Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону (В.В. Шарапов, "Право и экономика", N 12, декабрь 2005 г.)

Об участии в долевом строительстве: комментарий к закону

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон). В статье представлен аналитический обзор некоторых нововведений Закона и комментарии к ряду его норм.

Предмет регулирования Закона

В предмет регулирования Закона входят специфические правоотношения субъектов гражданского права в сфере долевого строительства, имеющие все существенные признаки, перечисленные в п. 1. ст. 1 Закона.

Субъектный состав участников таких правоотношений. Сторонами правоотношений по участию в долевом строительстве выступают определенные Законом лица: с одной стороны - застройщик, а с другой стороны - участник долевого строительства.

Форма участия в долевом строительстве. Из содержания ст. 1 Закона следует, что участие в долевом строительстве осуществляется путем финансирования долевого строительства денежными средствами. Следовательно, иные возможные виды участия в долевом строительстве, в том числе путем предоставления застройщику материалов, оборудования, ценных бумаг либо иного имущества, не относимого к деньгам, а также путем личного участия в строительстве (выполнение строительно-монтажных работ), к предмету его регулирования отнесены быть не могут.

Характерный объект таких правоотношений - объект долевого строительства (п. 1 ст. 1 Закона). Определение понятия объекта долевого строительства дается в ст. 2 Закона: жилые или нежилые помещения, построенные в составе многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости за счет привлеченных от участника долевого строительства денежных средств.

Следует отметить, что Закон различает помещения, относимые к объектам долевого строительства, и помещения, к объектам долевого строительства не относимые. К объектам долевого строительства не относятся помещения, построенные в составе объектов недвижимости производственного назначения. Соответственно, правоотношения по долевому строительству помещений в составе объектов недвижимости производственного назначения в сферу регулирования Закона не входят. Также не входят в сферу регулирования Закона правоотношения по долевому строительству объектов недвижимости, не относимых в силу Закона к объектам долевого строительства, т.е. не являющихся жилым или нежилым помещением, например здание, сооружение или строение и т.д.

Правовой результат, к которому стремится участник долевого строительства. Если таким правовым результатом является приобретение права собственности участником долевого строительства на объект долевого строительства, то такие правоотношения при наличии прочих указанных выше существенных признаков регулируются Законом. Если же правовая цель участников долевого строительства иная, например получение объекта долевого строительства в долгосрочную аренду или доверительное управление, то такие правоотношения направлены на не предусмотренный Законом правовой результат и Законом не регулируются.

Кто имеет право привлекать "долевые деньги"?

Важным нововведением Закона следует признать ограничение круга лиц, имеющих право привлекать денежные средства для долевого строительства. Теперь к таким лицам относится специальный субъект - застройщик, но не любой, а только тот, который будет соответствовать установленным Законом требованиям, а именно получит разрешение на строительство, опубликует проектную декларацию и зарегистрирует свое право на земельный участок, на котором планируется вести строительство (п. 1 ст. 3 Закона). Все иные лица, не соответствующие вышеуказанным требованиям по смыслу Закона, относятся к категории ненадлежащих лиц, не имеющих право привлекать денежные средства в долевое строительство. Правовые последствия привлечения денежных средств ненадлежащим лицом указаны в п. 3 ст. 3 Закона. Необходимо отметить, что данное положение Закона, исходя из его буквального толкования, применяется лишь к случаям привлечения денежных средств от граждан и не распространяется на случаи привлечения денежных средств от юридических лиц.

Таким образом, права застройщиков на привлечение долевого финансирования Законом существенно ограничиваются по сравнению с практикой привлечения финансирования в строительство, сложившейся за последние годы.

Договор участия в долевом строительстве

Правоотношения, входящие в сферу регулирования Закона, возникают на основании гражданско-правовой сделки, определенной Законом. Законом предлагается в качестве такой сделки заключать новый не поименованный в ГК РФ вид гражданско-правового договора - договор участия в долевом строительстве. Предмет этого договора обозначен в п. 1 ст. 4 Закона. Следует лишь отметить, что для того, чтобы считать договор участия в долевом строительстве заключенным, необходимо предусмотреть в его содержании все существенные условия данного договора и произвести его государственную регистрацию (п. 3 ст. 4 Закона). К существенным условиям договора участия в долевом строительстве согласно Закону относятся: предмет договора, указание на определенный объект долевого строительства, срок строительства объекта недвижимости, в составе которого находится объект долевого строительства, цена договора, срок и порядок оплаты цены договора, срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, а также гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта долевого строительства.

Ответственность застройщика

Закон предусматривает механизм защиты прав участников долевого строительства, который заключается в возможности их одностороннего отказа от исполнения договора, заключенного с застройщиком. Этот механизм работает только в определенных законом случаях (п. 1 ст. 9 Закона). Его суть заключается во внесудебном прекращении договора участия в долевом строительстве, который сопровождается возвратом от застройщика переданных ему в счет исполнения договора денежных средств с начисленными на них процентами за их использование. Проценты исчисляются исходя из 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования денежными средствами с дня осуществления платежа по день их фактического возврата застройщиком.

Этот механизм введен для защиты законных интересов любого участника долевого строительства, т.е. распространяется как на граждан, так и на юридических лиц, инвестирующих в долевое строительство. И если в случае с гражданами - участниками долевого строительства такое нововведение можно признать удачным, то в случае, когда участником долевого строительства выступает юридическое лицо, такое нововведение нарушает баланс прав двух равноправных субъектов гражданского права в пользу одного из них без достаточных на то оснований.

Не следует забывать, что законные интересы застройщиков также должны быть защищены. Для этих целей застройщикам необходимо включать в текст договоров участия в долевом строительстве условия о праве застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, в случае если участник долевого строительства существенно задерживает платежи по договору либо уклоняется или необоснованно отказывается от приемки объекта долевого участия. Включение в договор таких условий допустимо, что следует из ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Обеспечение исполнения договора

Закон предусматривает в качестве обеспечения исполнения обязательств залог земельного участка или права аренды на него, а также залог многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строящегося на заложенном земельном участке (п. 1 ст. 13 Закон). В водимый Законом залог является залогом в силу закона.

Обратим внимание на залог права аренды земельного участка, который имеет свои особенности, не учтенные в новом Законе. Так, в соответствии с п. 3 ст. 335 ГК РФ, залог права аренды не допускается без согласия его собственника, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без такого согласия. Данная правовая норма является диспозитивной и допускает запрет залога права аренды, если такой запрет предусмотрен сторонами в договоре.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" содержит другую правовую норму, согласно которой арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка только с согласия собственника земельного участка (п. 1.1 ст. 62).

Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе отдать арендные права в залог в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Законодатель и в данном случае оставляет на усмотрение сторон решение вопроса о запрете отдавать в залог право аренды на земельный участок.

Таким образом, разработчики Закона, устанавливая в качестве обязательной обеспечительной меры залог права аренды земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, не учли того обстоятельства, что договором аренды земельного участка может быть предусмотрен запрет такого залога либо собственник будет не согласен с таким залогом.

В этом случае залог права аренды земельного участка в качестве обеспечительной меры не работает, поскольку п. 1 ст. 13 Закона будет не соответствовать вышеприведенным нормам ГК РФ и ЗК РФ, которые в этой ситуации должны применяться, т.к. имеют большую юридическую силу по отношению к нормам Закона.

Следовательно, в случае наличия соответствующей оговорки в договоре аренды земельного участка о запрете залога права аренды нормы Закона, устанавливающие залог данного вида имущества, применяться не должны. Ведь при таких обстоятельствах застройщик не уполномочен распоряжаться правом аренды, и в случае такого залога будут нарушены права арендодателя, защищаемые законом и условиями договора аренды земельного участка.

Проектная декларация

Еще одним нововведением Закона является наделение застройщиков обязательством опубликовывать проектную декларацию в средствах массовой информации (ст. 19 Закона). Данное нововведение должно, по замыслу разработчиков Закона, способствовать публичности и открытости деятельности застройщиков. В структуру проектной декларации включается информация о застройщике, а также информация о проекте строительства, которым посвящены ст. 20 и 21 Закона, соответственно. Проектная декларация публикуется не позднее, чем за 14 дней до момента заключения договора с первым участником долевого строительства. При этом к моменту публикации проектной декларации застройщик уже должен оформить права на земельный участок, на котором будет вестись строительство, получить положительное заключение государственной экспертизы на проектную документацию, а также получить разрешение на строительство (ст. 21 Закона).

Застройщики обязаны своевременно вносить в проектную декларацию изменения, связанные с изменением сведений о застройщике и о проекте строительства, а также с изменением проектной документации. В случае нарушения установленных Законом требований к проектной декларации договор участия в долевом строительстве может быть оспорен в суде и признан недействительной сделкой по мотивам совершения ее под влиянием заблуждения. При этом к застройщику могут быть предъявлены требования о возврате полученных денежных средств, а также по оплате процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования денежными средствами (п. 7 ст. 19 и п. 2 ст. 9 Закона).

При сравнении п. 7 ст. 19 Закона и норм ГК РФ о недействительности сделок становится очевидна необходимость внесения корректив в Закон в части уточнения ответственности застройщика за нарушение требований к проектной декларации. Договор участия в долевом строительстве в некоторых случаях не может считаться сделкой, совершенной под влиянием заблуждения.

Во-первых, согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, признается недействительной, если заблуждение имело существенное значение. При этом, в ГК РФ далее дается определение данного понятия, согласно которому существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, либо тождества ее предмета, либо таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Анализ содержания требований, установленных в ст. 19-21 Закона, показывает, что отдельные требования к проектной декларации, которые могут быть нарушены застройщиком, прямо не связаны с договором участия в долевом строительстве. То есть такие требования к проектной декларации, если они будут нарушены застройщиком, не влекут заблуждение участника долевого строительства относительно природы договора участия в долевом строительстве или относительно тождества и качеств предмета такого договора.

В качестве примера можно привести сведения о величине собственных денежных средств застройщика (подп. 6 п. 1 ст. 20 Закона), которые связаны не столько с заключаемым договором участия в долевом строительстве и его предметом, сколько с самой фигурой застройщика. В этом конкретном случае заблуждение относительно финансового состояния застройщика не может рассматриваться как заблуждение относительно содержания или природы заключенного с ним договора участия в долевом строительстве. Соответственно, такое заблуждение не является заблуждением, имеющим существенное значение, поскольку не связано ни с природой данной сделки, ни с ее предметом. Следовательно, является верным вывод о том, что при нарушении застройщиком некоторых требований к проектной документации, установленных Законом, договор участия в долевом строительстве в силу вышеуказанных положений ГК РФ не может считаться сделкой, совершенной под влиянием заблуждения.

Во-вторых, как следует из содержания п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, признается недействительной, если заблуждение имело место на момент совершения сделки. Следовательно, если заблуждение имело место после заключения сделки, такая сделка недействительной по этому основанию признана быть не может. Закон же допускает возможность признания такой сделки недействительной, если, к примеру, застройщиком не будут своевременно внесены изменения в проектную декларацию, что может случиться не в момент заключения договора участия в долевом строительстве, а намного позднее. Для устранения изложенных противоречий необходимо вносить определенные коррективы в Закон.

Государственное регулирование деятельности застройщика

Еще одним значительным нововведением Закона является установление порядка государственного регулирования деятельности застройщиков. Так, для целей государственного контроля и надзора за деятельностью застройщиков в области долевого строительства Закон наделяет уполномоченный федеральный орган исполнительной власти (далее - уполномоченный орган) достаточно широкими полномочиями, указанными в ст. 23 Закона. Уполномоченный орган вправе в том числе направлять обязательные для исполнения предписания застройщикам в случае выявления в их деятельности нарушений Закона. В свою очередь застройщик имеет право обжаловать выданное ему предписание в суде в трехмесячный срок с момента его направления уполномоченным органом.

Следует отметить, что данный срок является специальным сроком исковой давности (ст. 197 ГК РФ) и, согласно нормам Закона, течение данного срока начинается не с момента, когда застройщик узнает о нарушении своего права, а с момента направления предписания уполномоченным органом. То есть значение для начала исчисления срока будет иметь момент отправки предписания, а не момент его получения адресатом.

Отклонение в Законе от общего диспозитивного правила начала течения срока исковой давности (п. 1 ст. 200 ГК РФ) с юридической точки зрения допустимо, поскольку может квалифицироваться в качестве изъятия, установленного Законом. Вместе с тем, последствием пропуска застройщиком срока исковой давности может являться отказ в иске со ссылкой на п. 2 ст. 199 ГК РФ.

Следовательно, установление в Законе для обжалования актов уполномоченного органа специального трехмесячного срока исковой давности, а также особого порядка его начала значительно ограничивает право застройщиков на судебную защиту. Для улучшения правового положения застройщиков в Законе следует установить начало течения специального срока исковой давности не с момента направления соответствующего предписания, а с момента его получения застройщиком, а также увеличить специальный срок исковой давности либо сделать его общим.

Заключение

В целом введение в действие Закона заметно улучшило правовое положение участников долевого строительства. Последние теперь имеют право на получение полной и достоверной информации о ходе строительства и о самом застройщике. Многие ключевые условия договора на участие в долевом строительстве четко зафиксированы в Законе и носят императивный характер.

В то же время правовое положение застройщиков, привлекающих денежные средства от населения и юридических лиц, с введением Закона заметно осложнилось. Большинство новых правил и требований, введенных Законом, дают контрагентам застройщика реальный механизм давления на застройщика. Формы давления могут быть различны: от судебных исков, до жалоб в уполномоченный орган. Помимо этого застройщик теперь "связан" законным залогом и мерами ответственности, направленными в большей степени на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. Следствие нововведений- повышение "юридической уязвимости" застройщика.

Для профессионалов-строителей не будет откровением признание того факта, что "правила игры", установленные Законом, в существующих производственных реалиях не всякий застройщик в состоянии неукоснительно соблюдать. Закон в целом направлен на вытеснение с рынка долевых инвестиций застройщиков, которые не способны соответствовать новым законным требованиям.

К недостаткам Закона следует отнести недостаточную юридическую проработанность некоторых его положений. Например, вполне допустимо было бы не регистрировать договоры участия в долевом строительстве, объектом которых является нежилое помещение, поскольку на вторичном рынке договоры купли-продажи таких объектов не регистрируются. Стоит также разграничить участников долевого строительства на тех, кто преследует потребительские и предпринимательские цели. Это необходимо для установления нормального баланса прав между застройщиком и участником долевого строительства в тех случаях, когда последним является юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, действующие на свой страх и риск.

К достоинствам Закона следует отнести очевидную направленность норм Закона на усиление имущественной ответственности застройщиков перед гражданами, инвестирующими в долевое строительство.

В заключение важно подчеркнуть, что Закон распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу Закона, т.е. после 1 апреля 2005 г.

В.В. Шарапов,

начальник юридического отдела ООО "СтройСпецСервис",

специалист в области сделок с недвижимостью,

строительства и инвестиций в недвижимость

"Право и экономика", N 12, декабрь 2005 г.