Ипотека в регионах: шаг за шагом (А. Шелковый, "Банковское дело в Москве", N 5, май 2005 г.)

Ипотека в регионах: шаг за шагом

До нынешнего марта наш банк носил название "Объединенный Промышленно-Торговый Банк". Первые ипотечные кредиты мы предоставили еще в 1999 году, и за прошедшее с тех пор время ипотечное кредитование стало одним из основных направлений нашего развития. Сама смена названия продиктована тем, чтобы оно максимально отражало приоритеты деятельности банка. Мы рассматриваем ипотечное кредитование, а также различные формы потребительского кредитования, связанного с приобретением, строительством и ремонтом жилья на всех стадиях, начиная с инвестирования и заканчивая операциями с готовым жильем, как наиболее востребованный продукт в работе с частными лицами. И стараемся предложить клиентам возможность решить все вопросы, связанные с жильем, в одном месте в течение минимального промежутка времени.

Программы жилищного кредитования, апробированные на рынке Москвы и Московской области, мы предлагаем во всех регионах своего присутствия. В настоящее время это Омск, Новороссийск, Ярославль, Нижний Новгород, Калининград. В сентябре 2004 года открыт и филиал в Ростове-на-Дону. Несмотря на сравнительно небольшой стаж региональной работы (с декабря 2003 года) мы считаем, что приобрели значительный опыт в этой сфере деятельности, наработана определенная статистика, проведен анализ особенностей ипотеки в регионах. И хотелось бы остановиться именно на практических особенностях реализации региональных ипотечных программ. Начну с валюты кредитования. Если на столичном рынке и в Подмосковье равным образом представлены и рублевые, и валютные кредиты, а популярность каждого из них непостоянна и зависит как от курсовых значений, так и от формы получения заемщиком дохода, то во всех остальных регионах наиболее востребованной валютой является рубль. Впрочем, в данном случае было бы некорректным говорить обо всех регионах, ибо своя специфика существует не только в каждом регионе, но и в каждом конкретном городе. Так, например, в портовых городах (в нашем случае это Новороссийск и Калининград), где значительное количество платежеспособного населения составляют моряки, нередко ходящие под иностранными флагами и фактически получающие доход за пределами страны в иностранной валюте, пользуются спросом кредиты в долларах США. Вторая особенность касается бюджетной поддержки. Как правило, местные администрации очень заинтересованы в развитии ипотеки. Причем интерес этот выражается не только в плане законодательных инициатив (что, конечно, важно), но и в виде реальной финансовой помощи, когда отдельным социальным категориям горожан за счет местного бюджета предоставляется денежная поддержка. В качестве примера можно привести бюджетную программу в Ростове-на-Дону, в соответствии с которой компенсируется две трети процентной ставки отдельным социальным категориям граждан в течение первых двух-трех лет кредитования.

Есть и ценовая специфика - за время работы в регионах нам удалось накопить некоторую статистику в основном по рынку новостроек. Так вот, местные цены на квартиры - вдвое ниже не только столичных, но и областных. Отсюда и размеры наиболее востребованных на местах кредитов, ограниченных, как правило, суммой в 400500 тысяч рублей - по московским меркам, цифры просто "несерьезные". Среди трудностей, возникающих с выходом на региональный рынок, выделю наиболее типичные. Во-первых, сплошь и рядом мы сталкиваемся с отсутствием опыта и практики работы в сфере ипотечного кредитования, в том числе и в различных государственных структурах. К примеру, схема регистрации ипотеки квартиры в силу закона, а не в силу договора, выбранная, чтобы минимизировать расходы заемщика, понятна не всем и часто вызывает огромное количество вопросов как в учреждениях местной администрации, так и во время регистрации прав на недвижимое имущество. Видимо, чтобы снять эти вопросы, возможно лишь одно разумное решение: разработать специальную, подробную инструкцию, четко регламентирующую действия регистрирующих органов. Следующая проблема, характерная для всех без исключения регионов - огромный объем не просто старого, но поистине ветхого жилья. Поэтому подобрать подходящую квартиру на вторичном рынке людям крайне трудно. Закономерно, что активнее всего растет спрос на новостройки, на строящееся жилье, и именно этот сегмент рынка и будет скорее всего максимально развиваться. Если говорить о Москве и области, то здесь кредиты на этапе строительства готовы предоставлять уже не менее семидесяти банков. И совершенно противоположная картина в регионах, где подобных предложений со стороны банков практически нет.

Понятно, что основным препятствием в данном случае выступает возникновение для банка дополнительных рисков - в том числе строительных рисков, "недостроя" и так далее. Тем не менее это направление перспективно, во всяком случае, наш банк намерен его развивать. На сегодняшний день круг застройщиков, с которыми мы работаем, довольно ограничен, но и его мы со временем собираемся расширять. Другое дело, что безоглядно это делать не стоит - у нас есть жесткие требования к застройщику, в которые входит и его готовность полно раскрывать информацию о себе, чтобы проект был максимально "прозрачным". Без соблюдения этого условия мы с партнером не работаем, дабы не плодить дополнительные риски. Есть проблема и с точки зрения принятых стандартов, поскольку в большинстве регионов мы реализуем программу АИЖК, предоставляя рублевые кредиты не только на вторичное жилье, но и на этапе строительства. Такие кредиты до оформления жилья в собственность и регистрации ипотеки не рефинансируются и до поры остаются в портфеле банка. Значит, и кредитные риски несет банк. Практика показывает, что необходимо создать некоторые возможности "для маневра". Поскольку этап строительства растянут во времени, быть может, стоит расширить продуктовую линейку и снизить первоначальный взнос, обязав заемщика доплатить его к моменту оформления квартиры - когда появится возможность принять в зачет имеющееся в его собственности жилье. Думаю, это было бы разумным выходом - ведь при российском уровне зарплат квартира часто является единственным активом гражданина, из которого он может оплатить взнос.

Что касается рентабельности ипотечного бизнеса для банка, в ней нет сомнений - если строить его грамотно. Мы убедились в этом на собственном опыте.

А. Шелковый,

директор департамента кредитных операций

ЗАО "Банк Жилищного Финансирования"

"Банковское дело в Москве", N 5, май 2005 г.