недвижимости в сочетании с важнейшими аспектами конкретной хозяйственной деятельности субъектов земельно-имущественных отношений в условиях реальной правоприменительной практики, математических моделей, используемых при оценке, а также описание современных информационных технологий оценки.

Такие стандарты должны быть апробированы в крупнейших российских саморегулируемых объединениях оценщиков и соответствующим образом доработаны. Принимать национальные стандарты следует лишь после того, как в них будет отражен реальный позитивный практический опыт российских оценщиков.

И.С. Акимова,

старший преподаватель кафедры "Экономика городского

землепользования" Московского государственного ун-та

геодезии и картографии

Н.М. Биктимирова,

доцент кафедры "Экономика городского землепользования"

Московского государственного ун-та геодезии и картографии

В.А. Прорвич,

заведующий кафедрой "Экономика городского

землепользования" Московского государственного ун-та

геодезии и картографии, доктор технических наук, профессор

Е.А. Семенова,

доцент кафедры "Экономика городского землепользования"

Московского государственного ун-та геодезии и картографии

"Право и экономика", N 12, декабрь 2005 г.